编者按：

一方面，是限购、限贷、限价、限售，政策调控稳定市场；另一方面，是拼关系找人脉、摇号抢购、开盘即售罄消息频出。

那么，在政策不断调控下效果是否立竿见影，而房地产市场是否真的已经库存见底，无房可售，“一房难求”了呢？

为帮助读者了解房地产现状，呈现真实的市场行情，住浙网研究员将对杭州热门板块的库存进行实地调查。

请看住浙网的调查研究——“杭州热门板块库存调查”系列报道！

今天推出第一篇：

【杭州热门板块库存调查①】奥体板块真是“一房难求”？情况未必如此

核心提要

板块均价先扬后抑，目前已“回落”20%

新盘市场过半已是尾盘，有6个在售主力新盘

板块显性库存可卖2.6个月，后期供应充足

文/住浙网研究员 朱小娇

5月17日，奥体板块绿城九龙仓桂语江南首次开盘，推出5-7号楼140方户型，均价33900元/㎡，共计126套房源，当天售罄。

5月8日晚，奥体板块长龙领航迎来首次开盘，推出2#、4#号高层，均价31000/㎡-32000/㎡，共计251套房源，当晚基本售罄。长龙领航与其他新盘有所不同，其“10年限卖”的属性在身，但市场反响依然很好。

对于奥体板块楼盘，坊间一直流传着“拼人脉”才能“抢房源”。

板块楼盘供需关系到底如何，真是“一房难求”？

板块均价先扬后抑，目前已“回落”20%

奥体板块作为新发展核心，板块内的楼盘经历过山车，现今维稳后，房价已由最高价回落20%至3万/㎡以下。数据显示，板块成交量由9月份的816套下降至10月份的304套，环比下降63%；但成交均价却在10月份达到板块历史最高均价35559元/平方米。这个“反十字交叉”现象其实是政策因素与市场超预期相互作用的结果。

奥体中心夜景

9月开始杭州出台一系列的调控政策稳定楼市，市场温度开始下降，效果显著。

板块内的整体供应与成交是相对平衡的，新增供应共7313套，成交去化7185套，供需关系整体来看很健康。

新盘市场过半已是尾盘，有6个在售主力新盘

奥体板块效果图

奥体板块老盘已基本去化完毕，目前为新盘市场，但在售楼盘半数已是尾盘，后期主力房源楼盘还是要看近期新上市的。

奥体板块在售住宅房源成交一览表（口径：2017年1月1日至2017年5月21日）

备注：目前实际可售套数为售楼处口径

据住浙网统计，目前奥体板块在售项目有13个，有一半是尾盘。剩余可售体量较大的是龙湖春江天玺、融创时代奥城、滨江江南之星，首次申领预售证在售但未网签的是长龙领航、绿城九龙仓桂语江南、滨江新城东方名府，这6个新盘后期房源较充足。

板块显性库存可卖2.6个月，后期供应充足

奥体板块后续的供应量是否能够跟得上市场需求，研究员为大家做了一张简单的供求关系表。

奥体板块后期供求关系

备注：①库存仅考虑显性库存；②年去化量口径为2016年5月-2017年4月成交面积，相加过程中如数据有出入，仅作参考

据住浙网统计，奥体板块一年的去化量为77.55万方，奥体板块广义存销比为2.6个月，也就是说还需2.6个月就可以将板块内现有的库存去化完毕，这个去化速度相对来说还是比较快的。

杭州之门

奥体主要项目住宅体量一览表（截至5月21日）

备注：目前多数楼盘房源已被预定完，顾客均在等候网签，官方无法查询成交。研究员根据实际可售数据计算未售体量

奥体板块总体来看，除13个在售项目，后期有7个待售项目，板块供应持续不断。

从上表数据来看，目前奥体板块未售住宅体量在16.84万方，未领预售证住宅体量在71.79万方，待售项目72.8万方，总计板块项目住宅总供应潜力在161.43万方左右。

从总供应潜力来看，奥体板块需要2.1年的时间消化，整体来看，市场供需关系还是比较合理的。

就目前市场情况反映，楼市依然存在抢购现象，板块后续供给充足，望广大读者理性购房。