住浙网7月6日讯（研究员 王宇栋） 7月5日下午，经过64轮竞价，未来科技城123号地块由阳光城以37.5亿元竞得，成交楼面价19664元/㎡，溢价率208%。【直播回顾>>>】

阳光城地块再度刷新了板块新高，距离东原地块刷新记录仅仅过去了一周。

未来科技城123号地块得主：阳光城

值得一提的是，阳光城地块溢价率208%，创下了近2年杭州宅地溢价率的最高纪录，不过这个数字，在今年上半年长三角四大城市出让地块的溢价率排名中，仅能排到第15位。

地块成交情况表

地块位置图

阳光城地块与中南、东原地块属性相差并不大，时间仅仅过去一周，缘何又出现了8%的地价涨幅（相比东原地块），而与中南建设地块相比（剔除6000㎡幼儿园后，实际楼面价16328元/㎡），涨幅竟达到了20%？

过去的一周，该区域并没有出现新的巨大利好，并且，上次新进入的两家开发商昨天表现消极，新增加的竞争者泰禾、世茂，也没有出到1.82万以上的价格。

好地研究院认为，昨天，包括6月27日，出现了牛市特殊的现象：板块“守门员阻截现象”，即在板块内地价快速上涨的情况下，原先有项目的开发商在以下三种因素的作用下，转而积极抢地并阻截对手进入：

1）浮盈大增；

2）板块内“通吃”的想法。现在拿地难，下半年推地量将大大小于上半年，与其到一个陌生没有项目的区域去拿地，不如在板块内深耕；

3）板块外开发商意欲强势抢地。

板块“守门员”，由于拥有大量的浮盈，再拿下的地不管价格如何高企，都可以通过原先的利润进行对冲降低成本，于是，不计较现有项目的售价，为了阻截，为了份额，地价容易在这样的残酷竞争中迅速暴升，外来房企想要“强龙压地主”，往往要付出较高的代价。

合景泰富竞买代表

以合景泰富为例，去年12月以8757元/㎡拿地，以昨天阳光城地块的价格测算，已经出现了20.4亿的浮盈。

值得一提的是，这些“守门员”有低价拿地的项目不但可以对冲风险，而且就算拿不到地，也可以抬高地价，保障自身利益，出价的积极性自然较高。

基于此，我们再回过头来看未来科技城三次出让会上的房企表现。

若没有合景泰富、泰禾的参与，东原地块预期将在16200元/㎡成交，阳光城地块预期在16762元/㎡ 成交，两个“守门员”将总价上抬了近7.6亿。

剔除“守门员”后，未来科技城三宗地块实际成交价格下降情况

东原地块中，合景泰富与东原争夺，将地价抬升了2000元/㎡。

昨天，阳光城地块的出让中，可以看到在1.7万以上又出现了一个“守门员”——泰禾。合景泰富、泰禾的参与，将阳光城地块抬升了近3000元/㎡。

好地研究院发现，在当前牛市的行情下，这样的板块“守门员”并不少见，比如良渚的万科，崇贤的旭辉，南星的融创、信达，申花的金茂，市北西单元的龙湖等。

在优质地块的争夺中，成规模的地块或更受到品牌房企的欢迎，因此有再创新高的可能性。

参照此前滨江的绿九、金茂地块，申花融信、金茂首开地块，地块的出让时间均较为接近，但最终体量规模占据优势的地块，拍到了更高的价格。

这样的情况，在未来科技城123号地块继续重演。

好地研究院认为，优质的大体量地块更热，有以下几个因素：

①战略意义

在开发商普遍饥渴的情况下，拿下大体量、高货值地块，是房企后续销售的保障。

可以凭借此，房企有望在销售排名上更近一步，有战略意义。

②规避市场周期

市场熊牛更替不可避免。

大体量地块可以分为多期开发，能够跨越市场周期，因此，更能抚平市场波动的风险。

文/好地研究院 谢晓峰

昨天，阳光城在未来科技城一战成名，首次进驻即把该板块拉升至近2万的历史新高位。

梳理这个发家于福州上市公司，我们发现，今年公开市场仅仅拿了5宗地，但是在杭州就拿了两宗，金额达到 51.3亿，可见其对杭州之钟爱。

在阳光城之前，另一家福建兄弟融信，则已经让杭城的各路开发商同行，多次品尝过其过人的勇气与热情，即使是在滨江奥体地块123亿的高位争夺中，与央企信达地产战至最后的，仍然是融信。

从良渚—三墩北——未来科技城——申花——南星——滨江——萧山奥体——南部卧城，从北到南，从西到南，融信一路杀敌，成为杭州土地市场仅次于信达的拿地明星！目前拿地金额106.2亿，占比13%。

同属闽系，拿地同样积极的有昨天出手战至高位的泰禾，世茂，有去年拿地明星旭辉，还有虎视眈眈徘徊在杭州门口的建发、中骏等等。

闽系房企在杭项目分布

目前，在市场上，大致可以分为三大类，一类的全国性标杆房企，一类是国企央企，第三类是一些区域性开发商如闽系、粤系。

截至昨天为止，国企央企占拿地数量的40%，全国标杆房企（除央企国企闽系）拿地比例17%，而闽系占到了21%。

在所有长三角的四大城市今年公开出让的土地得主中，苏州市场闽系占比14%，南京市场闽系占比17%，上海市场闽系占比10%，杭州市场,闽系的占比最高。

闽系为何爱杭州？

还得从闽系全国化进程说起：

由于福建本地市场空间较小，闽系在2013年开始，从在福建各地的大本营出发，发力北伐：

由于山脉阻隔，福建市场相对狭小与封闭，杭州成了闽系往北翻过山之后第一座大城市，上海是离其最近的一线城市，总部设置在上海，在苏杭南京等长三角地区深耕，成为闽系北伐第一波的必然选择。

北伐中，主要的目标是在一线城市与强二线城市拿地，几年下来，形成了各自的势力范围：泰禾在北京，正荣在南京，旭辉在苏州与杭州，都收获颇丰，有些甚至挤进所在城市的销售额前列。

目前闽系领头羊的年销售规模大致在300-700亿之间，为了分散风险并且有足够的货值支撑其可持续发展，除了福建的老根据地城市之外，需要有三个以上的城市深耕，每个城市达到几十亿的销售额。

杭州的比较优势，成为此轮行情下闽系重仓杭州的大转折：今年上半年上海南京苏州等城市地价暴涨，这些城市的开发商拿地难。拿不到地意味着“北伐”大业受挫，市场份额可能被挤压。这对于雄心勃勃的闽系来说，必须寻找新的城市，新的机会。

相比之下，杭州相对还有机会：

因为杭州溢价率最低，因为杭州目前房价涨幅滞后。

注：数据统计截止2016年7月5日

更重要的是，除了闽系老前辈世茂在杭州做项目获利之外，2013年高位进入杭州的新锐闽系，目前也开始在很难盈利的杭州市场盈利了，融信、旭辉的多个项目，泰禾未来科技城的项目都有不少盈利，即使是阳光城，进来拿的两个项目，曾经获利困难，但是2015年9月22日拿的文澜府项目，虽然当时楼面地价高达15111元/㎡，但是最近3万多开盘价预期，显示其终于在杭州市场有了掘金的希望。

加上目前依旧方便低廉的融资环境，给了闽系弯道超车的机遇。

闽系加大对杭州地块的争夺，势必触动其他房企的利益，尤其是在各个区域深耕的房企，像未来科技城的合景，一旦遇上，必然龙虎斗，于是在这个残酷的斗争中，地价越来越高，风险也在不断集聚。

只要大的政策环境不变，只要新房场销售继续畅旺，爱杭州，爱到杭州抢地的闽西系会越来越多，最后的结果是，市场份额重新洗牌，尤其是前10强中的第4到第10位，在今后几年中，很可能出现城头变幻大王旗的局面。

附：未来科技城利好介绍

利好介绍

1、杭州西站枢纽

规划初定于余杭区仓前镇，定位为全国铁路枢纽站，总投资约60亿元。

杭州西站（暂名）往南将连接杭义温高铁，往北接商合杭铁路，两线在站内贯通，形成温州沿海地区往南京、合肥等中西部地区新通道。

同时，沪杭铁路也将引入杭州西站，形成城西地区与上海地区衔接的新通道。此外，目前也在对杭武（杭州至武汉）铁路线位及进入西站的方案进行研究。

2、城西科创大走廊

规划中的杭州城西科创大走廊，以文一(西)路为主轴，东起浙江大学紫金港校区，西至青山湖科技城，全长约33公里，宽3至5公里，全域约500平方公里。预计通过5年左右时间，力争引进一批科研院所，聚焦一批创新型企业，吸引一批高层次人才创业创新，打造浙江的人才特区、创新特区、创业特区。

3、双地铁交汇

板块内有两条地铁线路交汇。

地铁5号线是一条贯穿主城西北、主城中心区南北向、江南副城的轨道交通骨干线，预计将在2019年开通。

地铁3号线支线也将延伸至未来科技城，已经列入三期计划上报。

4、文二西路延伸段

文二西路延伸段2014年开建，东起东起荆长大道，西到东西大道，全长6.7公里。该条路双向6车道，跨余杭五常、闲林、仓前三个街道。

目前，沿文二西路荆长大道路口左转，即可转上文二西路延伸段，往西可以直达绿汀路。但衔接东西大道的一小段（上仓路-东西大道）暂时还未通车，计划要到今年年底之前才能通行。

5、浙一医院余杭分院

未来科技城浙一医院分院方案设计通过评审，项目建设规模为总建筑面积344280平方米，其中，余杭院区项目为244280平方米，医学研究中心项目为100000平方米。是按照三级甲等要求设计的高标准医院。