文/住浙网研究员 张伟博

近期，浙江土地市场明显火了起来，不止热点城市的核心区，像慈溪、余姚等县城也相继出现地王，部分区域地价在一年时间里上涨了50%以上。伴随着货币持续宽松，以及前期部分积压的需求集中释放，多地楼市迎来了一波小阳春行情。

住浙网推出“环杭楼市志”，触摸杭州周边城市的楼市冷暖。前面我们聊了德清，本期我们来说湖州市区（以吴兴区、南浔区为代表），一个相对“低存在感”的楼市样本。

湖州月亮酒店（图片来自网络）

 守着黄金地段，湖州像被遗忘的明珠

湖州区位图

长三角是中国最具发展活力、最富想象力的城市群。长三角的规划范围包括苏浙皖沪三省一市的全部区域，但规划归规划，长三角的精华主要聚集在上海周边，包括苏锡常宁以及杭甬。

在这片长三角核心区域中，湖州可以说是其中最不起眼、最没有存在感的一个。

数据来自各城市统计局

不论是经济还是人口，湖州无疑受到了全面“碾压”。即便是放在浙江省内，湖州的经济处于中下游，高于衢州、丽水和舟山。

近几年，出现了一些积极的苗头。2019年，湖州GDP增速领跑环太湖各城市，发展势头良好。

浙江的人口也出现向浙北聚集的趋势，2019年浙江省内常住人口增幅超过1%的城市有四个，分别是杭州、宁波、嘉兴和湖州，浙南的温州台州等地，人口增长已经基本停滞。

虽然基数仍然较低，但湖州实实在在成为了区域内非常重要的增长点。

南太湖新区规划范围

2019年6月2日，浙江湖州南太湖新区正式挂牌成立。这是浙江省大湾区“四新区”中，继杭州钱塘新区后第二个挂牌成立的新区。新区的成立，有望进一步夯实湖州的增长动能。

身处长三角腹地，湖州必然能享受到“长三角一体化发展”带来的巨大红利，城市能级有进一步提升的潜力。

房价走势，完全被库存左右

同经济水平相匹配，湖州市区的房价也一直处于相对低位。2015年以前，受高库存拖累，房价一直在8000元左右徘徊。

湖州市区住宅库存及房价走势（来自瑞达斯）

2016-2018年，来自上海方向的投资客大规模涌入，湖州楼市经历了快速去库存过程，在售住宅库存从3万套左右，快速下降到了1.5万套以下。随着库存见底，房价也进入了快速上升期。

对于市场而言，库存的快速下降意味着房子越来越紧俏，出现供不应求的局面。库存见底前后，房价往往会出现快速上涨。

进入2019年后，随着库存重回高位，房价再次进入了横盘模式，上涨乏力。

站在湖州看这3万多套库存，肯定是偏高的。但如果是放在整个长三角中，只需要找到3万个投资客就能消化库存，仿佛又不是什么难事。

湖州房价能否重拾上涨，主要关注两个变量：第一，上海和苏州房价能否大幅度上涨，投资客再次溢出；第二，库存何时回到低位（2万套以下）。

短期来看，去库存绝非易事。

来自好地大数据

2017-2019年，宅地成交面积连续3年高于同期新房成交量，根据最新发布的《湖州市区2020年度国有建设用地供应计划》，今年计划出让宅地将基本持平于2019年，仍将维持高位。

寄希望本地需求来消化库存，是非常困难的，市场仍在期待即将开工的沪苏湖高铁能再导入一批沪苏方向的投资客。

沪苏湖高铁示意图

据悉，沪苏湖铁路已于3月31日完成全线施工图审查，争取6月底前开工。只要利好没有完全出尽，就仍有吸引投资客的潜力。

撇开投资属性，湖州是个宜居之地

即使已经被投资客炒过一轮，湖州市区当前1.2万/方的均价在省内仍称得上“洼地”。

借着投资风潮，湖州顺势推出大量宅地，虽有过剩风险，但也极大增加了商品房供应，间接提高了当地的居住品质。

2015-2019年，湖州市区累计出让宅地180宗涉宅地，平均容积率为1.8，其中仅27宗容积率大于2。

1.8的容积率是一个相对舒适的值，适合打造以小高层为主的小区。若是采用“高低配”的形式，能够在兼顾舒适度的同时配置适量的排屋类房源，满足个性化居住需求。

数据来自瑞达斯

数据显示，湖州市区历年排屋类产品成交套数和杭州八区（主城+余杭萧山）是基本相当的，考虑到两地的人口数量差异，湖州的居住条件足以让省城羡慕。

祥生·浔樾效果图

依托太湖流域充沛的水系，配上低容积率的住宅小区，造就了湖州的宜居属性。

短期而言，将湖州作为睡城，在沪杭过双城生活，并不是一个非常理想的选择，通勤时间稍长了些。湖州仍需培育本地内生性需求，依赖投资客去库存，并非长久之计。