本文导读：

1、板块间价格梯度感减弱

2、二手房“坐地起价”，一二手房价倒挂

3、高比例自持，房企何去何从

文/住浙网研究员 徐创

在最近的7月21日土地出让上，位于丁桥的地块最终成交楼面价为17383元/㎡，自持比例21%。无论土地政策如何调整，似乎也不影响自持的继续。据住浙网统计，自3月24日杭州土地出让政策调整新规则以来，杭州市的21宗涉宅地块中有15宗需要自持，自持比例从2%-67%不等。自持地块的出现在影响板块的同时，也在影响着房地产的行业生态。

15块涉宅自持地块一览

板块间价格梯度感减弱

在很长一段时间里，杭州主城区板块之间的价格差异不小。但是近期几块土地的出让或预示着以后杭州主城板块间价格差异会逐渐缩小，丁桥长睦地块的出让就是典型。

丁桥长睦三块自持宅地信息

我们可以看到丁桥和长睦这三块地不仅楼面价创下板块新高，而且自持比例也都不低。如此一来，届时新房的价格将远远超过现在的售价。

更值得一提的是，与丁桥单元R21-04地块同一天出让的牛田地块无需自持；与长睦单元R21-12B地块同一天出让的申花地块也无需自持。

当城市核心板块的土地都无需自持的情况下，丁桥长睦的这三宗宅地仍需自持。这也充分表明了，在开发商看来，相较于房价高企的核心板块，丁桥和长睦有着更大的升值空间。价格洼地一步步被填平，这或许是丁桥长睦这样的刚需板块在未来的趋势。

二手房“坐地起价”，一二手房价倒挂

自持地块的出现也给二手房价的上涨带来了信心。最明显的例子就是在大学城北。金地在6月5日以9643.46元/㎡的楼面价和41%的自持比例竞得大学城北地块，其保本房价达到了17566元/㎡。

在地块出让之后不久，研究员曾亲眼见证了丰隆百翘香江一套挂牌145万的89方，不到一天就被买走。据中介透露，该房源已经是大学城北最便宜的一套小户型。

宋都东郡之星鸟瞰图

89方，145万，单价在16000元/㎡左右。而周边新盘，中国铁建保利像素和宋都东郡之星的均价在14000元/㎡左右。

近日，杭州碧桂园、东郡国际的挂牌均价甚至达到了22000元/㎡左右，一二手房价倒挂现象十分明显。新房供应不足，土地价格的上涨给了二手房东坐地起价的资本。

因此可以说楼市政策不做大调整的情况下，像下沙这样眼下新房紧张后续供应也不足的板块，一二手房价明显倒挂现象还将持续。

高比例自持，房企何去何从

新政之后的自持地块，比例超过40%的有5块，其中4块是商住地。为何商住地会普遍出现高比例自持？开发商对自持部分又有何规划？

自持比例超40%的涉宅地块

商住地块，开发商一般都会将商业部分自持。商业的多形态和多功能，让开发商有更大的操作空间。而很多开发商如龙湖、新城等也都是住宅和商业的两面手，在日后的项目经营上能更加得心应手。

其实商业自持在杭州已经有先例。万科在打造劝学里项目时就被要求有8000方的商业体量必须持有5年不可转让。万科利用这部分的自持打造了一个社区商业综合体。

另外，万科在广州、北京、佛山已经拿下了5宗百分百自持的地块。北京地块，万科将采用合作建房和众筹方式，引入合作企业，目前进展如何还尚不可知。而在广州，万科拿地时表示，自持符合公司向城市配套服务商转型的理念。此前，万科已在广州推进泊寓、养老、教育等多种业务。面对市场变革，万科永远走在前列，这次万科或许也能成为引领者。

劝学里自带一个商业综合体

然而自持项目回报率低、盈利难也是不可否认的现实。因此，可以说高比例自持是资金实力雄厚的大佬们玩的游戏。

反观纯住宅土地的自持比例就没那么高，一方面是因为住宅自持对于开发商来说操作空间非常有限，另一方面开发商追求快速的资金流转。因此，在竞报自持比例上显得略为保守。

然而在杭州的土地市场上仍然看到了有自持比例44%之多的宅地出让。对于这部分自持，竞得房企葛洲坝方面还没有官方公示。另住浙网也采访了一些开发商，他们对自持部分的规划也都还在研究当中。

在今年4月杭州发布了《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》。该通知明确规定，企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。特殊情况下经政府同意转让，转让后仍不能改变原有的规划用途。由此看来住宅自持除了出租之外，其他可能均被堵死。

相信在以后的很长一段时间内，自持将会成为一种常态。自持地块的出现对楼市来说可以稳定地价，促进租赁市场的发展；对开发商来说也是一场大浪淘沙，向大房东转变的同时也在考验着运营能力。