文/ 住浙网研究员 方晓泉

蓝孔雀地块的优劣势

1、优势

地段——蓝孔雀综合体位于申花板块，申花板块是杭州中高端楼盘的聚集地，紧邻浙大紫金港校区，品牌开发商汇集、楼盘林立，生活档次较高。

交通——蓝孔雀综合体东临莫干山路、北临石祥路，分别为南北和东西向的主干道；综合体西侧的规划化工路和南侧的规划育英路分别为城市次干道。另外，和地铁2、5号线站点的距离也不远。

商业氛围——综合体自身拥有近30万方的商业体量。另外，距离银泰城、万达广场均在2公里左右。可以说，蓝孔雀的商业氛围将十分浓厚。

教育——综合体内部规划有幼儿园及小学。另外，和长征中学、大关中学相距不远。

景观——综合体西侧为大型生态绿地、内部拥有多处工业遗存，为蓝孔雀提供丰富的生态景观及人文景观。

2、劣势

噪音——蓝孔雀地块北侧紧邻石祥路，石祥路交通流量大，大型车辆较多，对部分地块产生噪音影响。

自身环境——原蓝孔雀化纤厂的工业用途从地块自身环境方面造成一定的疑虑。

道路朝向——地块的道路规划并非正南北朝向，给项目的设计带来一定难度。

地块分散——综合体的出让宅地共6块，规模大小不一，单独出让总价要求不高，会引发众多开发商的争抢。如果被不同的开发商拿下，打造不同风格及类型的项目，对蓝孔雀综合体的整体形象造成一定影响。

意义一：定位申花板块低端价格的标杆

今年6月以前，申花板块的标杆一直由单价为1.81万元的雅戈尔所树立。今年1月河北天成以1.7万元/平米的高楼面价拿地时，并未被冠以“地王”称号。但雅戈尔的退地，申花板块的标杆价格下降了1000多：天成地块晋升为新申花地王，但天成地块在地段上十分接近市中心，必然比申花板块大部分地块的价格要高，作为标杆并不合适。

而位于申花路以北的蓝孔雀，却可作为申花板块地块低端价格的标杆。一是地段，不考虑其他因素，同一板块地段较弱的地块，价格应该最低，而蓝孔雀位于申花板块最北侧，距市中心最远，距离石祥路，噪音最大；二是体量，蓝孔雀的体量庞大，必然在长时间内会成为申花板块各个楼盘拿来对比的选择。

因此，蓝孔雀一战，可以探出申花板块的“底”。

意义二：首改测试仪

申花板块的房价在2.3-2.5万元/平米之间，90方的户型总价超过200万元，大户型的产品总价超过300万元。而两三百万的总价正是从刚需到首改过渡的价格。

而今年以来，在土地市场上，较多刚需地块产生高溢价，使拿地房企没有利润空间。此次首改地块的出现，将是一次测试偏好高周转的开发商，对首改地块的需求和心理承受力的极好机会。

目前，对首改地块感兴趣的开发商众多：滨江、中海、融创等品牌房企均对蓝孔雀地块有很大兴趣。而万科、金地、保利主打刚需，也有兴趣拿地。

近年来，做的比较好的首改楼盘，有龙湖的春江彼岸、滨江的金色黎明、中海的寰宇天下、西溪华府、万科紫台、德信东望均属于此类。