核心提要：

类型一：高价拿地亏本入市 成本过高致去化难

类型二：部分冷门板块内楼盘成交低迷

类型三：板块库存高企 部分楼盘消化不良

类型四：房企内部原因使得项目卖的比较慢

文/住浙网研究员 路飞

得益于新政前的成交大爆发，杭州楼市的商品房库存已经从年初的16.5万套跌至如今的11万套左右。

然而，在今年去库存的大背景下，仍然有那么一部分楼盘，呈现的是另外一番景象。

那么，究其原因，是什么使得这部分楼盘卖的比较慢呢？

部分卖的较慢楼盘详情（数据截至11月底）

类型一：高价拿地亏本入市 成本过高致去化难

高价拿地却迟迟未开盘，高企的保本房价导致项目的入市价格偏高，中企艮山府显然是一个典型的范例。

艮山府实景图

于今年5月份首开的艮山府，距离拿地时间（2009年12月24日）已经超过整整六年，而艮山府当时的拿地楼面价已高达18206元/平米。六年多下来，综合建安成本、财务及税费等，其毛坯保本售价至少应在3.6万/平方米之上。

虽然今年艮山府以不到3万/平米的亏本价入市，但是同周边德信大家钱江府26856元/平米相比还是高出不少。

中企艮山府和德信大家钱江府成交详情对比

注：统计时间为今年5.7（艮山府首开）至11月底

截至11月底，中企艮山府去化2.2万方，仅占其总建筑面积的14%。

类型二：部分冷门板块内楼盘成交低迷

杭城一些近郊板块以及配套不成熟又缺乏产业支撑的冷门区域，例如九堡、下沙等，其中的一些楼盘也在这次去库存的大潮中表现不佳。

下沙等冷门区域有着较多卖的较慢盘

首当其冲是下沙，板块内的丰隆百翘香江到今年11月底项目仅成交2.3万方，但由于项目整体体量仅为6.2万方，去化率为37%。

面临相同窘境还有位于临平北的中铁逸都，项目虽然早已于2013年7月开盘，但由于整个板块一直处于不温不火的状态，3年来项目仅8.6万方的成交，36%的去化率还是不够理想。

类型三：板块库存高企 部分楼盘消化不良

早已于2015年5月9日首开的昆仑华府截至11月底去化5.7万方，去化率27%；更早开盘的汉嘉柒号也不是很理想，仅去化6.7万方，去化率为38%；同一板块的卓越蔚蓝领秀目前去化面积为5.4万方，去化率23%。

昆仑华府鸟瞰图

以上项目，分别位于良渚新城和丁桥长睦等当前热门刚需板块，板块库存都处于相对较高的水平。据数据统计显示，良渚当前的显形库存已高达37.5万方，丁桥长睦的库存量也达到23.8万方的高位。

过高的供应量，使得这些板块内的部分项目仍然处于“消化不良”的状态。

类型四：房企内部原因使得项目卖的较慢

还有那么一部分卖的较慢盘，导致其销售无力的原因出在了房企内部，比如说位于滨江的恒大城市之光。

自恒大在7月底完成对嘉凯城的全面收购后，旗下的项目就集体处于封盘状态，城市之光在8月之后已无成交显现。

恒大城市之光鸟瞰图

截至目前，城市之光仅成交1.6万方，去化率17%。据相关人员透露，城市之光目前还在封盘中，开盘时间待定。

此外，前面提到的汉嘉柒号是由新城集团收购，而后改名为新城红郡，不过，和城市之光有所不同的是，在经历收购的缓冲期后，近期新城红郡的成交出现了明显的上涨。