文/住浙网 艾维

上周首开的5个盘里，话题性最高的应属东新三塘板块的海威中天·杭粼府。项目属限价盘，均价49970元/㎡，所剩的限价“遗珠”里头公认有倒挂的。

续客周期拉长，118套房源一把梭，璟不愁卖，开发商为了“多收三五斗”，不出意外地建议车位，据说要绑2个车位+家装包，这两项加起来超过180万。偏偏，项目还想操作“零登记”，报名通道只给定向客户……这下搞大了，天怨人怒，自媒体纷纷口诛笔伐。主管部门只能亲自下场，敲打+打开通道，最终杭粼府录得报名416组，中签率28.3%。

到了周末，杭粼府线上选房，居然竟然没选完，剩下了16套房源，以235方大户型居多。

这下吃瓜群众爽了——瞧瞧，玩脱了吧！你也有今天，妥妥的大型打脸现场。

但有没有想过，也许，开发商在偷着乐。

因为，开发商会认为这一波流量刷得666，而且操练了不限价语境下的营销手段。至于剩余的16套房源，也无需担心卖不掉，接下来，没有摇中潮语映月、润百合叠墅的客群，随时会“回眸一笑”，这点房源，很好卖的啦。

1、加价后的杭粼府倒挂有限

如果没有车位和家装包，杭粼府眉清目秀，秀色可餐。

作为主城不多的限价盘，又有学区加持，三个户型176、196、235㎡，起步户型能控在900万以内，196方差不多千万总价能搞定，还是挺解渴的。

“骚操作”之后的杭粼府，如同中年油腻男，难得到偏投资型的青睐。

最终登记416组，包括5名人才，无房户33人，这两类只要报名就能中签，这在过往红盘中是很少见的。

杭粼府报名人数表

这也折射出，“骚操作”后杭粼府的含金量其实一般，手握主动权的投资客群没有闻风而来。这之前开盘的潮语映月的收官、对面绿城润百合的叠墅，多少会分流走客源。

以选房剩得最多的2幢大户型235㎡来算，同样都是“加钱居士”，杭粼府的精装高层和润百合的主城叠墅来PK，深度改善客户的倾向性应该很明显，肯定是主城叠墅更稀缺更有想象空间。

插播一个新闻：市北板块晴澜轩28套叠墅，有房户拼到了顶格社保，差一点要限售5年。那还是在萧山区，而润百合所在的主城，无疑含金量更高。

白马湖叠墅不限价大卖，替叠墅做了个生动的广告。这次加推涨价3000元/㎡，给低密戴上了一圈光环。

杭粼府主打高层产品，吃了信息太对称的亏。加上近200万的总价，算下来单价已到6.5万元，不少客群就用脚投票。

2、涨价，无论何时都是痛点

制度经济学上有条需求曲线，斜向下的，价格越高去化越难。因此，涨价，无论何时都是痛点。

心理上的“护城河”再宽，也会在涨价的痛点前受冲击。

白马湖叠墅加推

说到涨价，绿城白马湖项目的叠墅涨了一大截，不照样卖得飞起？那是因为从限价到不限价的“变轨期”，市场还在摸索期。但不能把市场的探索当作是理所应当。何况，低密与高层产品的逻辑有些不一样。此前，锦绣公馆涨价，第三期的“楼王”同样没有卖完。

所以，杭粼府、锦绣公馆的去化给了不限价盘启示：在需求量与价格的关系上，需求曲线仍在发挥作用，涨价会压抑需求。

套用一句股市的话：新房是投票机，二手房是称重机。

不限价后的新房，介入二者之间，卖多少不单单是成本说了算，还要看市场，也不能完全按照市场热度来，最终仍要看板块、配套和产品力。