文/ 住浙网研究员 黄珣

“武林外滩开始卖酒店式公寓啦，一口价31998元/平方米。”5月6日，作为市中心豪宅武林外滩一反常态加推酒店式公寓的信息似乎也预示着杭州市场的一些走向。

近期，杭州住宅市场持续低迷，降价、低开、观望此起彼伏；然而，商业地产却频频传来捷报，开盘、加推、热销之势捷报频传。据住浙网数据中心监测，在刚刚过去的4月份，楼盘成交前三中有两个楼盘都是商业盘，分别是蓝钻天成与昊元之江时代中心，此外，深蓝绿景国际的成交量也非常可观。

4月杭州热销商业盘成交情况表

淡市下，商业盘为何能逆市飘红？如此强大的购买力来自何方？值得注意的是，杭州的商业项目供应量非常巨大，面对现状，即将面市的商业盘该如何独善其身？

淡市下 商业地产缘何表现靓丽？

“每天签约的人实在太多了，现场的置业顾问忙都忙不过来。”蓝钻天成驻场的销代公司某负责人表示。4月19日蓝钻天成首开，短短半个月时间共成交325套房源； 4月16日昊元之江时代中心首开，截止目前为止，该项目已成交176套房源。

此外，近期热销的现象同样也出现在了万达广场、深蓝绿景国际、杭州新天地等一系列商业项目上，淡市下，商业盘的热销也成为了一道靓丽风景。

值得一提的是，位于市中心的武林外滩，最近也在推广其酒店式公寓。

“我们整个武林外滩项目只有一栋40年产权的酒店式公寓项目，其他都是70年产权的住宅项目。”据武林外滩营销总监胡波波介绍，“本次我们推出140多套酒店式公寓，主力面积均在42-80㎡，一口价31998元/㎡。商业项目近期非常热销，结合我们产品本身的优势，我觉得此类类住宅产品一定会成为市场上的稀缺产品。”

武林外滩鸟瞰图

淡市下，商业项目为何表现靓丽？对于近期的这股商业地产“升温”，业内专家则认为，这只是一个相对的概念：

第一：近期的住宅项目开盘量较少、成交低迷，而部分商业盘则强势加推，所以成交上会有所体现；

第二：近期热销的商业项目大部分集中在酒店式公寓上，总价较低；

第三：结合近期热销的几个项目来看，这几个商业项目的位置都非常好，靠近市中心；

第四：这几个热销楼盘的蓄客时间非常长。

“目前很多区域的酒店式公寓依然寸步难行。”据某业内专家表示，像之江、金沙湖、未来科技城、钱江新城等区域的酒店式公寓供应量都非常大，竞争压力也很大。

谁在购买商业盘？  

“我们的客户主要来自温州和义乌两地。”调查中，蓝钻天成的负责人告诉住浙网研究员，蓝钻天成的开发商是义乌人，所以大部分前来购买的都是开发商圈内的朋友。

蓝钻天成鸟瞰图

而这样的情况同样也发生在了位于之江的昊元时代中心。据该项目负责人介绍，“我们自去年11月开始蓄客，因为项目位于规划地铁口，而且又有产权优势，所以吸引了许多外地的客户前来购买，主要是用来投资或养老。”随后，周边某楼盘的负责人也透露，“昊元大部分的客户是来自上海的投资客，因为他们在上海有公司。”

此外，万达广场的负责人也表示，今年来，购买写字楼的客户基本上是来自金华、义乌等地的老板。“我们现在基本上每周都要去外地拓客。”

“目前，杭州的写字楼、酒店式公寓的成交基本上都靠外地客户，本地人购买地非常少。”在接受住浙网研究员的采访时，我爱我家相关负责人表示，目前杭州这些商业项目的客群主要集中在温州、台州、义乌、金华等地，而且以投资需求为主。

为何会吸引外地投资客？

住宅市场如此低迷，为何商业地产却能吸引投资客前来？

对此，省内知名房产专家丁建刚在接受采访时分析，商业地产项目不限购不限贷，受房地产调控的影响较小，其成交量主要看供应量和需求量决定，因此在并不会太受住宅市场的影响，反而，在住宅市场低迷的时候，商业地产往往能成为投资溢出的受益者。

据住浙网观察，从2010年到2012年，无论住宅市场大起大落，商业项目的成交量一直保持稳定的趋势。到2013年，在万达广场、杭州银泰等多个综合体的热力带动下，杭州主城区的商业地产增长近2成。

“对于投资客而言，目前的投资市场非常低迷，加上大家对住宅的投资非常悲观，所以，他们更愿意把流动资金投向收益相对稳健的商业地产上，例如，购买商铺、酒店式公寓等等。”某资深媒体人士表示。

后期供应量巨大 商业盘该如何突围？

一边是近期的酒店式公寓热销，一边是备受关注的商业供应过大论。

“2016年之前，杭州商业项目将达到90个，其中大部分项目的开发模式采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。”某业内资深媒体人感慨，“仅仅5月，杭州预计将有9个商业项目要推出。届时，大量酒店式公寓、写字楼将推向市场。”

此外，据一家数据机构统计，2013年杭州主城区共出让纯商业用地57幅，总面积达2032.9亩，总体量为388.7万平方米。华家池综合用地、蓝孔雀地块、火车东站地块等优质商业用地被绿地、复地、华润等外来大鳄瓜分，而据住浙网研究员采访得知，这几宗商业用地今年都将开始规划。此外，到2015年前后，钱江新城的来福士广场、高德置地广场，西溪海港城的VV PARK等也将依次露面。

“如火如荼的推地，再加上众多即将入市的可售商业地产存货，杭州整个商业市场的库存形势的确可称‘压力山大’。”赢商投资总经理方芳分析认为，“跟同级别城市相比，杭州的商业地产确实发展较晚，消费需求也确实大量存在。但在近三五年的海量供应后，新项目之间优胜劣汰的局面也将很快出现，项目只有依靠差异化竞争才能实现生存。”

5月杭州预计将推出的商业项目