文︱刘德科
1st
二线热点城市土拍新规
昨天（9 月 26 日），杭州出台了土拍新规。
▼9 月 26 日杭州土拍新规
竞拍进程 | 要求 |
溢价率超 100% | 1个月内全额付清土地出让金 |
溢价率超 120% | 现房销售 |
溢价率超 150% | 停止竞价，竞拍配建养老设施面积，面积最高者得 |
二线热点城市中，最早修改土拍规则的是合肥。
▼6 月 21 日合肥土拍新规
土地性质 | 地价付款期限 |
20 亿以下 | 1 个月内全款付清 |
20亿以上 | 半年内全款付清 |
单价地王 | 1 个月内全款付清 |
此后南京、苏州、郑州和杭州相继跟进，但规则不尽相同。
▼二线热点城市土拍新规一览
出台日期 | 城市 | 超过限价的惩罚性措施 |
9 月 26 日 | 杭州 | 缩短地价付款时间，现房销售，竞拍配建养老设施面积 |
9 月 14 日 | 郑州 | 竞拍房价，最低者得 |
8 月 11 日 | 南京 | 直接摇号，现房销售 |
8 月 11 日 | 苏州 | 猜平均价，现房销售 |
6 月 21 日 | 合肥 | 缩短地价付款时间 |
2nd
本轮土拍新规优缺点
·优点：减少地王对房价上涨的刺激效应。
·缺点：现房销售等强制性要求，导致短期内新建商品房供应量跟不上；再加上缩短地价付款时间等强制性要求，将可能增加房价成本；摇号或竞猜，有导致国有资产流失之嫌。
·作用：政治正确，模糊地王价格，表面上消灭地王。
3rd
声称将加大土地供应
·南京·
9 月 26 日，南京市政府办公厅在加强房地产市场监管的十三条意见中称：「加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地 500 公顷计划。」
500 公顷是什么概念？若以平均容积率 2.5 计算，可形成 1250 万平米的新建商品房供应量，南京上半年的新建商品住宅销售量为 762 万平米。
若以静态计算，供求相差不大，但由于近期及后续出让的住宅用地因触及最高限价而需现房销售是大概率事件，因此这批供应量会被推后，若行情不变，短期内仍然将是供小于求。
·杭州·
9 月 26 日，杭州市国土资源局在发布的土拍新规中称：「公布主城区年内具备土地出让条件的地块 35 宗 2289 亩（其中住宅用地 26 宗 1902 亩），上述土地将根据市场情况按照『有计划、有节奏、有区域、有结构』的原则适时推出，加大土地供应。」
这个表述，并没有说 1902 亩住宅用地都将在年内全部出让。假设未来 3 个月内真的会全部出让，以平均容积率 2.5 计算，可形成 317 万平米的新建商品房供应量。
跟南京一样，若以静态计算，供求相差不大，但同样由于可以会因溢价率超 100% 而需现房销售，因此这批供应量会被推后，若行情不变，短期内仍然将是供小于求。
·苏州·
9 月 23 日，苏州市国土资源局在其官网上称：「根据市政府要求，10 月中旬我市还将推出一批房地产用地上市出让。」
表述相对含糊，没有具体说土地供应量，但至少表明了加大土地供应的态度。
·郑州·
9 月 21 日，郑州市国土资源局称：「经郑州市政府研究，今年年底前，郑州市主城区（市内五区及郑东新区、高新区、经开区）将再集中供应 6000 亩商品住宅用地。」
据悉，今年 1-8 月郑州主城区已供地 5300 亩，按照年底再供应 6000 亩的计划，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到 11300 亩，是去年全年供应量的 2.3 倍。
如果「再集中供应 6000 亩商品住宅用地」的诺言兑现，那么郑州的加大土地供应是有点动真格，至少比南京、杭州等城市要量大很多。
·合肥·
9 月 2 日，合肥土地市场网公布了预公告，涉及土地 50 宗，总面积 6225.34 亩。
据悉，这次预公告的住宅土地宗数和面积，均创下合肥市土地市场历史之最。但是，只是预公告，关键还是要看短期内会不会真的出让。
4th
结论
对于短期内抑制房价上涨，没太大作用。