本文导读：

1、西湖边名人故居首次以法拍方式进入流通环节

2、这套名人故居拍卖成交后产生的税费，够买一套房

3、西湖边的名人故居，能否类比上海的老洋房？

文/住浙网研究员 黄敏

起拍价3179万，27人报名，2696人设置提醒，111283次围观。

经过25小时42 分，460轮竞拍，403次延时，今天上午，这套西湖边备受关注的徐青甫故居最终以惊人的8804万元成交，比起拍价高出了117%。

研究员和广大吃瓜网友一起，围观了这场高潮迭起的拍卖。从竞拍记录分析，本次拍卖有不少值得玩味的细节，最后阶段的竞争可谓白热化。

从昨天上午10点开拍后，一开始竞价并不激烈。第一轮出价发生在上午10点31分，价格为起拍价3179万元。之后的几轮，每次加价也就是5万元左右，匀速小幅往上加。

第一轮凶猛的加价出现在昨天下午15点22分，竞买人突然加价605万，陡然将价格拉到3799万。然后，又进入每次5万元，小幅加价的节奏。

拍卖临近结束前的一小时，有经验的人知道，高潮即将到来。

今天上午9点19分，有竞买人突然比上一轮加价170万元，出价3999万元，直逼4000万元。对竞买人而言，这是一个重要的心理整数关口。

然而，下一轮出价的竞买人毫不含糊，3分钟后也就是9点22分，直接加价500万元，将价格拉到了4499万元。接下来，又是一波小幅加价，每次5万元。

进入拍卖结束前半小时，竞买人的出价频率明显加快。9点38分，甚至出现一分钟内4人出价的情况。

9点40分，又有竞买人突然加价195万，把价格直接拉到5009万元，突破5000万元大关。

之后的竞买进入白热化竞争阶段，基本上每分钟都有人出价，一分钟内4、5人出价频频出现，价格被不断小幅拉升。

到今天上午10点，拍卖仍未结束，且在10点后的一分钟内，出价次数达到了恐怖的11次！

之后，由于不断有竞买人加价，本次拍卖进入延时阶段 ，每分钟都有人密集出价。

最后的角逐主要集中在G9051、J1710、P3161、Q3585等几个竞买人之间，其他竞买人只能黯然出局。

最终，延时1小时42分后，竞买人P3161以8804万元价格，锁定了最后的成交价。

相比较江南里一拍起拍价5600万、二拍最终以5000万的价格成交，这套西湖边的名人故居待遇迥异，一拍成交，且价格飙到了惊人的8544万！折算下来每平方的价格超过

为什么延时这么多次？来拍法服CKO刘毅解释说：“根据最高人民法院的相关规定，竞价时间不少于24小时。超过这个时间后，只要有人在上一轮出价后倒计时的5分钟内，出更高的价格，拍卖就会进入延时阶段，直到出价后5分钟都没有人出更高的价格，拍卖才最终结束。”

西湖边名人故居首次以法拍方式进入流通环节

这套西湖边名人故居的起拍价，只有江南里一拍起拍价5600万的一半左右。

公开资料显示，这套房源建筑面积419.57平方米，是一套三层的独栋别墅。 

阿里拍卖上提供的评估报告显示，别墅室内为精装修，还设置了中央空调系统。一层主楼与大门之间，是约70㎡的独立花园，然后是餐厅、茶室、厨房、卫生间；二层为大厅、1间起居室、储藏间、卫生间、阳台；三层为3间起居室、卫生间；顶层是大露台。

杭州历史建筑研究专家仲向平表示，这是西湖边名人故居首次以法拍方式进入流通环节。

本次法拍房实景图

本次法拍房实景图

本次法拍房实景图

本次法拍房实景图

目前，该房产的拍卖主体为温州市中级人民法院，产权归属于温州紫凌奥东进出口有限公司。

中国裁判文书网上的执行裁定书

根据中国裁判文书网信息显示，该房产被拍卖的原因是温州紫凌奥东进出口有限公司与申请执行人华夏银行温州分行存在借款合同纠纷，该房产作为抵押物被法院查封并拍卖。

最近，杭州楼市的几场千万豪宅法拍，结局却大相径庭。比如，市中心豪宅武林壹号经过24小时鏖战，以2312万元的价格成交，溢价率近49.2%，折算下来为9.75万元/㎡。

这套名人故居拍卖成交后产生的税费，够买一套房

从本次拍卖的竞买记录来看，正如之前有经验的网友分析的那样，对于这样的豪宅竞拍，有经验的竞买者大多经验老道，都会选择在最后阶段才出手。

不过， 这套房子虽然地段绝佳，极为稀缺，毛病也是有的。就如一位之前因为工作原因去过这套西湖边别墅看样的网友在豆瓣上评论的，“局限也不少”。

“比如，停车很不方便，长生路是单行线，这里没路边停车位，周边停车位更加紧张，别墅本身的院子没设置停车位；

比如，虽然是西湖边，不像想象成周围是青山绿水。该别墅旁边是个小饭店，开窗就能闻到烟味；

比如，别墅现有的产权人是公司，土地是划拨性质，这些就意味着在买单的时候有不低的税费，刚需都可以买套房了。”

关于这套房产成交后产生的税费问题，来拍法服首席知识官刘毅在接受媒体采访时表示，完整的税费以及行政费用以相关主管部门的解释为准。

从处理标的经验来看，首先由于该套房产所有权人为公司，所以需要缴纳土地增值税。缴纳方式有2种，一是成交价的5%，二是差额的20%-30%。

其次是增值税，即为成交价与原始购入价差额的5.3%。还有常规房产买卖需缴纳的契税，在1.5%到3%之间。以及万分之五的印花税，按照起拍价成交计算，约1.6万。

“因为此套房产在西湖景区范围，根据2012年1月1日颁布实施的《杭州西湖文化景观保护管理条例》规定，西湖景区内土地性质不能为出让。如果后续政策有所变动，买受人可能需要补缴土地出让金，三级以上用地，目前400-600元/平米的计算方式，该套房251平需缴纳10万到15万之间。”刘毅表示。

综合计算后，除去不能确认的增值税和土地出让金，这套房源需缴纳的税费至少在400万元以上，够买一套房了。

西湖边的名人故居，能否类比上海的老洋房？

之前有网友戏言，杭州法拍市场上存在一个“3000万魔咒”，但凡起拍价高于3000万以上的豪宅，似乎很难首拍成交。但这套西湖边的名人故居在拍卖市场上受到的热捧，结结实实打破了这个魔咒。

在余款缴纳之前，由于信息保密原则，我们很难得知买家的个人信息。

不过，可以对照的情形是，老上海的花园洋房由于承载着历史名人在上海滩的传奇经历，而成为新贵阶层的追捧对象。

据悉，上海全市现存老洋房4000-5000幢，但90%以上归国家所有，而国有花园住宅自2004年起就只租不售了。上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢，修缮完好的不足50幢。

上海老洋房从1998年才允许进入市场交易，，近十年才逐步活跃起来。老洋房进入市场初期，作为“又老又旧”代表，当时的总价只有100-200万元左右，主要是港台同胞购买。年成交量大多只有2-3幢，成交量最多的2009年也只不过10幢左右。

这十几年间，虽然上海老洋房的市场惨淡，但成交价一直水涨船高。现在位置好一点，有点历史人文背景的洋房，总价上亿的比比皆是。老洋房中涨价涨得最经典的，应该是严家花园，从2009年盛大网络首席执行官陈天桥2.8亿入手，到2016年对外报价10亿，几乎是一年涨一亿。

2016年，巨鹿路一栋洋房以近40万元/㎡的成交价，刷新华侨城·苏河湾别墅34.49万元/平方米的记录。

如今，上海老洋房在多数人的眼中已经不单纯只有居住功能，更多的是作为上海滩不可复刻的历史记忆，承载的是老上海的情怀，因此更多的人开始收藏老洋房。西湖边的名人故居，从现在进入流通市场后受到的热捧来看，有望接棒这一热度。