住浙网编者按：诚然，这又是一个旧制度的“受害者”，尽管杭州公馆比70/90的限制好一些，为40/90，从而使大户型的比重大大提升，但是如果融信开盘能够推迟一些的话，在去年下半年70/90限制完全取消之后再规划与设计的话，楼盘的品味会上升，操盘的难度也会下降。

本文导读：

一问：为什么先推洋房？

二问：会亏本吗？

三问：项目后续面临哪些挑战？

文/住浙网研究员 倪陈露

融信杭州公馆，作为杭州豪宅市场当中楼面价最高的项目，其扣除保障房后高达29364元/㎡的楼面价，分明无声地向外界证明着自己“壕”的地位。

从造价上亿元的现场体验区、修缮弘丰故址、800万邀请明星来杭举办演唱会……融信杭州公馆的一系列造势活动甚至将年初的杭州楼市推向了一波又一波的高潮。

诚然，这种声（no）势（zuo）浩（no）大（die）的高调气概，似乎并没能够延续到项目首开。据了解，杭州公馆已于前几日举行了正式开盘前的提前落位，行为十分低调，与先前的高调亮相全然相反。

杭城某房产论坛更是爆出了杭州公馆的首开价格：高层3.7万元/㎡，多层4.2万元/㎡。

如果传闻成真，无疑，这是割肉价。

住浙网研究员从相关知情人士处了解到，此前对外声称将首开的14号楼高层（户型面积为58、89、139方）在落位当日并未作为重点推出，而关于多层洋房的价格，“顶底楼为跃层户型，每平米均价开到了6、7万元，中间楼层均价在四万多，整体均价5.3万元/㎡。”

高昂的天价土地成本下，融信如何操盘？

住浙网研究员经过调查，有以下三问：

杭州公馆区位图

一问：为什么先推洋房？

杭州公馆规划有10幢花园洋房以及3幢高层，其中，洋房产品在区域内具备一定稀缺性。

据了解， 1、2、3、4号楼花园洋房，面积段在139-270方之间，其中顶底楼有部分跃层户型，跃层价格在千万以上。

众所周知，一般开发商都选择在首开的时候推出位置相对来说较差一些的房源，再配合一个合理的价格，以此达到首开的热销。

而杭州公馆却反其道而行，首开即推出了项目最具备稀缺优势的洋房产品。

这样的考虑也不无道理，用自己的优势产品打一场漂亮的“开门红”，同样也是情理之中。

但是，为了花园洋房的密度以及整体容积率的平衡，杭州公馆在三幢高层的设计规划上，聚集了大量的小户型，高层的层高设计更是高达33层，这对于买高层的购房者而言或多或少会有一些影响。

首开洋房，并通过洋房的高价，来拉动高层的低价，较大的价差能否吸引刚需和改善者购买？市场马上将给出答案。

杭州公馆效果图

诚然，这又是旧制度的一个“受害者”，尽管杭州公馆比70/90的限制好一些，为40/90，使大户型的比重大大提升，但是如果融信开盘能够推迟一些的话，在70/90限制完全取消之后再规划与设计的话，楼盘的品味会上升，操盘的难度也会下降。

二问：会亏本吗？

杭州公馆地块由融信在去年1月22日竞得，扣除保障房面积的楼面价高达29364元/㎡。以10%的资金成本、5000元/㎡的建安成本，12%的税费、3%的营销等综合费用来计算，项目的保本售价为4.4万元/㎡。

若其“高层3.8万元/㎡”为真，那么杭州公馆将是亏本入市。

而在多层花园洋房部分，顶底跃层其千万以上的价格，从成本角度考虑是盈利的，而中间层部分可能在保本线上徘徊。

除了产品成本以外，杭州公馆前期营销成本也比市面上大部分项目要高，包括花巨资打造的现场体验区、弘丰公园，以及举办演唱会等等。

而今后杭州公馆的续销过程当中有可能扭亏为盈吗？那可能又是后话了。

三问：项目后续面临哪些挑战？

在杭城，顶级豪宅如武林壹号，其最小户型在300方级，大大拉高了入市门槛，却依然赢得了满堂彩。

而像杭州公馆这样实际楼面价近3万元/㎡，且地处城西之贵，分明由内而外散发着豪宅的气息。

然而，从杭州公馆的产品定位来看，似乎并不是如此。

杭州公馆样板房实景

受制于40/90政策，杭州公馆在3幢高层当中规划了大量的58方和89方产品。某位业内资深人士在参观了杭州公馆的样板房后坦言：

“就58方产品而言，一室一厅的格局中，客厅几乎为暗厅。”另外，他告诉住浙网研究员：“最初，杭州公馆58方的房源设计为学区房，为了提供给想进入行知小学学区的购房者。但是目前杭州市的规定为‘房源交付后才能确定学区’。”

也就是说，翠苑二小也有可能是杭州公馆的学区。根据住浙网研究员在网络上查询到的一则排行中称，行知小学的综合排名在杭州市小学中排前十五，而翠苑二小并未入榜。

另外，该业内人士认为，在杭州公馆89方的产品中，现场感受上空间比较局促，几乎没有什么储物空间；139方的四房产品，北面两个房间比较小，整体居住氛围不合理，相对而言，龙湖唐宁ONE139平米的产品可能更接地气一些。

而另一位业内人士认为，若是购买小户型的购房者，大可以选择稍远一些的黄龙金茂悦、申花壹号院等项目，这些楼盘不仅保证了小户型的居住实用性，且价格更低。如金茂悦目前在售2.5万元/㎡左右；申花壹号院的高层均价2.2万元/㎡左右，洋房2.7万元/㎡左右。

“小户型的替代性很强，而且文教这个板块本来就比较高端，做这样的小户型似乎并不适合。”

产品定位、户型结构、学区的不确定性……“壕”融信在杭州的首个“壕”产品，受制于40/90政策，受制于创历史记录的高地价，如何才能振翅高飞呢？

本网将继续追踪关注。