本文导读：

1、地价飙升，“4万+”住宅预计供应超140万方

2、高价来袭，哪些区域将进入豪宅时代

3、4万+豪宅大范围涌现，杭州市场能否很好消化？

文/住浙网研究员 方佳玲

自年初信达一举打破杭州楼面价记录拿下南星宅地以来，土地市场就仿佛进入暴走状态，楼面价屡破纪录，地王已成常态。地价攀高，很大程度上意味着产品定位和售价的水涨船高，从已有的规划公示来看，去年以来的地王项目近乎清一色定位为高端改善，低密、精装逐渐成为打造的主旋律。

据统计，去年下半年以来出让楼面价不低于2万/方的地块已达11宗，包括最早的绿城九龙仓·柳岸晓风在内，这些项目均未开盘入市。

楼面价不低于2万/方，意味着这些楼盘售价有可能达4万/方以上，另外，分别位于桥西、申花两大核心板块的金地·大运河府、天阳·武林邸和滨江锦绣之城三个项目，地价虽略低，但预计售价也可能在4万/方以上，也就是说，接下来杭州市场豪宅供应量将大幅上涨。

地价飙升，“4万+”住宅预计供应超140万方

据统计，自7月8日合景泰富拍得申花万马药业地块，杭州土地市场拍出的楼面价上2万地块数量已达11宗，加上滨江锦绣之城、金地·大运河府以及天阳·武林邸，目前预计售价将上4万的项目数量高达14个。根据每个项目的住宅占比，计算得这些项目住宅供应量达148万方（住宅体量=总建筑体量*占比）。

预计单价上4万/方未售项目一览

（挂牌文件中未注明住宅占比的宅地统一按90%计）

14个项目中，住宅部分楼面价在3万/方以上的楼盘有6个，总体量超81万方，预计住宅售价将达5万/方以上。其中信达奥体站上盖地块虽然总体楼面价仅为2万出头，但由于含有44%的商业部分，有业内人士测算表示其住宅部分地价成本其实已突破3万/方。

金地·大运河府、天阳·武林邸和滨江锦绣之城虽然楼面价不足2万/方，但基于桥西和申花板块热度，以及三个项目产品定位高端，因此预计售价也预计会在4万/方以上，这样一来，未来售价在4-5万/方的住宅供应量就达到了67万方。

若以平均房源面积为120方来测算，这些项目所带来的新增供应量接近1.2万套。对比统计数据，截止8月2日，杭州市区（不含富阳）住宅存量仅为65462套，且如今楼市正处于快速去化阶段，住宅库存下降尤为明显。

可以预见，在未来杭州楼市供应组成中，改善型及豪宅的比例极有可能会大幅上升。

高价来袭，哪些区域将进入豪宅时代

值得一提的是，有一类项目虽然楼面价不高，但超低的容积率也足以支撑起高昂的售价，位于未来科技城的泰禾·杭州院子，将来售价必然超过4万/方。而住浙网获得的消息是，泰禾院子的售价，可能会在8万/平方米以上。

泰禾·杭州院子出让信息

项目规划有300多户中式院落别墅，面积段200-600方，是片区内唯一的新中式院落别墅，加上“院子系”本身也是泰禾经典产品系列，价格想必也不会“亲民”。

加上杭州院子7.05万方的体量，未来杭州4万+住宅供应量将达155万方，也就意味着杭州将大范围进入豪宅时代，那么这些项目在分布上又有何特点？

除了杭州院子以外，其余4万+项目清一色分布于市中心。

从图中可以看出，滨江是目前4万+豪宅潜在供应量最大的区域，达到了55万方，其中奥体地块占据过半体量，且售价很有可能突破5万/方；接连出现3万+地王的申花板块以44.47万方供应量位居第二；钱江新城和桥西都有20万方左右的供应。

武林板块仅有绿城潮鸣地块一个小体量项目，但住宅楼部分楼面价就高达5万+的该项目是否能将杭州豪宅售价带上新的高度才是大家关注的焦点。如此分布，充分印证了核心地段的区域价值，从目前的土地市场来看，市中心优质地块由于其不可复制性，正遭到愈加激烈的哄抢，地价飙升；这也就意味着，市中心房源售价也将大幅走高，进一步拉大与刚需板块的差距。

按照目前的趋势，除了武林、钱江新城等本就豪宅林立的区域，以申花、桥西、滨江、奥体为代表的核心板块也将逐渐蜕变为4万+/方的新兴豪宅区。

4万+豪宅大范围涌现，杭州市场能否很好消化？

此前，杭州市场整体售价到达4万以上的住宅项目并不多见，从蓝色钱江售价逐渐上涨到突破4万/方，到后来的武林壹号、武林外滩等市中心豪宅首开售价都超过5万/方甚至7万以上，绿城·江南里这样的市中心排屋售价更是高达10万/方以上。

值得一提的是，今年以来随着市场转热，售价突破4万/方甚至5万/方的项目数量明显增加，成交数量也相当可观。据统计，截止8月2日，今年成交均价达到4万/方的项目数量有27个，共成交2134套房源，成交金额高达165.64亿；去年同期成交均价在4万/方以上的项目为23个，总共成交1325套房源，金额为136.54亿。

两者相较，今年成交量同比增幅61%，成交金额增幅21%。且今年以来，世茂天宸、钱江御府等项目成交均价已从3字头上涨到4字头，武林壹号成交均价也继首开之后，再次突破7万大关，总体而言，这些豪宅项目售价都经历了大幅上涨。

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以目前发展态势来看，核心板块确实有着更强的涨价动力，由于地段日渐稀缺、产品逐渐高端化，购房者对于市中心项目的心理价位在不断提升。

以滨江为例，由于供应较为稀缺，区域内二手房售价涨幅惊人，明月江南二手房交易均价已逼近4万/方；由此看来，位于区域核心的高端新盘如金茂府和柳岸晓风，售价开到4万以上也完全合理。

但是，如此空前规模的高价豪宅陆续入市，依然将考验市场承受能力。对于置业门槛的大幅提升，购房者接受度究竟如何，还要市场才能给出答案。