文/住浙网研究员 张永霞 倪陈露

在杭州综合体崛起的大军中，以市政府为背景的杭州新天地无疑显得格外瞩目。单是铺满杭州大大小小的户外广告，和历次房交会上的出彩展示，就已经足够抓人眼球。180万方的超级体量、以工业遗存为核心的park mall，以及将要引进的国际顶级演出驻演等，都在展现着它卓尔不群的地位……

那么，是怎么样的一个综合体，能以如此大手笔的势头盘踞城北？什么是Park mall？“企业总部定制”的写字楼意义何在？独立产权的花园式独栋写字楼吸引着哪些客群？今年新天地的销售目标是多少？带着一系列问题，住浙网专访了杭州新天地常务副总经理徐天明。

应时而生 杭州北部城市化的必然

住浙网：作为杭州第一大城市综合体，杭州新天地自诞生以来，就一直备受关注，徐总能为我们介绍一下新天地项目吗？

徐天明：新天地是一个城市综合体，也是国内首个以工业遗存为核心的park mall，定位是杭州未来的一个市中心，也就是三大中心：商业中心、商务中心和文化旅游中心。

杭州新天地以一心、一环、两轴、五区为规划，涵盖名品购物广场、国际商务中心、企业办公总部、世嘉公馆集群、工业遗存街区、国际五星酒店等丰富业态。在此基础上形成的一种公园式的商业休闲中心“Park Mall”。它的总建筑面积约180万方，由3位世界建筑大师、8大国际顶尖机构联袂规划设计，斥资上百亿倾力打造而成。

住浙网：这样一个超级体量综合体的诞生，它的背景是什么？需要哪些条件？

徐天明：我经常和别人这样说，杭州这个城市，无论GDP还是人口梳理，她都是一个非常发达的、国内排名靠前的城市。所谓大城市，必须是多中心的。杭州到现在为止，只有两个中心武林广场和钱江新城。而同级别的成都、武汉、沈阳等，都已经是多中心发展了。

在这种情况之下，我们也吸取了当时城西开发的经验教训。二十年前开发城西，全是住宅，商业配套没有跟上，现在只能在一些零散的土地上去建一些商业，所以城西要在某个地方形成一个新的中心，会比较困难。

反观城北，随着大量工厂的搬迁，最近几年迎来了一个快速发展的时期。包括东面的丁桥，到华丰板块、桃源板块、田园板块，住宅开发如火如荼。城北的开发是事先布局，市政府规划城北一定要有一个大型的城市综合体，未来整个杭州北部中心这样定位的综合体。它将对杭州整个的城市发展格局，起到一个很好的促进作用，所以才会有新天地这样一个项目诞生。

杭州首创Park Mall 打造城市地标文化旅游中心

住浙网：之前徐总说过，新天地项目将要被打造成Park Mall，那么他与一般的综合体有什么不同？我们在项目的打造上如何突出特色？

徐天明：Park Mall是一个公园式的购物，首先，开发理念不一样。Shopping Mall提倡的是一站式消费，而Park Mall提倡的是一站式的生活。住在这里，购物、娱乐都在这里。讲究的是品质生活、城市生活，处处要体现以人为本；第二，park mall是一个城市空间，Shopping Mall是属于Park Mall的一部分。新天地Park Mall里面有大约十万多方的商业街，公园、广场、河流，都是综合体的一部分。所以它就是一个城市的开放空间；第三，营运模式也不一样，Park Mall里面的广场上可以举办活动、演出等。

新天地还将成为一个旅游目的地。引进国际顶尖表演驻演，和一台灯光秀等，将工业遗存同文化艺术、商业结合起来，打造成为城市地标性质的文化旅游中心。

住浙网：4月14日，新天地三个地块的大楼被整体打包出售，成交面积超6万方，可以说是今年杭州写字楼市场的第一超级大单。对于实行这种“企业总部定制”的开发模式，你们是怎么考虑的？它对于新天地项目的销售有什么样的意义？

徐天明：因为新天地有一个定位就是杭州市一级的商务中心，它写字楼总体量是40多万方，杭州差不多体量的有钱江新城和黄龙板块。这么大的写字楼集聚区，关键不是建好卖掉，而是引进企业入驻，可以带动资金流等等跟着进来，所以一开始我们就定位是要引进实力型企业。所以推出了定制型，增加一种开发模式。

实际上，定制型的开发模式，成熟的开发商很多都在做。一方面是企业、特别是实力型的企业有这样的需求，另一方面可以大大地降低税费，我们通过股权转让的形式，来实现销售，节约成本。对企业来说，又可以根据自己的需求来定制，来设计，来管理。除了我们第一期开出的三家企业购买之外，后期还会推出很多，可能体量会超过第一批的6万方。目前也有好几家企业已经在洽谈。

住浙网：新天地还有9栋国际企业总部写字楼，3000方花园式独栋办公，独立产权，低密度规划。这个和常规写字楼有什么区别？针对的客群是哪些？

徐天明：这些主要是一些实力型企业，需要有独立命名的大厦，需要有自己的独立的空间，从销售情况来看，前来洽谈的人非常多，这一块是非常吸引人的。

客群都是比较大的企业，有一些浙江的上市公司，在县市招聘人才受到限制，想要将总部搬到杭州。还会有一批统包的客户，在买写字楼的同时还打包酒店式公寓。

所以，这一块的价格比普通写字楼贵很多，现在在卖的写字楼整幢均价一万六，而这批的话将近要到两万左右。

销售目标15亿 60万方的天城府下半年将推

住浙网：目前项目的销售情况怎么样？主要有哪些产品在售？

徐天明：现在销售的有两种产品。一种是酒店式公寓，新天地酒店式公寓有40多万方，整个杭州一半的体量都在这里。一期总共9幢，8幢已经卖完。剩下这幢将在这次房交会推出，主力户型是68方。除了这幢之外，剩下的也会开始蓄客。目前预售证还未拿到，所以不会正式推出。后期的酒店式公寓跟第一期相比，品种会更加丰富。第一期里面都是LOFT，二期会有平层产品，LOFT里面也有两种层高，5.4米和4.79米。

另一种是写字楼，也会在房交会期间推出。

住浙网：酒店式公寓的5.4米的层高应该说是杭州主城区绝版了，那么它将给居者带来什么样的不同感受呢？

徐天明：新天地的LOFT层高做到了5.4米，做两层等于每层层高2.7米，这是我们以前的住宅高度，所以完全可以隔两层，利用率非常高，40多方的户型就可以做到两个房间，70多方的户型可以做到3个房间，得房率特别高。

住浙网：今年的销售目标是多少？

徐天明：今年新天地项目加上城东新城项目，酒店式公寓、写字楼、住宅总共是15个亿的销售目标。

天城府是我们在城东新城新开发的住宅项目，地面40万方，地下20万方，总体量将近60万方。以改善型为主规划。具体将在下半年推出。  

住浙网：180万方的体量如何做到宏大与细节并举？怎样打造细腻和人性化？

徐天明：新天地本身定位的出发点，就是以人为本，所以处处要体现细腻和人性化的设计。举个例子，比如说我们城市的桥梁，普通的桥梁就是一座桥，我们的桥梁设计就非常漂亮。今天你们在园区里面走过的那座桥，就是德国设计师设计的，单层网壳结构。在国内它最早用于上海世博会的阳光谷，这座桥建好之后 ，灯光配上去，就是新天地的一个景观。不光是一座桥，还有公园、广场各方面都体现了新天地文化旅游的宗旨，处处是景。

专注城市运营商，布局城镇化和城乡统筹

住浙网：您对于杭州的商业市场如何看？特别是综合体遍地开花的情况？

徐天明：综合体没有一个明确的概念，大到城市综合体，小到社区中心。综合体是有等级的，城市中心定位的，两三个就够了，接下去大量的是区域中心，比如城西的银泰，再下去社区中心则会更多，主要还是看定位是否准确。但杭州的区域中心确实相对偏多。

住浙网：在钱江新城及对岸写字楼供过于求的背景下，作为新崛起的城市商圈，杭州新天地板块为何仍备受追捧？

徐天明：写字楼现在确实到处都在建，已经过剩。新天地有更丰富的配套，第一点是停车。所有的甲级写字楼，都不敢说自己的停车位是够的，我们的停车位有一万多个，包括马路下面，公园下面。而且我们的停车位都是相通的，统一管理，比如白天酒店式公寓就空出来了，晚上写字楼又空出来了，这样一调剂的话，管理更灵活，利用率更高。写字楼还有很重要的一块就是商务环境。这是需要大面积的写字楼才能营造的。新天地的配套里面除了商业配套，还有文化配套，写字楼今后越来越注重文化的配套，

住浙网：能否为我们介绍一下新天地公司？

徐天明：新天地公司是市政府成立的城市运营商，它做的每一个项目几乎都会成为地标，都会带动城市区域经济的发展。新天地项目是我们的第一个项目，接下去是城东的天城府项目。

城市开发主要的三大主流；商业开发、住宅开发、旅游地产开发，我们都在做。在旅游地产方面，去年开发的位于淳安的“文渊狮城”，去年年底临安收购的两个4A级景区，将打造成华东地区最大的旅游度假中心。

住浙网：接下来，新天地集团有什么样的发展计划？拿地计划？

徐天明：主要在杭州发展，项目沿着两条线走：城镇化和城乡统筹。接下去还会有像杭州新天地这样的大型综合体，目前在规划和选址。在杭州发展城东的前提下，规划了九乔国际商贸城，包括在杭州的卫星城，比如临安等地，也会有我们的大型城市综合体。

研究员手记：

徐天明的办公室，就在项目现场一幢办公楼的五楼，这是一个能俯瞰整个工地的房间，大面积的落地玻璃让这个办公室在立夏之初就过多地接受着阳光的考验。但这并不能阻挡徐天明对新天地这个项目的喜爱。在长达近一个小时的专访中，徐天明详尽地为我们叙述了关于新天地的种种，言辞中毫不掩饰自豪之情。

“城市综合体之所以被认为有改变城市的能力，是因为城市综合体改变了人们的生活方式。”关于这一点，2010年4月份开业的万象城证明了这一点，2013年5月开业的西溪印象城证明了这一点，2013年9月开业的申花银泰城也证明了这一点。

现在，体量远较前三者更为庞大，同时也是杭州重量级的新天地正在向我们走来，而透过徐天明的叙述，让我们更有充分的理由去期待——新天地对杭州城北的改变！

杭州新天地区位图>>