文/住浙网研究员 徐创

8月18日，杭州第二批31宗住宅用地终止挂牌。今天，杭州重新发布公告。

一、新公告有哪些调整

根据公告显示，涉及的出让地块不变，共31宗，面积2873亩。

主要的调整有以下几点：

1、上限溢价率的调整。在7月30日的首次公告中，就已经对上限溢价率做了调整，溢价率上限由30%下调至20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%。

今天的重新公告，上限溢价率再次下调，一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

如此一来，政府的土地出让金要比原先少了，是实打实的让利。

2、土地竞价规则的调整。7月30日的首次公告中，将原先的“竞自持”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。如今，这样的竞配建退出历史舞台，改为达到上限溢价率是通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

不再通过竞配建来增加开发商的实际拿地成本，减轻了开发商的拿地压力。

3、规范购地资金来源。7月30日的首次公告提到，开发商要足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，提高了开发商参拍的门槛。如今，门槛进一步提高，对资金来源进行严厉监管。

例如，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

同时，建立“先承诺后审查”、“即缴即审”的工作机制，对竞得人的全部购地资金组织开展审查。

4、对开发商的要求进一步提高。在今天的重新公告中，明确了竞买人必须具备一年以上房地产开发资质。以往的自然人拿地，或者小房企拿地将成为不可能。

另外也对房企提出了“限购”，明确同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

如此一来，第一批集中供地中出现的同一房企或联合体，一下子拿下多宗地块的情况将成为过去时，通过马甲公司多拿地，也不可能。

5、严格企业信用监管。公告规定竞买人的开发资质、购地资金等必须符合出让公告要求，并对建设品质进行事先承诺。竞买结束后，审查发现竞得（入选）人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取一定的惩罚措施：

一是取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还，已签订土地出让合同的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；二是将相关违规情况计入竞买人及其投资决策主体社会信用体系；三是对首次违规的竞买人及其投资决策主体进行约谈，同一集团成员企业第二次违规的，同一集团成员企业三年内不得参与我市土地竞买。

二、3宗竞品质地块起拍价下调

研究员通过查阅浙江省土地使用权网上交易系统，发现部分竞品质地块起拍楼面价有所变动，分别是：

富春湾7号地块，起始楼面价从8742元/平米下降到了8242元/平米，新塘北单元地块起始楼面价从15273元/平米下降到了13000元/平米。大江东地块起始楼面价从10479元/平米下降到了9022元/平米。

在住浙网之前的文章《揭秘竞品质细则！地块起拍价抬高成X因素，‘叫好不叫座’？》中，就提到过高的起拍价，使得开发商几乎没有利润空间，很难做好品质。

其中最明显的就是新塘北单元地块，15273元/平米的起价相当于是隔壁招商地块的成交楼面价。如今，地块楼面价的下调，是及时的纠偏。

不过也应该注意到，全部的31宗地块中，仅有这3宗地块调低了起拍价，其他的都维持了之前地价。根据好地研究院数据，首次公告时第二批地块的起价相较于同板块最近成交的宅地，平均涨幅达到了21.94%。

在新房限价基本不动的情况下，土地起拍价大幅上调的情况下，拍至封顶能否还有利润，换句话说能否还能触发摇号机制，值得关注。

该批31宗地块中，非竞品质地块将于10月12日竞拍，竞品质地块将于10月13日竞拍。