本文导读：

1、豪宅：价格坚挺，涨幅平稳

2、刚需：涨幅较高，均价上涨集中于下半年

3、豪宅vs刚需，走势有何差异

文/好房研究院 方佳玲

今年，“涨价”已成为2016年杭州楼市的主旋律，自春节成交爆发破纪录，到后来各板块价格屡创新高、突破历史高点，毫无疑问，这是杭州房价格局重塑的一年。

那么，在一片“涨声”之中，到底是刚需房涨幅高？还是豪宅涨幅高？

好房研究院以去年12月份住宅成交中（别墅排屋不计），均价最高和最低的5个项目做比较，发现，到10月14日为止，高价房涨幅远远低于低价房：

去年12月份均价最高的五个项目：武林壹号、武林外滩、新华园、融信·杭州公馆、九龙仓·君玺，平均涨幅仅14.7%；

去年12月份均价最低的五个项目：东晖龙悦湾、春风江南府、嘉丰·万悦城、野风·启城、东厦东港花苑，平均涨幅为62%。

前五位均价的涨幅仅仅不到后五位均价涨幅的四分之一！

2015年12月杭州公寓住宅类项目成交均价最高的5个项目涨价情况一览

（以15年12月成交均价高到低排序，数据截止2016.10.14；均价单位：元/方）

2015年12月杭州公寓住宅类项目成交均价最低的5个项目涨价情况一览

（以15年12月成交均价低到高排序，数据截止2016.10.14；均价单位：元/方）

纵观这两组不同的项目，总体而言低价刚需族上涨幅度普遍高于高价豪宅，但这可能也与多个豪宅项目剩余房源并不充足有关。因此，本网将选取几个典型样本，将高价豪宅和刚需住宅（去年末均价2万/方以下）涨幅进行PK，比较两者在具体表现上的差距。

豪宅：价格坚挺，涨幅平稳

在豪宅这块，由于均价前5项目中除武林壹号外，其余项目多为尾盘，加上滨江·华家池目前无住宅在售，故而取武林壹号为样本；再者，位于南星单元的融创大家·侯潮府也是今年涨价最典型的豪宅之一，因此同时以它为例分析豪宅涨价情况。

样本一：武林壹号

数据显示，2015年12月，武林壹号住宅成交均价为69518元/平米，近一个月项目住宅均价为81872元/平米，上涨12354元/平米，涨幅达17.8%。

武林壹号今年住宅成交均价涨幅

（截止10月14日；均价单位：元/方）

从项目近一年的住宅成交均价走势来看，除今年2月份骤然下跌（由于春节原因，仅网签一套房源，不具参考意义）外，其余月份基本稳步上升。值得注意的是，项目去年末涨势略高于今年，一年间，项目均价已从去年10月不到6万顺利突破8万，虽然涨幅不算惊人，但作为最典型的在售高价豪宅，武林壹号价格走势还是相当坚挺。

样本二：融创大家·侯潮府

位于南星单元的融创大家·侯潮府是区域内最具代表性的豪宅，去年末项目成交均价为44102元/平米，近一月均价已上升至58419元/平米，上涨14317元/平米，涨幅达32.4%。

融创大家·侯潮府今年住宅成交均价涨幅

（截止10月14日；均价单位：元/方）

从侯潮府近一年的住宅成交均价走势来看，去年10月以来，项目成交均价一直处于稳步上升趋势，涨幅一直较为平均，10月份略有下降，据项目负责人表示是因为目前在售房源楼层较差所致。

综上所述，两个豪宅项目不论是价格走势还是绝对涨价值都较为相似，侯潮府在涨幅上略有优势；可以看出，两个项目住宅售价都相当坚挺，一直在以平稳的速度往上走，虽未出现大幅骤增的情形，但今年价格总体也已上涨不少。

刚需：涨幅较高，均价上涨集中于下半年

刚需方面，东晖·龙悦湾去年以3388元/平米的开盘价备受关注，也成为了去年12月成交均价最低的项目，因此本文取其作为样本；加上近期涨价较为明显的崇贤和新街两个板块中，以恒基旭辉府和融科·东南海为例，综合分析刚需项目今年涨价情况如何。

样本一：东晖·龙悦湾

去年末项目成交均价仅为4278元/平米，近一个月已达9239元/平米，上涨4961元/平米，涨幅高达116%。

东晖·龙悦湾今年住宅成交均价涨幅

（截止10月14日；均价单位：元/方）

从项目近一年走势来看，截止今年8月，项目售价一直处于小幅波动状态，直到9月开始出现明显上涨，10月成交均价更是出现大幅骤增，逼近万元/方，据悉，项目所在的超山板块，如今有相当多的上海投资客入驻，可能是导致价格暴涨的主要原因。

样本二：恒基旭辉府

去年末，恒基旭辉府成交均价还在8014元/平米，近一个月已经升至13767元/平米，上涨5753元/方，涨幅高达71.8%。

恒基旭辉府今年住宅成交均价涨幅

（截止10月14日；均价单位：元/方）

从项目近一年的走势来看，截止今年5月，项目成交均价并无明显变动，自6月开始，出现一定程度上涨，此后涨幅开始大幅提升，10月前半月，项目成交均价已达16133元/平米，比9月提升3000有余，与去年末相比均价实现翻倍。

样本三：融科·东南海

融科·东南海去年末成交均价为8446元/平米，近一个月成交均价已达14577元/平米，上涨6131元/平米，涨幅高达72.6%。

融科·东南海今年住宅成交均价涨幅

（截止10月14日；均价单位：元/方）

从项目近一年的成交走势来看，今年7月以前，除了4月份略有上升外，其余时间成交均价变动很小，8月份出现一定程度下滑后，9月均价突然出现爆发式上涨，可以说，项目72.6%的巨量涨幅，主要归功于9月份的大幅涨价，出现这种情况，可能是之前热度慢慢累积，9月调控政策出台后集中签约导致。

综上所述，两个刚需盘成交均价走势也有明显的共同点，除了涨幅都在70%以上外，两盘在上半年都未出现明显的均价变动，涨幅基本集中在最近短时间内。

豪宅vs刚需，走势有何差异

从选取的代表楼盘来看，今年豪宅和刚需虽然成交均价都有明显提升，但具体情况还是存在明显差异。除了本身价格定位导致的刚需涨幅明显高于豪宅，豪宅涨价绝对值高于刚需外，两类楼盘的均价走势也大相庭径。

总体而言，豪宅均价走势更为稳定坚挺，虽然涨幅没有刚需惊人，但自去年开始，两个项目均价就一直处于稳定上升阶段，并未出现大起大落，但累计涨价相当可观；而两个刚需虽然涨幅较大，但基本集中于下半年几个月的发力，此前并未有明显起色，而后期大幅涨价，与市场政策变化有着密切关系。

从涨幅差异也可看出，核心地段的豪宅，由于地段、产品等因素，具有更稳定的价值支撑；而刚需楼盘，可能价格随着市场的起伏会较为明显。