文/住浙网 艾维

昨天上午，西城广场法拍结束，从地下一层到地上五层所有商铺因无人报名惨遭流拍。该拍品评估价约7.06亿，起拍价约4.94亿，相当于总价打了7折，仍没人要。

1，店门紧闭，超市和影院还有些人气

开业20年，西城广场一度也是网红，只是敌不过时间和消费习惯的变迁。

2004年年底西城广场正式营业，这是杭州首个以购物中心模式运营的综合商场，影响不小。

当时商场内引进的肯德基、必胜客和UME电影院都是城西首店，全链全业态，像餐饮店除了必胜客肯德基，还有日料、韩料；亲子活动场，娱乐部分还有KTV、旱冰场、电玩城。 

再加上新华书店和物美超市，西城广场几乎覆盖了各个年龄段的客户需求，开业前些年人气居高不下。 

西城广场位于文二西路与紫荆花路口，商场沿街店铺，目前只有新华书店、肯德基、必胜客还在营业。

物美超市实拍  住浙网摄

四楼UME影城，从电影宣传海报时间来看，能感觉到有一种“躺平”的想法。人气还热闹的是负一楼的物美超市，还有一些服装商铺，清一色的挂着“清仓甩卖”。

西城广场法拍无人问津，其实是一次“事先张扬的流拍”，起拍价超过7个亿，在经济大形势并不好的今天，要掏出这么一大笔现金，有点强人所难了。

西城广场有这么几个痛点：第一是老，作为运营了将近20年的老牌综合体，设施、引进品牌都无甚亮点，吸引不了年轻的受众。这方面可以参考申花的蓝钻天成，就是被消费新时代所淘汰的那类。

其次是竞品生猛，而且个个娇艳欲滴，往东去有黄龙万科中心K-Lab，往西在蒋村那边龙湖天街、西溪银泰，往北到萍水街有人气巨旺的城西银泰城，哪一个对西城广场都形成降维打击。

试想，新东家花7亿买来股权，还要斥资进行装修和引进大牌，有这么笔钱还不如另起炉灶，从头来过。或者，收购一个地铁站上盖综合体，还来得轻松。

眼下经济形势不乐观，消费不振，加上目前杭州综合体出现过剩，已有几家综合体出售或换东家，加上龙湖背负大多重资产，接手盘活意愿也不足，商业资产面临越来越难做态势。

2，文鼎苑年内二度流拍，学区房风光不再？

无独有偶。

近日，曾经的学区房“天花板”文鼎苑也遭遇尴尬：一套119方房源顶着550万元的起拍价，单价仅约4.59万元/㎡，要低于二手房平均成交价4000元/㎡，结果围观达到3.2万多次，仍无人“捡漏”，以流拍收场。

孟母盘顶着“笋价”仍无人问津，对学区房的伤害性不大，侮辱性极强。而且，这是今年文鼎苑的第二次流拍了，从一个侧面体现出，这轮下行尤其对学区房“祛魅”，上半年连“老破小”都一度翻身，而学区房、孟母盘阴跌不止，除了众所周知的名校资源平衡化、推荐生机制外，一拨2018-19年冲进去的投资客也在以价换量。

今年7月，一套建面约180㎡的文鼎苑大户型以单价约5.45万元/㎡起拍，也因无人报名流拍。当时，那套大户型的起拍价设得有点高，跟市场价相差不大，没有“捡漏”空间，流拍还能找点理由，这套119方流拍后，求文鼎苑业主的“心理阴影面积”。

研究员预测，二拍会以八折起拍，到时竞争激烈，轮流喊价，最终成交价很可能会超过此次流拍的起拍价。但那是后话了。

法拍的文鼎苑房源  图源阿里拍卖

这套房源的评估报告透露，房主应是2018年买入此房产。2021年6月，房主将这套房子抵押贷款，当时是杭州学区房行情的最高点，当时银行给这套房源的最高抵押额是1174万元，折合单价约9.8万元/㎡，相比如今的起拍价，房价已经“腰斩”。

房东所欠连本带息共840余万，如今一拍流拍，二拍下调起拍价，即便争夺激烈以550万元成交，支付完银行债务后，还差300万左右。早知道在高点这套房出手，不用背债还利息，还能多出一笔稳定的现金流。

可惜啊，世上没有后悔药。