文/谢晓峰

最近，连续5天的成交量保持在500套左右，这个成交量，相较9月份日均约760套的成交，下降了200多套。下降幅度逾三成。

相比起杭州楼市历史上日成交最高的那天，也就是9月18日当天的3265套，不到1/6。

即使是与10月份前15天的583套均量相比，还要少上近百套，而这之中，还未排除国庆长假成交放缓的因素。

与三月以来火爆的成交量相比，这次成交套数大跌，引发市场的关注度势必会加大：从3月成交突破2.4万套，接下来的月成交都在1.8万套左右，直到9月份再次突破2.2万套。即使按照目前500套左右的日均成交量，大概10月份，杭州八区（包含余杭、萧山，不含富阳，下同）的商品房总成交会有望在1.7万套左右。

如果是1.7万套的话，可能成为今年三月以来的月成交最低点。但是，从历史上看，这也是一个较高的月成交量水平。

杭州八区库存量及存销比

杭州八区住宅库存从年初的9万套下降到4.9万套，存销比从年初的11.2个月下降到10月初的4.7个月。

一句话，因为买涨不买跌的心理，席卷长三角一二线城市的购房热，涨价热，到本周，杭州终于进入休整期。

进入休整期最大的因素还是归结于国庆的调控，使处于热情之中的楼市终于慢慢冷静下来：价格还会涨吗？牛市退潮了吗？

过去调控使楼市长期变冷的记忆可能会占到上风！

另一原因是，库存的下降，G20与预售新规导致对工期的延长，都使新开盘的数量、速度下降，10月至今，主城区和余杭区（因透明售房网数据显示问题，萧山区不做统计）新拿到预售证的房源为4492套，而前9个月共有73431套，月均8500套左右。

成交量下降还有一个人为因素：开发商惜售。

因为库存下降，拿地困难，对无米下锅的恐惧，导致最近这段时间来，开发商惜售行为比较普遍，尽管现在在调控政策的压力下，不少捂盘的不得不放出来“示众”，但是，不降价，或者把价格高企在那里，使买家犹豫或者却步，则是常态。

再者，开发商手上现金充沛，今年销售任务早已经超额完成，低价跑量已经成为遥远的过去，高价保利润成为不少开发商在年底前的共识。

基于此，牛市第一波攻击已经到位，以下是这波牛市的抽样成绩单：

因为下有开发商资金面普遍回暖与拿地难、库存低这三大基本面因素的支撑，上有政策顶的压制与短期暴涨价格高位压力。

接下来，市场开始进入高位盘整量缩的时期，上涨尚有惯性，做空的力量还不够充分。

接下来有两个窗口期可以观察：

一、年底可能的推地潮，其成交情况（火爆或平淡）会对新房市场的价格产生扰动，如果地价继续火爆，将对新房市场的价格有提振作用。

二、明年上半年随着新的考核年度来临，年初跑量以锁定全年的考核指标，也是各开发商的常态。这一阶段，成交量与房价的变化，将是观察牛市继续或者结束的一个指标。

但是，无论什么变化，都是处于低库存的大前提下，目前住宅存销比不足五个月，这是2010年之后，最低存销比。即使政策继续调控抑制房价过快上涨，今后半年，大涨与大跌都不会是现实的选项。