最近拿地的热潮，于杭州而言，以下因素起主要作用：
1、杭州成了长三角投资情绪的宣泄中心。
在全国范围内来说，长三角地区是今年地价上升最快的区域，合肥、南京、苏州，包括上海是地价涨幅先锋城市，不少开发商在长三角北翼的重点城市普遍拿地难之后，把投资方向聚焦杭州。尽管杭州市政府层面在推地节奏，供地透明度方面控制的比较好，但是大量资本还是把杭州看作“能拿到地”的洼地城市，蜂拥而入。
G20与亚运会引起的城市基建热潮，提升了杭州在全国二线城市中的地位，也提升了资本对杭州的预期。
今年以来拿地的种种热潮，让人们猜疑的是：尽管去年以来房企销售回款迅速，现金流好转，但是也无法解释：一些两三百亿年销售额的房企，最近半年拿地可以达到两三百亿，而且还在不断出击拿地。
钱从哪里来？
这背后有更深层次的原因，银行配资起了关键的作用。
由于经济增长速度下滑，对银行来说，能够放贷的优质资产少，“资产配置荒”在股市变熊，实体经济步履蹒跚之际更加显现出来，这其中，银行的压力首当其冲。
一二线城市的住宅用地，自然成为银行放贷难得的优质标的，加上国家政策支持去库存。
就在这样的大背景下，银行的前期融资业务，即给拿地开发商做配资，从去年下半年开始，迅速火热起来。据知情人士透露，今年4月开始，这部分业务的利息大降，六七个点就能融到。
在这样的态势下，对于一直有较高负债率，对资金饥渴已久的开发商来说，其拿地的金融意义不亚于传统开发的意义，借助目前银行业开启的黄金机会，快速融资拿地，加杠杆成为一些房企做大规模的“聪明”之举。
房企加杠杆，新房库存下降迅速，杭州预期抬升。这三大因素导致杭州土地市场热度持续高涨，随着地价迅速涨升脱离周边房价的正常参照系，有开发商认为：
“杭州拿地已经要靠想象力了。”
俯瞰“莲花碗”
在这样热烈的氛围中，因银根放松导致的土地价格节节抬升之际，5月27日出让的滨江奥体地块，简直集“万千宠爱于一身”：
● 地块优质。对银行配资来说，是好的标的物。
● 规模足够大。起价60多亿，对开发商来说，找得到合适的合作伙伴，即使独家高价拿下，也可以找资信良好的大牌开发商合作开发，让后者为此一起信用背书，不会形成烂尾的风险。
● 好时机。正当处于苏州南京因土地政策调控，拿地难之际，而以前担心的宏观政策调控，目前还处于舆论上吹风的“温柔”阶段。
在这些对于抬升地价极其有利的条件下，长三角土地热潮越过长江来到了钱塘江边，此时，激情战胜理智，也不是不可能之事，同时，随着土地价格的不断抬高，风险也在不断集聚之中……
回到具体价格的讨论，有开发商向好地网表示，此地块他们的心理价位在90亿。无论是80亿，90亿，还是100亿，具体的数额各家都有精密的测算。但只要看看坚硬的现实，就知道价格是有上限的——
现实的情况是：从滨江区现有的楼盘的销售看，滨江区域精装上4万并不容易，银杏汇与水晶澜轩多年的销售历史可以作证。商业部分开发周期长，资金消耗大，在毗邻的钱江世纪城，办公楼面积存货巨大。
至于地王、百亿这些称号都是浮云，关键是所拿下的项目要有利润。
毕竟，地价可以由某个激情的开发商在不到一分钟内做出决定，但是房价是由购房者决定，购房者的购买力又跟实体经济的景气度有关。
目前，在经济发展速度不理想的状态下，如果想象未来房价一枝独秀，更进一步想象房价将涨涨涨，进而在今天不断抬高地价……
这是依靠想象力在拿地，这是一厢情愿地以意识决定物质的谬误。
今天开发商磨拳擦掌的景象，让人想去32个月前的2013年9月，华家池大战，那天百亿激情的代价，是目前三家得主苦苦在亏损线上挣扎，其中情况最好的滨江华家池项目，最近刚刚跨越盈利线！
5月27日，希望参拍的开发商：“理性为王”。
聚光灯下的奥体主体育场
拿下奥体地块，强的欲望、强的实力，两者缺一不可。以绿城为首的前四强，或将成为其他开发商争相合作的对象，上演一场四强争霸的局面。
除去四强外，其他房企也会“闹革命”，这个不确定的“X”有可能成为决定性的力量，拿下奥体地块。
那么这个X会是谁呢？联合体与独家参拍，这两种方式的利弊在哪里？
联合体还是独家参拍？新挑战者会是谁？
组成联合体拿下滨江奥体地块，最大的得利者当然是操盘者，品牌、销售额、市场份额都将有大的收获，如果利润丰厚，分成；如果微利或者亏损，还可以有合作伙伴分摊。
而对于合作伙伴来说，有点陪太子读书的滋味，赚了，能赚钱但不赚名，亏了，要分担。
当然也有办法是两家联合操盘，但是，联合操盘也有个主次之分，不可能按照股份比例来讲究绝对的民主。
而从目前得到的信息来看，奥体地块最后成交价不低，在此情况下，微利或者亏损并不是不可能，加上回收周期较长，从分散风险的因素考虑，联合体成为必然的选择。
最近，探讨联合体的利弊成为业界的话题。一个理想的联合体可以有三家组成：一家操盘住宅，一家操盘商业，一家做金主，做财务投资者。如果联合操盘，住宅可以加一家，四家也可以。但是四家以上，就是一个大的联合体了，协调起来难度不小。
新挑战者会是谁？
那么，上篇讲到前四强必然出手，其他开发商可能自己组团，或者与四强之一组成联合体，那么，在联合体内，谁最受欢迎呢？
首推资金实力强的机构：
信达，央企实力雄厚，可以只当财务投资人，并且与多家开发商有合作的经历。
平安，资金雄厚，尽管现在开发商融资成本有所下降，平安的资金优势已经比去年有所下降，但是，优势犹存。
其次，由于项目有较大的商业体量，一些商业开发能力强的开发商，也具有较强的优势，像越秀、绿地 。这些开发商联合操盘，可以各冠名一处。发挥各家的长处。
还有特殊资源的公司，由于地块代建地铁6、7号线奥体站土建工程，地铁集团或成为联合对象。
而可能的新竞争者，还可以分成几大类
1、绿地、越秀为代表，擅长打造商业项目
对于绿地，奥体地块的商办部分正是其最擅长的超高层建筑，绿地华家池的打造，也让其在杭州有了高端住宅项目的经验。
对于越秀，在广州打造了多个地铁上盖项目，对于此类标的较为偏好。目前越秀在杭州打造了星汇悦城、星汇尚城，商业打造了维多利中心，有了一定的经验积累。而两个住宅项目均已开盘，存在补仓需求。
2、金茂、华润、保利、招商等为代表的央企，大家为代表的国企
地块的总价高，财大气粗的央企资金层面上占据优势。
金茂拥有高端住宅品牌金茂府，又拥有金茂大厦等高端物业，与奥体地块属性契合。但从金茂以往的特征来看，多是专注一个项目，在金茂府尚未开盘的情况下，拿地的欲望或许并不是特别强。
华润在奥体对岸的钱江新城，打造了商住综合体万象城项目。今年1月，联合华侨城以69.32亿元夺得闸北区地块，为今年上海总价最高，出价能力强。在杭州的市场上，华润今年也在市中心、钱江世纪城、申花出手，有补仓需求，但未有斩获。
保利、招商两家央企近来在土地市场频频发力。
3月，保利31.2亿拍下南京浦口地块；5月18日，54.5亿拿下上海周浦镇宅地，实际楼面价为55707元/㎡，单价刷新外环外新高。保利在杭州的中央公馆即为地铁上盖物业，拥有开发经验。
招商在今年完成了重组，3月，48.2亿竞得南京鼓楼地块，29899元/㎡的单价刷新了南京城北记录；5月12日，13.8亿拿下杭州铁路北地块，18日，招商在宁波40.88亿拿下东部新城地块，刷新宁波总价记录。
大家作为杭州本土房企，打造过武林府，并与万科、融创、绿城都有合作开发高端项目，近年参拍的频率较高，有一定出价能力。
3、融信、泰禾、旭辉为代表的闽系
融信、泰禾为代表的闽系在近来的土地市场上较为激进。
今年1月，融信在香港上市，2月，又将总部搬迁至上海，长三角成为了发展的重心之一。长三角北翼的争夺较为激烈，融信今年仅在上海拿下一宗6.4万方的宅地，去年11月到今年5月，在不到7个月的时间里，在杭州拿地达到63亿之多，占同期杭州宅地总量503.4亿的12.6%以上，杭州几乎成了融信的新大本营。融信每次出价较高，这次显然不会错过这宗宝地的争夺。
泰禾的出价能力强，4月以来，在江苏、上海斩获4宗地块。值得一提的是，泰禾的品牌溢价能力高，在上海就联手信达合作开发新江湾地王。依托品牌能力，泰禾或将是资本联姻的热门人选。
旭辉的绿地旭辉城与奥体地块紧邻，对板块的熟悉程度最高。本周三，旭辉与宁波供销社争夺宁波江东地块157轮，可以看到其拿地的饥渴。但旭辉在杭州的出价仍偏谨慎，2014年至今拿下的地块均为底价或低溢价成交。
此外，奥体地块势必是一场龙争虎斗，除了以上三大类之外，另外一些品牌房企或也不会缺席这场盛宴，包括融创、新城等。其中新城在杭深耕的意愿十分强烈，除了住宅之外，近年来加大了对商业综合体的投入，与奥体地块属性相符，值得关注。
5月27日，一场全国开发商的拿地盛宴已经开启，理性与激情，现实与想象力，谁占上风？明天下午揭晓。
明天下午2：30分，好地网将带来奥体地块出让直播，敬请关注！
奥体站上盖地块指标
地块出让面积236.68亩，容积率3.6，建筑体量57.1万方（其中住宅32万方，商办25.1万方），起价62.86亿，楼面价11011元/㎡。仅从起价来看，地块已经刷新杭州八区地块总价纪录。
地块位置图
地块航拍图
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