文/住浙网研究员 倪陈露

据住浙网统计，截止2014年6月24日晚，1-6月份杭州八区商品房共成交了27379套，同比去年上半年的41743套，降幅达34%。

其中，主城区上半年商品房成交量12015套，同比下降11036套，也就是说量萎缩了近一半，接近近六年的低点。相较而言，余杭、萧山的降幅要小得多。其中，余杭区上半年共成交10709套房源，同比去年上半年的12785套，下降16%。萧山区上半年成交了4653套房源，同比去年上半年的5871套，下降21%。

历经上半年“熊市”之后，下半年楼市是否继续是下降曲线呢？

上半年成交量位列六年内低点

离最后递交成绩单的时间还有一周，目前杭州楼市上半年成交量为11933套，最终上半年数据会在12000套以上，当然这也更改不了与前两年的巨大差距，更别说2009年上半年的历史高点了。

从成交量的角度看，似乎今年上半年的行情还没有“特别”惨淡。毕竟，2011年上半年作为近五年倒数第一，只有11031套的成交量。但是，真的是这样吗？

如果把时间的指针拨回到2011年6月30日，你会发现，当年惨淡的行情受制于不断叠加的史上最强调控之下。而今年，政府并没有出台相关严厉政策。并且，在2011年的低点之后，杭州楼市在2012年上半年成交量几乎涨了一倍，短短半年多的时间就画出了一条上扬的曲线。

09年上半年，作为杭州楼市上半年历史高点，在08年全球金融危机之后，政府出手4万亿救市，使得楼市在09年很快迎来力度空前的反弹。

今年，利好利空都处于真空期，没有4万亿，就连传了N个月的“限购松绑”，都还没有实现。

库存迭创新高，杭州商品房库存突破13万套

截止23日晚，主城区商品房库存为61217套。如果将萧山、余杭的商品房纳入，这一数字为129768套。

同样以2011年的数据比较，在当年惨淡成交行情下，主城区商品房库存仅为18065套（注：在今年天量库存面前，笔者在1.8万套的库存量这里用了“仅”，但是在2011年，1.8万套可是一个天文数字）。而今年，这一数据是当年的3倍。

在今年6月20日晚，杭州（含萧山、余杭）楼市商品房库存量达到130006套，首次突破13万套大关，分别为主城61364套、余杭46028套、萧山22614套。

值得一提的是，商品房库存从12万跨越到13万，杭州楼市仅仅用了一个月零十天的时间。

一年前的6月30日，当时杭州楼市库存量刚刚突破9万套的大关，主城、余杭、萧山的库存分别是45341、29504、16597套。

一年的时间，杭州楼市的库存量多了4万套。其中，增量最多的是余杭区。

低价样本已经遍布杭城，怎么样以价换量才会成功？

以价换量，是贯穿2014年杭州楼市上半年的主旋律。

马年首降作为今年价格战开始的标志，已经过去了4个多月，降价确实带来了成效。根据透明售房网数据，北海公园自降价后线上成交220套，基本完成清盘目标。天鸿香榭里在1.38万元/㎡的板块最低平均价背景下，也去化了201套房源，虽然香榭里存量还有不少，但如果不是这轮降价，淡市当下香榭里应该也走不掉两百套房子。

德信北海公园效果图

继价格战在祥符开打以后，降价的战火一度蔓延至旁边的三墩、勾庄、崇贤等板块，各个楼盘或明降或暗降，杭州楼市打折降价楼盘不在少数，板块内硝烟四起。有些板块，如临平，目前价格已经降到了几年前的标准：

在临平北新盘新城山语院爆出5678元/㎡起价之后，受到来自山北、山南各盘夹击：东厦东港推均价4980元/㎡特价房、擎天半岛推6330元/㎡特价房、五月花城120方总价80万起……

虽然，有些楼盘就算降价都难以撬动市场，但是我们发现，淡市下，一些板块也能以“小降”拉动成交，一些营销能力强的房企依然能够撬动市场。

杭州市主城区住宅成交套数TOP20（2014/1/1-2014/6/24）

板块方面，如奥体板块，截止6月24日晚，三大在售楼盘莱蒙水榭春天、龙湖春江彼岸、绿地旭辉城分列杭州主城区成交套数排名2、3、11，差点全部挤入杭州主城区住宅成交套数TOP10。

根据住浙网数据统计，奥体板块目前三盘近20天在售均价在2.15万元/平米左右，近期有一些优惠，水榭春天和绿地旭辉城有一些1.9万元/㎡左右的房源入市。

奥体板块异军突起，在价格微调或者不调的情况下获得了市场的认可，成为淡市下一个较为成功的样本。

开发商方面，龙湖凭借一直被外界称赞的营销能力，在售三盘均均进入主城区住宅销售前20位，春江彼岸、名景台、滟澜山三盘分列3、10、19位，线上成交额达12.5亿元。

市场告诉我们，需求仍然存在，但不仅仅是“以价换量”这样简单。

杭州楼市下半年 悬念迭出

上半场已经告一段了，在这个中场休息的时刻，我们需要思考的是，2014年杭州楼市的下半场如何破局？

双赢机构总经理章慧芳认为，库存居高不下、以及政策未有松动仍是杭州楼市面临最大的困境。

“如果下半年杭州楼市政策方面能有所松的话，例如放松信贷、或者取消限购，对于市场回暖有一定帮助”。

另外，章慧芳提到，开发商应当增加自身武器，除了比拼价格以外，同样应该在产品品质、学区、户型等方面多加砝码，这样才能够吸引更多的购房者。

纵观上半年楼市，虽然降价楼盘不在少数，但是，大部分楼盘都没有出现大幅度降价；而个别大幅跳水的板块和楼盘，由于其本身所处板块被大众认知还需要时间，降价绩效并不明显。不过，同样有不少以价换量成功的案例，以及通过小幅降价、并且展现项目本身优势而撬动市场的成功范本。

下半年开发商该怎么做？楼市困境将如何破解？库存会否再创历史新高？更大规模的价格战会否打响？“限购”政策会不会有所放松？

一系列的悬念留给今年下半年……