写在前面的话：

细究来看，华联地产在杭州似乎走了一条“特别的路”。

首先，在入杭的时间上，2004年首次入杭的华联地产，几乎是最早进入杭州的外来房企。入杭后，华联地产先后拿下了滨江区CBD中心的星光大道与钱江新城核心区域的华联·UDC，两项目总体量超50万方。

其次，从区域布局上来看，作为一家老牌地产企业，华联地产对杭州市场有着独到的眼光，因为这两大商业项目，几乎就勾勒出了日后滨江区与钱江新城的核心。随后，华联地产又在千岛湖拿下了规划范围为13.6平方公里的大型旅游综合体项目。

此外，有别于绝大部分开发商以住宅开发为主，华联在杭州市区的两个项目，都是纯商业项目，千岛湖的进贤湾虽然有住宅，但也是以旅游地产为主。

2015年，入杭12年的华联地产，四盘齐发，迎来全面发力。面积高达14平方公里的华联·进贤湾正式亮相，星光大道二期将迎来开业，而位于钱江新城的钱塘公馆今年也被评为全国十大豪宅。

值得关注的是，滨江星光大道二期将于今年9月试营业，这也意味着，滨江商业在星光大道的影响下，即将再次腾飞。

据悉，星光大道二期项目由一座31层的主楼和5层商业裙房组成。与一期不同的是，星光大道二期定位为高端商业中心，包括一站式购物中心、精品超市、休闲娱乐、特色餐饮等多种业态。

相比于惊讶，我们更期待的是这家开发商接下去在杭州市场上的表现。

对话嘉宾：浙江华联杭州湾创业有限公司总经理 李云

          住浙网采访总监 黄珣

核心提要：

12年布局，华联将进入“发力年”

稳扎稳打，楼市“拓荒牛”坚持造城市经典建筑

星光大道一期的“6年”：与滨江区一同成长

星光大道二期开业在即，有哪些期待点？

滨江商业竞争加剧，星光大道二期有差异化优势

坚持做“城市综合体开发运营商” 看好滨江区域

文/住浙网研究员 黄珣

12年布局，华联将进入“发力年”

住浙网：李总，您好。今年华联在杭州的四大项目，进贤湾、星光大道以及钱江新城的钱塘公馆和全景天地集体亮相，您如何看华联在杭州今年的一个集中发力？

李云：其实早在2009年10月，华联在杭州的这三大高端综合体项目已盛装亮相，当时我们在西湖国宾馆举办了华联发展集团在杭州的第一次高规格的新闻发布会，正式启动“华联在杭州”这一品牌战略，“中国（杭州）星光大道商业综合体”、“钱江新城UDC城市商务综合体”、“千岛湖进贤湾国际旅游度假区”第一次集中亮相。

而2015年5月，我们在美丽的千岛湖再次举办了以“让心灵先到达那个地方”为主题的品牌发布会，华联杭州三大综合体四大滨水项目再次全面亮相。

星光大道鸟瞰图

这是集团根据战略发展需要分阶段进行的品牌推广，也是根据项目不同阶段开发建设的现状进行的有针对性的全面展示。

华联不仅关注企业的盈利与发展，更强调树立企业的文化与内涵。作为华联品牌文化体系，我们的愿景是成为最具创意和责任的企业；品牌标语是创意构筑未来；经营理念是诚信、稳健、创新、超越；核心竞争力是专业创新力、人才开发力、文化感召力。

住浙网：我们注意到，华联早在2004年就拿下星光大道地块，是最早进入杭州市场的大牌外来房企。华联为何那么早就开始布局杭州？

李云：华联由一个单一型产业为支柱的企业,经历了一次创业(1983-1996)和二次创业之后,成功进行了资本运作和产业结构调整,成为一个由股东会、董事会、经营班子责权明确，股权结构多元化，严格按照公司法人治理结构规范运作的国有控股型多元产业发展的现代企业。

随着集团以房地产开发为主业、高新技术和创业投资为辅业的发展战略的确立，进入新世纪以来，我们逐渐在深圳、上海、浙江三地布局进行房地产行业的投资开发，2002年华联就已在杭州考察地块，之后逐步在钱塘江两岸拿地开发。

稳扎稳打，楼市“拓荒牛”坚持造城市经典建筑

住浙网：作为最早进入杭州的外来开发商，您如何评价华联地产在杭州的这12年？

李云：华联以扎实稳健的步伐，构筑属于自己的发展版图。12年前，无论是钱江新城还是滨江新城，钱江两岸均还是百废待兴之势，两个新区尚处于初始发展阶段；12年后，钱江新城已成为杭州的城市新中心，滨江区已较为繁华，位列全国高新区前五位。

而华联作为这两个区域的拓荒牛，默默的承担了建设者的角色，参与了城市的建设，见证了两岸的快速发展和日新月异，也为两个区域增添了地标性建筑，加快了城市发展的步伐。

住浙网：对于杭州的房地产市场，您是怎么看的？接下去，华联在杭州会有怎样的愿景？

李云：杭州是全国不可多得的宜居宜商的城市之一，杭州房地产市场长期来看还是稳健向上的，特别是明年的G20峰会，以及有望于9月成功申办的2022年亚运会，都会给这座城市创造新的发展空间。

杭州是华联集团进行战略布局的重点城市，并坚持为这座城市建设经典的建筑，星光大道已经是滨江最繁华的商业综合体，UDC时代综合体中时代大厦也已是目前钱江新城乃至全杭州的标杆写字楼，钱塘公馆也是杭州的地标级豪宅，万豪酒店为JW万豪的旗舰店，未来华联还将会在杭州打造更多这样优秀的产品，如华联进贤湾国际旅游度假区等。

星光大道一期的“6年”：与滨江区一同成长

住浙网：谈到滨江区，我们首先会想到在区政府商圈扮演着举足轻重角色的星光大道。但是2004年华联入驻滨江时，滨江尚处于起步阶段。那当初进驻的时候是出于怎样的考虑？

李云：当时我们来实地考察项目，周围就是一片蛮荒之地。但集团远见到滨江区潜藏的广阔前景几乎等值于当年上海的浦东区，所以即便滨江新区处于初始发展阶段，我们也预见到了滨江今后的无限发展可能。正是十多年前集团的这一战略性决定，才奠定了总建筑面积37万方，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能为一体的文化艺术星光大道。在滨江乃至全杭州首个商业综合体的坚实地位。敢于在十年前到滨江拿地，凭借的是华联发展集团的魄力和前瞻性。

星光大道二期效果图

住浙网：星光大道是2009年正式开业的，到现在已经近6年了，这段时间星光大道整体的发展在不在您的预期当中？

李云：应该说在我们的预期当中。

星光大道自2009年开业至今，经过6年的苦心经营与深耕细作，目前星光大道一期街内日均人流量已经突破4万人次，入驻商家达到120户，2014年星光大道商业零售额近8亿元，年增长幅度达30%以上，已解决了近5000人的就业问题。

众多品牌商家常年保持销售高位增长，中影国际影城的单座日均产值达到132元，排名浙江省第一位、全国第13位；优衣库开业当天营业额达到65万元；必胜客的销售业绩在同类店铺华东区连续三年排名第一，已成为名副其实的区域首席商业中心。

这无一不在印证星光大道一期取得的成功。十年间，我们几乎是和滨江一起成长的，我们既成就了星光大道一期，也见证了滨江日新月异的发展。

星光大道二期开业在即，有哪些期待点？

住浙网：商业的发展很大程度上得益于人流量的导入，一期目前业态的构成比例是怎样的，未来二期又会有哪些新的变化？

李云：星光大道一期目前主要业态由餐饮、娱乐、零售、配套等组成，构成比例餐饮占40%、娱乐占20%、零售占25%、配套及其它占15%，一期主要是满足滨江区老百姓的基本生活需求为目的。

星光大道二期将进一步深化与拓展“中国文化艺术星光大道”的主题与内涵，并更多融入时尚化和国际元素以及电影文化艺术、明星生活场景的概念，使之成为具有文化引力、商业活力和消费的体验型主题商街，形成集精品购物、休闲娱乐、特色餐饮和生活配套等各种业态组成，我们打造的是未来杭州具有时尚与娱乐特色的商贸综合体和杭州地标性建筑。

住浙网：不管是一期还是二期，百货占比都不大。这是什么原因？跟消费习惯有关吗？

李云：星光大道具备多重自身优势，自持全部商业物业，这就需要我们具备强大的运作能力才能做到统一招商、统一推广、统一营管、统一物业、统一服务。基于这个原因，我们的百货占比肯定不会很大。跟消费习惯有一定关系，滨江的区域需求是零售大于实体百货。

住浙网：作为国内首条文化艺术大道，星光大道的特色主题是如何体现的，在二期会如何延伸？

李云：中国（杭州）文化艺术星光大道是经中宣部批准，中国文学艺术界联合会支持，中国电影家协会和杭州市人民政府共同命名的并由华联发展集团投资建设的内地首条文化艺术主题商街。

作为一条电影主题文化特色商街，星光大道通过名人手模、雕塑、艺术小品等形式，成为表彰、纪念、展示、宣传电影文化艺术界杰出人士的永久性场所。目前已采集中国电影名人手模337份，一期已铺装展示79份。同时从2006年第十五届中国金鸡百花电影节起，星光大道联合中国电影家协会及中影集团利用强大的资源优势,组织了各类明星见面会、影片的开机、杀青仪式、优秀影片看片会等电影文化主题活动，自行开发了电影主题酒店，引进中影院线，丰富街区内的电影文化主题。

而2009年启动的华联文化大讲堂、2013年启动Let’s Star音乐文化汇、2014年启动的Let’s Star亲子嘉年华等系列公益品牌活动，又补充并增强了星光大道的品牌文化内涵。

住浙网：二期现在的招商情况怎么样？

李云：二期的招商于2014年全面展开，现p+、juicy couture、mass concrece、maris luisa、Massimo Bonini、中影国际影院、莫莉幻想、炉鱼、星巴克、Anna sui、EZIO、FULA 、SKECHERS、habitat、侨治、潮宏基 、LUNARICH、黄记煌、纽约国际儿童俱乐部、正格运动城、花中城大酒店、德悦海鲜酒楼等80余个世界知名品牌和国内一二线品牌商家入驻。

星光大道二期效果图

2015年6月以来，各主力店、次主力店商家已陆续进场开始装修。

住浙网：开业时间是什么时候呢？

李云：初步我们定在2015年9月26日进行试营业。

滨江商业竞争加剧，星光大道二期有差异化优势

住浙网：这些年，滨江的商业除了星光大道之外，几乎鲜有其他。您觉得这些年，滨江商业相对薄弱的局面是如何导致的？

李云：滨江区是国家级高新产业开发区，高新技术发展势头迅猛， 集中了摩托罗拉、三星电子、三菱商事、EC、博世、阿尔斯通、新日铁等多个世界500强企业。阿里巴巴、海康威视、网易、华为等国内名企也纷纷落户滨江。

而滨江区作为一个新城，商业起步较晚，华联是第一个吃螃蟹的企业，近两年才有其他商业综合体项目进驻开发，导致了滨江商业总体较为薄弱的局面，我想随着星光二期的开业和其他商业项目的陆续开业，这个局面会有较大程度的改观。

星光大道二期效果图

住浙网：在您看来，随着宝龙城市广场、滨江时代综合体、龙湖天街等商业项目的落成，会对星光大道项目产生怎样的影响？

李云：作为城市运营商，聚焦的应该是区域未来几年甚至几十年后的发展。我们和其他商业综合体开发商之间其实是一起打天下的战友关系，而非分天下的对手，首先大家应该联手将整个滨江区的蛋糕做大，然后才是各凭核心竞争力，优势互补，实现差异化商业经营。

星光大道是区域内唯一一个同时涵盖街铺、商场以及写字楼的综合性商业集合体，我们将它称之为“一街、一MALL、一办公”，这是我们的核心竞争力，我们也很有信心能在差异化竞争中获得自己的成功。

坚持做“城市综合体开发运营商” 看好滨江区域

住浙网：华联在杭州走了一条比较特别的路。有别于绝大部分开发商以住宅开发为主，华联在杭州市区的两个项目，都是纯商业项目，千岛湖的进贤湾虽然有住宅，但也是以旅游地产为主，这是出于何种考虑？未来在杭州会开拓住宅市场吗？

李云：华联从一开始就把自己定位为“城市综合体开发运营商”，秉持“创意构筑未来”的开发理念，希望通过这些项目能真正实现与杭州城市价值的共同发展，能为这座城市带来先进和文明的生活方式，而这是纯住宅项目很难实现的。

未来随着华联在杭州进一步的深耕和发展，进军住宅市场也会成为一个选项，但打造城市经典生活的目标与追求是不变的。

住浙网：接下去，华联会在杭州继续拿地吗？

李云：千岛湖中心湖区国际级旅游度假综合体，总规划面积13.6平方公里，陆地面积9.8平方公里，是浙江省重点建设项目，也是集团正在和下一步在杭州重点建设的项目。

住浙网：今年以来，受政策红利影响，杭州楼市的成交情况非常好。那么，对于2015年接下去的杭州楼市，您有怎样的预判？

李云：杭州楼市目前的存量依然较大，去库存仍是市场的主旋律，预计下半年的楼市应该会继续保持价量相对平稳，大涨大跌的可能性很小。

我看好部分供需关系相对健康和有外部利好的板块，比如滨江板块，在G20的利好下预计会有优于整体市场的表现。