文/住浙网 艾维

杭州年中的红盘潮已经落幕。

没想到，开出了那种“满郭人争江上望”的热闹来：霞映锦绣里、潮起江南城、翡翠嘉运府、奥印潮观府、朗云、河颂映象府、沁百合、棠月映翠、望云等种子选手不负众望；有两个盘昂然“顶格社保+限售”，俨然市场热度掉头向上的感觉。

霞映锦绣里效果图

通过主城盘“挤牙膏”式供应，加上限价产生的倒挂红利，形成了“一览众山小”的人造波峰，只是拉高了上限，证明了主城盘对于自住改善的吸引力更强。其中顶格社保的霞映锦绣里和潮起，精装限价分别达到65100元/㎡和50870元/㎡，匹配195方、199方的起步户型，总价门槛均跨越1000万元。

问题来了，假如这几个盘不限价了，会卖到啥价格？正好，上海市区近期一波豪宅热，给杭州带来了启示。

PART 1

据好地研究院数据，上海今年商品房新房销售预计6万套，同比下跌约25%，但年度总销售额不降反增，预计比去年6097亿元提升2%。

一升一降之间，背后是上海豪宅发力的原因。

3月28日，在阴冷的上海，700多名富豪齐聚售楼处，上演了一场激烈的抢房大戏。这一天，上海黄浦新天地板块备案均价17.2万元/方、套均总价约4000万元的中海·顺昌玖里开盘选房，最终以去化率98.5%、总销金额约196.5亿的成绩刷新中国楼市开盘记录。

上海顺昌玖里项目  图源网络

5月27号，上海发布了楼市新政，放宽了准入门槛，又像被打了一波鸡血，新房、二手房成交就火爆了。

新房市场方面，今年上海豪宅热上了热搜，越贵的房子越抢手，6月份的新房成交当中，成交量最多的就是1000万以上的豪宅。

数据来源：好地研究院

2024年，北外滩10子齐上阵，几乎都是超级豪宅，10个项目加起来，套均总价达到惊人的5000万元。

北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大都市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、 具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角”。

这10个项目中，包含7个公寓产品共1200套，和5个风貌别墅产品一共400套，除了祥生蝶恋花有少量90㎡的小户型，起步总价在1200万左右，剩下的9个项目起步总价都要在2000万以上，新湖外滩元最大的合院产品预计总价高达2.6亿。

北外滩实景图

上海市中心的洋房、合院一旦入市，顶着十七八万的单价，动辄三四千万的总价，照样一房难求。

松绑限购后，不仅仅是上海本地有钱人在买，一些江浙老板也在买上海豪宅——拿中海顺昌玖里为例，非310户籍开头的外地户籍竟然超过一半，其中以温州和南通的购买力尤为突出。

PART 2

杭州市中心豪宅是否也会如上海神龙摆尾，一飞冲天？

在限价体系下当然不会！

已经明手棋：杭州精装高层限价不会突破6.98万元/㎡。如果放开限价，市中心部分稀缺板块，尤其是邻西湖的像环城西路拆出地块，做出令人狂喜的低密产品，想象空间可以直追上海的风貌别墅。

但那样的话，会打破既有的平衡格局，容易被人诟病，尤其浙江在举力打造“共同富裕示范区”的背景下。

从这两年钱江新城二期千万豪宅纷纷售罄，6月红盘潮千万豪宅中签率触发“顶格社保+限售”来看，杭州从来不缺购买力，除了杭州本地的高端改善，还有温台义乌永康等富裕城市的购买力纷至沓来。

因为存有限价红利，杭州出现了一种怪象——买豪宅的多是“穷人”，当然“穷人”要打个引号，称之为中产或高级白领更合适。他们疯狂冲向本不该属于他们收入水平的消费品，不惜借款来冻资，甚至组局“拼多多”，这是市场价格扭曲带来的“病”。不过眼下这股风是消停了。

与其扭曲，不如面对改善自住的合理需求。

假如，杭州霞映锦绣里新房限价涨到8万元/㎡，潮起升到7.5万元/㎡，试问还会有那么多的房票冲锋吗？

研究员认为，杭州的楼市改善质量、居民的人均收入、富豪人群的厚度与上海仍有相当距离，因此很难“上海化”，出现大量的豪宅且一扫而光。但拥有西湖、大运河、钱塘江等自然禀赋的杭州，有潜力打造市中心的低密产品，就像上海的豪宅那样，用稀缺度和保值增值的潜力，来体现人居产品的高度。