文/好地研究院 钱贤强

目前市场中赞同以下说法的人多了起来：

“如果银行限贷不放松，如果金融对购房的支持不够，取消限购作用十分有限，目前较高的购房成本也是大家观望的主要因素。”

那么，今年以来，房地产的贷款到底状况如何呢？

我们发现，金融支撑正呈现回暖的趋势。根据央行近日发布的最新数据，5月人民币贷款增加8708亿元，同比多增2014亿元，环比多增961亿元，扭转了3、4月份连续两月的少增的局面。

5月的新高说明了什么？会不会对房地产市场带来影响呢？

2012-2014年人民币贷款新增变化情况

要回答这些问题，我们从新增贷款的组成中去一探究竟：

1、定向降准有成效，资金主要流向企业。

4月25日，央行正式启动“定向降准”：下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

粗略估算此次定向降准能够释放流动性超过1000亿元，从而为5月份新增贷款创同期新高创造了条件。

由于此次降准的出发点是为了支持实体经济，因此5月份流向企业的新增贷款占了64%，1-5月份则为67%；相应的，5月和1-5月住户贷款（即居民消费贷款，包括房贷）比重仅占36%和33%，去年同期住户贷款的比重分别为57%和41%，两者分别相差21和8个百分点。

一年之内如此大的“变脸”，说明在房地产市场风险凸显和政府窗口指导之下，银行从自身风险和“政治”考虑，新增贷款主要流向企业。

2、从“口惠”到“实惠”，房贷有所增加。

从住户贷款结构来看，5月住户中长期贷款（基本是房屋按揭，故可近似看作房贷）增加2021亿元，环比多增120亿，新增金额创下近4月的新高，这应该与5月12日人民银行刘士余副行长要求“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”的“喊话”有关。

但5月这个数值与2013年除1月份外（1月份有春节因素）单月最高点2311亿尚有290亿的差距，比去年5月少增271亿，同时5月房贷占新增贷款的比重为23%，环比4月低2个百分点，同比去年5月低11个百分点，说明短期内银行仍对房贷持保守态度。

1-5月，住户中长期新增贷款累计达到10209亿元，比去年同期的10387亿少增178亿，但比2012年的4041亿增幅不少。

3、定向降准再扩大，房贷支持力度有望再提升。

6月16日，央行对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行和财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

按照相关标准，此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，其中招行、民生、兴业、宁波等上市银行6月16日已确认同步获准下调存款准备金率0.5个百分点。

根据相关机构估算，此次定向降准可释放资金规模最高上限为2000亿至2500亿元，比上一次翻了一番多。

随着定向宽松货币政策的加码，再加上后续存贷比核算方式的调整又将会带来更大实质性影响，未来资金面将进一步宽裕。6月6日，银监会副主席王兆星再次表示“大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件”。有了资金的“水涨船高”和政策的“呵护支持”，预计6月房贷新增有望继续保持在2000亿左右。