核心提要：

武林广场两公里半径范围内豪宅库存告急

市中心房价继续向上

武林豪宅，还能买哪儿？

文/住浙网研究员 徐路嘉

十月下旬，“护城河内”的绿城潮鸣项目公布了规划公示，将以“高低配”的形式打造高层+排屋的产品。该地块在上半年出让时，以45368元/平方米一举刷新了商住地块的成交楼面价纪录。

据测算，在该地块建造住宅后，成本价在8万元/平方米以上，而高层实际的售价则应该在8-10万元/平方米，排屋产品价格则更为高企。

这一“天价”的项目还尚未揭开神秘的面纱，武林广场旁的豪宅房源却已经开始告急，新湖武林国际、新华园都将清盘，武林壹号、九龙仓君玺加起来仅三百套左右的房源，便是绿城潮鸣项目入市前所剩不多的机会。

武林广场旁的豪宅房源却已经开始告急

尽管今年城南、城西各有板块因城市发展、盛会举办而大放异彩，价值飞涨，但武林板块仍以“价高量少”的现实向购房者们展露自己无可取代的价值。

进入武林板块的门槛有多高？武林板块内还有多少房源在售？

为此，住浙网研究员进行了调查。

武林广场两公里半径范围内豪宅库存告急

以武林广场为圆心，两公里范围为半径，目前仅有五个楼盘有住宅在售，未来还有绿城潮鸣项目一盘补充库存。

武林板块住宅楼盘详情

据透明售房网上的签约数据显示，武林壹号库存120套，均为400㎡以上的大户型，总价在3千万以上，新湖武林国际、新华园都只剩十多套房源没有签约，实际可售房源则更少，即将告罄。武林外滩也仅有71套房源，其300方以上大户型为一线沿河房源，均价约8万元/平方米。

从项目的售价来看，尽管市场遇冷，武林壹号仍坚挺在80000元/平方米，且仅有400-410方大户型在售，入住门槛已经提升到3千万级别。而尚未入市的绿城潮鸣项目，产品量级和总价应当与武林壹号相当，或有赶超之势。

值得关注的是，距离武林广场不到2公里的九龙仓君玺项目仍有两幢面向纯改善的豪宅房源。据工作人员透露，精装均价约6万元/㎡，也就是说，1600万-2300万即可入住武林广场东侧。

那么，我们将眼光放到更宽广的市中心范围，在未来新面市的项目中价格区间又将会如何？

市中心房价继续向上

从今年土地市场的状况来看，答案毫无疑问是“继续向上进发”。

除了刷新杭州地价高度的绿城潮鸣地块，南星、申花等地频出3万+高价地块，几乎都处于以武林广场为核心的市中心辐射区域。

2016年上半年杭州八区宅地(含商住)楼面价TOP5

2016年上半年的高热土地市场，除却地价成交后短期引发周边封盘涨价的“地王效应”之外，对楼市带来的长远影响则是更多地快被开发商定位打造改善类产品。

究其原因，首先是面粉价高，面包价自然随之上涨；其次是有能力拿下高价地块的大多为实力雄厚的品牌开发商，既有品牌知名度加成，又有能力打造成豪宅产品，再度提升了产品的溢价率。

例如本土大佬绿城潮鸣项目的保本房价达到“8万+”,因包含低密产品，实际售价很可能达到“10万+”。同理，如果以地价推导其他3万+地块的对应房价，这些高价地块都将重新标定区域价值——

南星板块则由可能进入普遍“6万+”的时代。究其原因，一是测算保本房价就在6万元/平方米左右，二是周边在售项目部分高价房源已经7万元/平方米。三是该板块滨江集团深耕已久的区域，板块内两个项目由滨江集团与信达、保利分别合作。

申花热电厂一带极有可能落定“5万+”的价格区间。目前板块内在售项目均价在4.5-5万之间，而地价的冲高将有力地推动新盘定价的走高。

回观目前市中心豪宅目前的在售价格，与未来相比并非高价，而是当下的抄底价！

武林豪宅，还能买哪儿？

从上述的调查中可以得知，入住武林豪宅难度不低。但同时也不难发现，还有近百套房源、户型选择尚存余地、门槛在千万级别的九龙仓君玺是一个不错的选择。

从项目鸟瞰图上可以得知，天邸组团独立于小区其他楼幢，外有上塘河、打铁关河双河自然环抱，内有约8000㎡的法式园林及约2200㎡城市会客厅。约6.5米客厅面宽、6.6米主卧视野、四开间朝南、最阔整体面宽可达20米以及尊贵的全套房设计足以彰显豪宅气派。

更重要的是，论在核心地段营造豪宅，九龙仓经验十足。

自1886年发迹于香港，历经百年的九龙仓在香港山顶豪宅区拥有的物业总楼面面积如今已为香港之冠。

九龙仓滨江壹十八目前在售精装296-340方房源，价格约10万元/平方米，总价逾越3000万

而九龙仓在长三角落子同样遵循着”地段论”的逻辑——位于上海黄浦江畔的顶豪项目滨江壹十八，距离以金茂大厦、上海中心为代表的陆家嘴核心区直线距离不到三公里。

值得注意的是，九龙仓入股的绿城在一江之隔的浦西打造了绿城黄浦湾。这座均价14万/平方米，单价卖出38万元/㎡的正宗顶豪，与九龙仓滨江壹十八隔江对望，各自标定黄埔江两岸的住宅价值高度。

据上海媒体消息，九龙仓滨江壹十八目前在售精装296-340方房源，价格约10万元/平方米，总价逾越3000万，相信这便是对上海核心区域的价值标定。

当我们目光拉回到杭州，因八少女“复出”重回人们视线的武林广场，以无懈可击的人气度又一次阐述了自己的地位——武林板块何尝不是杭州的“太平山山顶”、“陆家嘴”呢？

在武林板块供应非常有限的今天，九龙仓君玺天邸的出现，为核心地段补充了大户型豪宅房源，对于追求改善、又对地段非常苛求的购房者来说，是非常不错的选择。