本文导读：
几家欢喜几家愁，不是所有降价都能成功出货
2014年的春天，属于购房者
后市猜想：穿越2、3季度的狂想曲
文/住浙网研究员 倪陈露
5338套，这是杭州市主城区第1季度商品房交出的答卷。这一数字，去年是11285套；近7年的最低点出现在2010年，为3994套。今年主城区第一季度的成交量，已经“顺利”坐上近7年第一季度商品房成交量倒数第三、近四年倒数第一的交椅。不过，08年遇上了经济危机，10年又碰上史上最强调控，似乎都比14年成交量低得更合乎情理。
降价带来的观望心态，让掏腰包的购房者在这场混战中占据了绝对的话语权，买方时代真正到来；而作为卖方，也不是所有开发商都被动着，那些低开、降价的楼盘一样掌握着定价主动权，并且一定程度上主导着购房者对市场的预期和判断。其中，一路之隔，万家名城的楼面价比北宸之光贵近2000元/平方米，但因为售价低于北宸之光，一季度成交显著好于北宸之光。这足以说明，决定价格的不是成本，而是市场，是购房者。
购房者和开发商之间，正在进行着一场关于价格的博弈。
近7年第一季度杭州主城区商品房成交量统计表
几家欢喜几家愁，不是所有降价都能成功出货
价格，价格，还是价格。
从降价中获益最大的楼盘，无疑是喝了马年首降头口水的德信北海公园。根据透明售房网显示，自2月18日降价至今，北海公园共成交了183套房源，该盘也以一季度188套的成交量傲视主城区各楼盘，登上住宅成交量第一宝座。
【追踪：当马年价格战突然打起来的时候……】
另外，虽然香榭里降价后只成交了约5成的房源，但3个月100套的成交量也能跻身一季度住宅成交量前十。要知道，香榭里首开至今一年多，一共才成交了438套房源。
【降价一个月 北海公园、香榭里成交几何？】
以价换量，主动出击，这些楼盘走量成功。
但是有些楼盘就没有那么幸运了，在降价后去化并没有那么迅速。因为在一季度降价楼盘中，有一个叫做钱塘梧桐蓝山的楼盘，3月14日开盘，每平米降了1000元后，截止3月31日，成交量仅仅只有4套；还有一个叫开元名郡的楼盘，开始降价至今已经过去了10天，还未有一套成交……
【钱塘梧桐蓝山降价1000元/㎡ 成效如何？】
只有卖不动的价格，没有卖不动的房子。那些或降价或推特价房，却还未走量成功的楼盘，只能证明降价只是“虚晃一枪”，还没有降到购房者的心坎里。另外，不知道那些按兵不动的开发商，这一阶段是否已经如坐针毡？
一季度降价楼盘成交量总汇
2014年的春天，属于购房者
某楼盘销售主管曾无奈地向研究员表示，马年第一降以后，该项目每天的来访量是以前的十几、二十几倍，但是这些购房者进来只问三个问题：“降了吗？降多少？什么时候降？”
“降不降”已经成为刚需购房者评判一个楼盘“买不买”的最直接、重要因素。
2014年的春天，购房者沐浴到了明媚的春光。新房方面，房价不涨反跌，老盘降价、推特价房，新盘低开已成常态；土地方面，去年政府共计卖了97宗宅地，近一年内新房供应量或将连绵不绝。
新盘不断入市，购房者的选择余地越来越大；举棋不定、观望情绪渐浓，购房者已逐渐掌握定价主动权。
曾几何时，人们谈房色变。2014年，杭州楼市或将迎来买方时代。这个春天，属于购房者。
后市猜想：穿越2、3季度的狂想曲
狂想曲1：大量新盘积压到2季度集中开盘，后市堪忧
据住浙网统计，一季度实际开盘的楼盘仅有20余个，金三落空。不少计划一季度面市的楼盘纷纷选择抢滩银四，4月份计划入市的楼盘达44个，新盘14个。【超40盘计划抢占银四 杭州楼市回暖？】
不出意外，“新盘扎堆”将成为2季度杭州楼市主旋律。由于7、8月份是楼市淡季，更多的楼盘将会夹击4、5月楼市传统旺季，届时竞争将异常激烈。
宝嘉誉峰、凯喜雅锦河湾、中大普升、金色江南、富汇豪庭……随便举例就能列出一大堆计划首开的新盘，这其中，还不包括去年拿地计划今年二季度首开的新盘：天阳晴朗、招商雍景湾、雍华府……
从目前的市场形势来看，一方面成交量持续疲软，一方面市场供应量将逐渐增大，后市堪忧。
2014年下列板块供应潜力统计
狂想曲2：降价潮在更多板块喷涌
虽然鲜有楼盘跟进马年首降，但是这轮降价潮让购房者内心不自觉形成的“价格预期”，将主导购房者的后续判断和选择。购房者不愿再为高价买单，将成为开发商最头疼的事情，降价潮或在更多板块喷涌。
大城北板块在经历两盘价格跳水之后，表面一片祥和，实则暗潮涌动：耀翔悦尚低开、香榭里以1.38万元/㎡继续加推；万家名城、北宸之光暗地里较劲……这一切的明争暗斗背后，还有该板块近400万方的可供应量“压在肩头”。
和大城北一样供应量过大的板块，还有城东板块，而城东也是继城北之后，外界预测第二个迎来降价潮的板块。
奥体板块和未来科技城板块，都呈现出了聚集性胶着状态。水榭春天、绿地旭辉城、春江彼岸三足鼎立之势短期内不会改变；悦西溪、澄品、西溪悦居，三个未来科技城口子上的楼盘可供应量就已经不容小觑，更别说一路向西到融庄、西溪公馆、昆仑府了，再加上去年合景富泰和新城在未来科技城拿下的宅地，未来科技城供应量超过一百五十万方。
而在一季度，最令人惊讶的板块，非寸土寸金的市中心板块莫属。
当九龙仓君玺以“小户型均价4万元/㎡，大户型均价4.5万元/㎡”低开入市之后，想必“武林稀缺豪宅”这个标签就要被打上一个问号了。
市中心豪宅不再稀缺已成事实：武林壹号、武林外滩、武林国际、昆仑公馆、兰园、新华园、君玺……这些市中心主要在售楼盘的供应潜力超过一百万方。“稀缺的市中心”供应量甚至直追奥体、城东新城等板块。
潜在供应量过大、产品出现严重同化的板块，价格战有随时处于爆发当中。
狂想曲3：“限购限贷”会否松绑？
自14年成交量持续低迷以来，社会上要求政府救市的呼声不绝于耳。而呼声最高的救市方式，则是松绑“限购限贷”，因为这个紧箍咒，套牢了太多购房者。想买不能买，想卖不能卖的痛苦，在形势不好的当下，达到了顶峰。当然两者而言，更痛苦的一方显然是开发商。
有观点指出，“限购限贷”本身就是计划经济思维留下的残余。新一届领导集体对于房地产调控更加注重市场化的观念，或有助于像杭州这样的“限购限贷”城市松绑。理由很简单，限购限贷在一定量地挤出了楼市泡沫的同时，还很大程度的误伤了那些首改、再改类购房者。