文/住浙网 艾维
杭州年中的红盘潮已经落幕。
没想到,开出了那种“满郭人争江上望”的热闹来:霞映锦绣里、潮起江南城、翡翠嘉运府、奥印潮观府、朗云、河颂映象府、沁百合、棠月映翠、望云等种子选手不负众望;有两个盘昂然“顶格社保+限售”,俨然市场热度掉头向上的感觉。
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霞映锦绣里效果图
通过主城盘“挤牙膏”式供应,加上限价产生的倒挂红利,形成了“一览众山小”的人造波峰,只是拉高了上限,证明了主城盘对于自住改善的吸引力更强。其中顶格社保的霞映锦绣里和潮起,精装限价分别达到65100元/㎡和50870元/㎡,匹配195方、199方的起步户型,总价门槛均跨越1000万元。
问题来了,假如这几个盘不限价了,会卖到啥价格?正好,上海市区近期一波豪宅热,给杭州带来了启示。
PART 1
据好地研究院数据,上海今年商品房新房销售预计6万套,同比下跌约25%,但年度总销售额不降反增,预计比去年6097亿元提升2%。
一升一降之间,背后是上海豪宅发力的原因。
3月28日,在阴冷的上海,700多名富豪齐聚售楼处,上演了一场激烈的抢房大戏。这一天,上海黄浦新天地板块备案均价17.2万元/方、套均总价约4000万元的中海·顺昌玖里开盘选房,最终以去化率98.5%、总销金额约196.5亿的成绩刷新中国楼市开盘记录。
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上海顺昌玖里项目 图源网络
5月27号,上海发布了楼市新政,放宽了准入门槛,又像被打了一波鸡血,新房、二手房成交就火爆了。
新房市场方面,今年上海豪宅热上了热搜,越贵的房子越抢手,6月份的新房成交当中,成交量最多的就是1000万以上的豪宅。
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数据来源:好地研究院
2024年,北外滩10子齐上阵,几乎都是超级豪宅,10个项目加起来,套均总价达到惊人的5000万元。
北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后,上海最大规模的城建规划,将对标纽约、伦敦、东京等国际大都市,建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、 具有全球影响力的世界级滨水区,与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角”。
这10个项目中,包含7个公寓产品共1200套,和5个风貌别墅产品一共400套,除了祥生蝶恋花有少量90㎡的小户型,起步总价在1200万左右,剩下的9个项目起步总价都要在2000万以上,新湖外滩元最大的合院产品预计总价高达2.6亿。
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北外滩实景图
上海市中心的洋房、合院一旦入市,顶着十七八万的单价,动辄三四千万的总价,照样一房难求。
松绑限购后,不仅仅是上海本地有钱人在买,一些江浙老板也在买上海豪宅——拿中海顺昌玖里为例,非310户籍开头的外地户籍竟然超过一半,其中以温州和南通的购买力尤为突出。
PART 2
杭州市中心豪宅是否也会如上海神龙摆尾,一飞冲天?
在限价体系下当然不会!
已经明手棋:杭州精装高层限价不会突破6.98万元/㎡。如果放开限价,市中心部分稀缺板块,尤其是邻西湖的像环城西路拆出地块,做出令人狂喜的低密产品,想象空间可以直追上海的风貌别墅。
但那样的话,会打破既有的平衡格局,容易被人诟病,尤其浙江在举力打造“共同富裕示范区”的背景下。
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从这两年钱江新城二期千万豪宅纷纷售罄,6月红盘潮千万豪宅中签率触发“顶格社保+限售”来看,杭州从来不缺购买力,除了杭州本地的高端改善,还有温台义乌永康等富裕城市的购买力纷至沓来。
因为存有限价红利,杭州出现了一种怪象——买豪宅的多是“穷人”,当然“穷人”要打个引号,称之为中产或高级白领更合适。他们疯狂冲向本不该属于他们收入水平的消费品,不惜借款来冻资,甚至组局“拼多多”,这是市场价格扭曲带来的“病”。不过眼下这股风是消停了。
与其扭曲,不如面对改善自住的合理需求。
假如,杭州霞映锦绣里新房限价涨到8万元/㎡,潮起升到7.5万元/㎡,试问还会有那么多的房票冲锋吗?
研究员认为,杭州的楼市改善质量、居民的人均收入、富豪人群的厚度与上海仍有相当距离,因此很难“上海化”,出现大量的豪宅且一扫而光。但拥有西湖、大运河、钱塘江等自然禀赋的杭州,有潜力打造市中心的低密产品,就像上海的豪宅那样,用稀缺度和保值增值的潜力,来体现人居产品的高度。