社科院预测今年房价要涨7.6%,会心一笑就好

本文导读:

1、今年房价要涨7.6%?

2、“一城一策”的新政下,不必太执着宏观

3、 蓝领公寓或是新增长点

文/住浙网观察员  艾维 

所以股市不可测,中国楼市亦然。

因此,看到社科院的“保留节目”——《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2019)》给出的预测:今年全国住宅均价涨7.6%。微微一笑……很倾城嘛。

1. 今年房价要涨7.6%?

展望2019年,很多人关心,今年房价会涨还是会跌?中国房地产市场的发展空间还有多大?

一千个观众就有一千个哈姆雷特。社科院《房地产蓝皮书》这样预测2019楼市:

2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长,而竣工面积增速大幅下降,结果施工面积持续增长。从销售看,现房销售持续大幅下降,这就形成一个剪刀差,即竣工增长放缓,部分城市现房库存偏低。

2019年,因城施策和分类调控实施效果开始显现,住宅市场去库存基本成功实现预期目标,预测销售面积明显大于竣工面积,可售面积将进一步减少,可能对房价上升产生更大压力,住宅价格上涨趋势未变。

2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。预测2019年住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期增长7.6%,这是全国平均水平。可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

核心意思:1.房价要涨;2.不会过快上涨;3. 部分重点城市会涨得比较凶。

深圳楼市一景

这些,意思都到了,好像又不解渴。

2. “一城一策”的新政下,不必太执着宏观

宏观数据,你心中可以有它,但不必太执念。譬如拿M2来讲,

4月中旬,央行发布了最新的社会融资数据:

至3月末社融规模存量208.41万亿元,同比增长10.7%;一季度增量累计为8.18万亿元,比上年同期多2.34万亿。其中,3月新增社融2.86万亿元,比上年同期增加1.28万亿元。一季度的货币供应量超出了预期,传导到大宗商品、周期性行业,像土拍、新房、水泥、钢材等有点热。

结果,4月货币政策就收紧。

因此,你不能在4月中旬的时候呼吁投资房产,到了5月份又缩回去,挥出大棒称房产已无投资价值。上海、深圳的房产和鹤岗的房产,能等量齐观吗?

形势随时在变,尤其是在因城施策的当下。罔顾事物变化,抱残守缺,那是“刻舟求剑”式的愚者。

宏观数据,你心中可以有它,但不必太执念。譬如拿M2来讲,

2011年诺贝尔经济学奖得主、美国纽约大学教授托马斯.萨金特是理性预期学派的领袖。他主张政府政策无效论,即对任何一项政策,理性经济人都会调整自己的博弈策略,调整的结果是使政策失效,即中国人讲的上有政策,下有对策。预见到下有对策,政府的最佳政策就是“不折腾”,无为而治 。

或者,是精准滴灌式的“折腾”,即因城施策,一城一策。

所以我们看到了苏州调控升级,延长了限售时间;深圳、合肥等城市收紧房贷或上调房贷利率,住建部点名预警十城,强调调控政策不会松绑。

与此同时,另外一些城市似乎在“打左灯,向右转”:

杭州大专生缴社保1个月即可落户购房,以及石家庄等多个城市加入“抢人大战”;

珠海、合肥放松了限购,佛山悄悄取消了限价。

…………

具体到房价的变化,要区分一线城市、二线城市以及三四五六线城市,不可一概而论,同样是准一线城市,杭州与成都、南京、苏州情况又不相同,一个“预计上涨7.6%”,对于实操意义不大。实际上,房企更关注顶层会议释放的信号,那是直接定调的。

3.  蓝领公寓或是新增长点 

《蓝皮书》里也有干货,研究员对2个判断印象更深:

A.在商业地产领域,蓝皮书预测,2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看,预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上,商业整合并购的趋势加速。

B. 现阶段90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场,蓝领公寓或成为2019年行业增长点

据魔方公寓预测,一线城市中蓝领人口一般占外来人口的15%-20%,蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓布置公共设施改造成本低于白领公寓,客单价低但单位面积收益高于白领公寓,可能会在2019年跑得较快。

这两个预判,不妨重点关注。