杭州楼市告别跌宕起伏的2014，将会迎来一个怎么样的2015？这是很多人关心并急于求解的一个问题。

事实上，我们中的很多人还没有完全从2014年中回过神来。在经历一系列政策变动以及市场的巨大变化之后，2014年的杭州楼市，出人意料的给出了一份漂亮的成绩单。那么2015年呢？

供需关系，是决定市场的一个基本因素。不过2015年杭州楼市的供需关系，似乎有些难以捉摸。杭州楼市的需求量很大吗？至少从2014年的成交数据来看，很大。2014年杭州楼市新建商品房共成交9.18万套，创下近5年新高，在历史上也仅次于2009年。2014年的最后三个月，每月成交量均破1万套，如果继续保持这一成交高位，2015杭州楼市将会加速上行。不过在另一方面，15万套的库存量却犹如泰山压顶，使得任何人都不能忽视。2015，杭州楼市供需如何变化，显然将直接决定楼市走向。

2014年的杭州土地市场，1-2月高潮迭起，随后陷入了几年以来罕见的低迷，9月份以后开始逐步复苏。2013年是杭州有史以来土地出让量最多的一年，2014年大幅回落，2015年的土地市场，也让人有了更多的猜测空间。市场复苏的力量能否促进土地市场全面回暖？在当前库存量偏大的市场环境中，开发商拿地意愿是否浓厚？本土开发商在土地市场上的声音是否会越来越稀微？

政策，显然是人们对2015年楼市的另一个关注点。毋庸置疑，正是2014年的一系列政策调整，强力拉动杭州楼市回暖，最终上演冰火两重天的一幕。几乎所有人都相信，政策还会进一步宽松，而最终也一定不会令人失望。是契税补贴还是降息，抑或是其他更强有力的政策，一切都还有待揭晓。当然也有房产专家认为，只要2014年出台的一系列政策能够很好地执行到位，尤其是首套房贷利率7折优惠，即便不再有新的政策出台，对楼市而言也已经足够。

可以预见的是，无论是房价还是成交量，2015年的杭州楼市都将告别2014年的大起大落，将以一种平稳的方式舒展，并或许将积累更多理性和健康的因子。这样的一种基调，也是开发商和购房者都乐见的，它预示着楼市将迈入一个全新的时代。

房价会涨吗？库存如何变化？

一场关于“2015年杭州 楼市怎么走”的隔空对话

2014年的杭州楼市令人无法捉摸，上半年的持续低迷让市场人士看不到希望，而下半年却又在政策的强烈刺激下发生惊天逆转。如果说2014年的杭州楼市是一个转折点，那么这一转折实在让人心惊肉跳——成交降温、房价回落、库存增高、限购松绑、信贷放宽、央行降息……

2015年的杭州楼市，又将会“画”出一条什么样的线条？经历了以“调整期”、“新常态”为基调的2014年，2015年的楼市依旧前途未定。而新一年房价是涨是跌，楼市政策又会出现什么变数，市场需求又能否保持2014年下半年以来的高位……围绕楼市的种种问题，我们邀请众多开发商和业界专家，在新年进行了一场“隔空对话”。

对话阵营

王永太 (浙江社科院研究员)

章惠芳 (双赢机构总经理)

方芳 (赢商机构总经理)

陈焕春 (汉嘉地产顾问副总经理)

邵佳 (融创中国杭州公司营销中心总经理)

陈黎驹 (建工地产集团副总裁)

胡燕华 (大华房产营销中心总经理)

房价是涨是跌？

从历史上看，“量涨价升”是楼市转牛的一个标志。杭州楼市自2014年8月以来成交量快速上涨，那么成交量能否驱动2015年的杭州房价？杭州房价在新的一年会如何走？

王永太：我觉得2015年的杭州楼市还会继续向下。据我们省社科院的数据统计，2015年浙江楼市商品房成交金额预计5100亿左右，相比2014年的4800亿元将有小幅增长。不过，鉴于目前市场的供应状况，房价应该还会继续下跌。

章惠芳：2015年杭州房价不会出现一边倒现象，而是呈现“区域化和个盘化”。销售情况好的板块或者楼盘，将会是稳中有升的走势；销售情况略差或者为了“冲”排行榜名次的开发商，还会继续“以价换量”，价格自然还会降；供需相对平衡的板块，可能会出现低开高走的情况。

陈黎驹：2015年杭州楼市仍有高库存的压力，开发商仍会延续“以价换量”的策略。房价总体上会延续今年下半年的行情，但落在局部区域内或个案楼盘上，不排除有微涨或微降的情况。

陈焕春：不是很看好2015杭州房价走势。杭州的房价，从2014年一开始就一直往下探，即便成交量上来了，这样的趋势也未改变。在这一年多的时间中，开发商都在寻找一个量价的平衡点。2014年下半年各项利好政策的刺激，只是让开发商在这样一个漫长的低迷之后找到了一个平衡点，暂时摆脱了市场低迷。在此之后，房价将会维持相对稳定，并略有下降。在这种相对平稳的市场环境中，开发商以及楼盘更容易发生两极分化，价格的局部涨跌会导致行业洗牌。

胡燕华：2015年杭州房价将会总体平稳，既不会因为成交量上来了而大涨，也不会因为库存量巨大而大跌。巨大的库存量，削弱了成交量上涨对房价的拉动作用，使房价涨不动，但与此同时，很多开发商因为2014年下半年回笼了较为充裕的资金，引发大规模价格战的可能性也不大。

点评：尽管不同的人士对2015年杭州房价走势不尽相同，有认为稳中有升的，有认为稳中有降的，也有认为继续下降的，但有一个却是共同的，都认为房价不会大起大落。2009年3月杭州房价开始暴涨，一个关键原因是当时房源紧缺，而今时不同往日，目前充足的供应量显然无法支撑房价暴涨。当然，快速回暖的市场人气，也将会阻止房价暴跌。此外，多人提及“以价换量”，因为库存压力或者出于资金回笼的考量，“以价换量”仍将会是市场主流行为。

月成交破万会频繁出现吗？

2014年的最后几个月中，杭州楼市成交量高歌猛进，月成交量突破1万套。这样的成交量，意味着杭州楼市需求恢复到了历史最好水平，与2009年旗鼓相当。那么进入2015年之后，杭州楼市需求能否保持高位？成交量会发生什么样的变化？

章惠芳：2015年的成交量，不可能再出现月月过1万套的情况，2015年开年之后的成交量应该会更平稳，更理性。2015年将会以客户需求为主，新盘效应比较明显，也就是说如果客户对某些楼盘的比较感兴趣，那么新盘开出的那个月整体的成交量就会随之上涨；如果没有这样的盘，那么整个月的成交量的波动就不会很大。此外，整个市场将会出现二八分账的局面，即20%的楼盘占据80%的市场份额，大多数楼盘对整个市场的贡献度不大。

方芳：由于库存量较大，2015年市场房价上升空间比较小，因此成交量和价格都会趋于平稳。“双限”放开对于改善型的项目来说还是有机会的，但也要看楼盘的地段、交通、周边配套甚至开发商本身的口碑等这些因素。就比如2014年的龙湖春江郦城，其实就是顺应了这样一个趋势，各方面的条件都比较好，最终成为市场上的一大热销盘。刚需市场，2015年的热点区域会在城西未来科技城和钱江奥体板块，这两个板块不论是供应量还是开发商的品牌都有很强的竞争力，相对而言会比其他板块卖得更好。

陈黎驹：2014年“双限”解除，释放了一直以来被压抑的一些“刚性需求”，甚至也出现了投资客重返楼市的现象，这给下半年楼市成交量带来了高位。但是2015年如果需要再延续这种高位成交行情，需要有新的利好消息刺激。明年的成交量会保持一个新常态情况下的稳定行情，但不会出现大涨或大跌的情况。

邵佳：从目前的情况来判断，杭州整体供需关系正在得到改善，各类利好政策也陆续出台，但整体市场行情估计将维持今年下半年的情况，区域竞争比较激烈，难有大的改观。

点评：2015年杭州楼市成交量能否延续2014年底的“大牛”行情，将直接影响杭州楼市未来走势。2014年最后一个季度，每月成交量均突破1万套，最高的一个月甚至突破1 .2 万套。是因为上半年被压抑的需求被延期释放到了下半年，还是杭州楼市的需求量确实有这么高？从受访的房产专家以及业内人士的观点来看，月成交量1万套，这不可能成为杭州楼市的“常态”。这也就意味着，2015年杭州楼市的成交量，仍有“冲高回落”的风险。

库存还会出现新高吗？

一方面成交量持续上涨，但另一方面库存量却仍然节节攀升，这就是2014年杭州楼市的一大怪象。房贷新政、央行降息等政策出台以后的几个月，月成交量破1万套，但这并没有给市场带来欢天喜地的兴奋，因为巨高的成交量背后，库存也在不断增加。到2014年底，杭州商品房库存已经突破了15万套。杭州楼市库存量破15万套之后，还会继续走高吗？

方芳：15万套不会是杭州楼市库存量的最高点，2015年这一数字可能还会继续上涨。15万套的库存量很难被市场快速消化，与此同时一些开发商为了加速资金流转，面对已经回暖的市场，势必会加快推盘节奏。此外还有一些品质一般市场竞争力不大的楼盘，即便降价也很难卖出，会进一步推高库存量。鉴于以上这些因素，2015年杭州楼市的库存量还会进一步上升，并进而影响整个市场走势。

陈黎驹：2015年杭州楼市的库存量仍将维持高位。在当前市场形势下，开发商会加快推盘节奏，比如把以前捂住的项目推向市场，这就会使得库存量进一步攀升。如果楼市政策不出现大的变化，比如不出台进一步的“救市”政策，那么市场需求就不会有太大变化，在一段时间内库存量还会攀升。

陈焕春：2015年的供应量仍会居高不下，毕竟2014年剩下的15万套的底子还在，再加上2013年出让的大量土地项目陆续进入开盘高峰，2015年注定也是一个供应量的大年。此外，如果没有人口的大幅变化，市场需求将会在一定时期内保持稳定，基本不会产生很大变动。在巨大的库存压力之下，去化难题将一直伴随开发商，“以价换量”仍将是常态。

王永太：现在已经不是2008、2009年那个随便开家房地产公司就能赚钱的时候了，目前已经有15万套这样的库存量，再加上后续不断推出的新盘，短期内看不到库存下降的希望。如今的房地产行业是一个有技术含量的行业，要走得更远，就要学会如何掌握好这个供需存货之间的节奏。

点评：按照2014年平均每月去化7600套的速度计算，近15万套的库存大约需要20个月才能完全消化。正因为如此，库存高企将会是影响2015年杭州楼市的一大因素。对于这一问题，房产专家以及业内人士的看法颇为一致，都认为2015年杭州楼市的库存压力还会持续增加。事实上已有不少开发商对此有了理性清醒的认识，对市场突围的难度做好了充足的心理准备。

土地市场会回暖吗？

2014年的杭州土地市场趋于平静，主城区宅地市场甚至出现了长达半年之久的的空窗期。2014年杭州共出让土地152宗，吸金847亿元，同比2013年下跌了36.2%。2015年，冷静之后的土地市场是否会重新回暖？土地市场又会发生什么变数？

章惠芳：2015年土地市场总量将与2014年相差不大，但参与拿地的开发商数量将会有所增加，不再会出现两极分化（大多数土地由少数房企拿走）的现象。目前的土地市场也是刚需市场，所以2015年杭州土地成交总额不会太低，但出让的地块单价不会太高。

陈焕春：虽然年末的时候新房市场和土地市场都有所回暖，但鉴于杭州高居不下的库存，2015年的供需矛盾仍然会很严峻，所以基本上不会出现疯狂拿地的现象。相比2014年，新的一年土地的行情将会有所好转，毕竟政策刺激对开发商的信心还是有提振作用的，但是开发商会更加理性，根据自己的储备需求和资金状况来谨慎考虑。比如龙湖现在的项目已经卖得差不多了，在2014年底就顺势拿地补仓，也就顺理成章了（2014年12月29日，杭州萧山区年内出让的最后两宗地块之一杭政储出47号地块被龙湖以8.24亿元拿下）。

方芳：2015年的土地价格应该不会下跌，因为这个跟政府的负债率有关系。政府一些土地储备的成本比较高，财务利息上去之后价格就不会跌。他们会延续以前的做法，如果大家拿地的热情不太高就会少投放一点，控制供应量，基本不会降价卖地。对于2015年的杭州土地市场，本土开发商受到自身资金状况的影响，未来拿地的动力和可能比较小。

陈黎驹：随着房地产市场形势的变化，2015年杭州土地市场会有所复苏（相比2014年年中），但是基于杭州的高库存压力，总体上不会出现太热行情。现在很多开发商手上都还有不少项目，去库存仍是个大问题，这也就影响到了他们的拿地热情。

点评：土地市场与商品房市场，是两个息息相关的市场。土地市场是商品房市场的上游，但起决定作用的却往往是后者。目前楼市成交回暖，一定程度上使得2014年底的土地市场升温。不过，从2014年12月24日老汽车东站地块出让的情况来看，仅一家房企竞抢，这意味着杭州土地市场回暖尚需时日。由于市场库存量较大，未来政府可能会考虑市场供需平衡的问题，合理控制推地节奏，这将使得2015年的土地市场不会过热。当然，最终土地市场会如何走，还要看开发商的销售状况。如果销售顺利，手上项目不多，那么拿地意愿会明显上升，加速土地市场回暖。

政策还会继续宽松吗？

7月底余杭、萧山限购取消、8月底主城区限购全线取消、9月底央行出台房贷新政、10月底出台“杭八条”、11月央行宣布降息……2014年是楼市名副其实的政策大年。在一系列政策的共同刺激之下，杭州楼市出现了反转，最终成交量创下最近5年新高。可以说，正是政策的强力推动，使2014年的杭州楼市成功逆袭。2015年，还会有哪些利好政策突袭楼市？

王永太：在2015年限购政策全面退出的情况下，应该不会再有新政出现了。如果一定要说还会有什么政策可以影响到楼市的话，那就是贷款利率的下调和二套房首付比例的下调。目前杭州二套房首付比例为60%，如果调整至40%甚至35%，那将会对楼市产生进一步的刺激作用。

章惠芳：现有政策已经给市场带来了转机，政策效力是显而易见的，但政策本身还不足以根本改变目前的市场现状。2015年与其说期待什么新政策，还不如期待原先一系列政策真正落地，这才是更为迫切的事情。比如贷款利率给你7折优惠还是9折优惠，购房成本相差很大。2015年这些利好政策如果可以得到很好的执行，其效力可能要比其他新的政策更大。至于很多地方出台的财政补贴政策，只是起到锦上添花的作用，但是并不足以改变市场大局。

胡燕华：金融政策之外，我更关注国家的整体产业政策。据我了解到的信息，2015年国家将加大对基建投资，其力度可能不亚于2009年，这将对国民经济产生非常大的拉动作用。当然，现在的房地产，投资属性已大不如以前，很多人要投资可能会选择股市而不是楼市，这会对楼市产生一定的负面作用。但总体上说，2015年的政策肯定还会利好房地产行业。

点评：如果把降准降息也算在内，那么2015年的楼市政策没有理由不值得期待。据中国银行发布的2015年中国经济金融展望报告预测，2015年央行再次下调基准利率可能性比较大，预计2015年可能下调存款准备金率1至2次。海通证券发布预测，2015年将至少降息1次。当然，房产专家说的也很中肯，如果能够把去年的一系列政策落到实处，即便不出新的政策，对楼市而言也已经足够。首套房贷利率如果可以享受7折优惠，其成效相当于降了两三次利息。偏乐观的政策预期，显然有利于提振市场信心，有利于稳定和提升购房需求。(今日早报)