住浙观察| 申花、蜀山、城东新城价格突破,高价盘减亏排座次谁是最大得利者

本文导读:

1、申花板块:古翠隐秀是最实惠的“乘凉者”

2、蜀山:桂语朝阳自救,禹洲项目“躺赢”6亿

3、城东新城:一“盘”一策,突破有限

文/住浙网研究员  艾维

位于城东新城板块的东城金茂府又涨价了。

5月31日,最新的一张预售证显示,高层的备案价为47340元/㎡,比上一张涨了564元/㎡。这是迄今城东新城板块最大的一次突破。此前,世茂钱塘天誉有过一次涨价,从46500元/㎡涨至46886元/㎡,每平米涨了386元,涨幅不如东城金茂府。

在限价下,杭州价格突破是一“板”一策、一“盘”一策,并非阳光普照,一荣俱荣。譬如,续销盘不一定能获得利好,如申花板块的首开杭州金茂府,最后3幢高层的价格迟迟拿不下来,上月推的叠墅均价6.83万元/㎡,推算下来高层差不多是4.5万+,按照54000元/㎡,这批叠墅应该拿到8万元/㎡的均价。另外,楼面价、装标要差不多,才能够“前人突破,后人乘凉”——古翠隐秀和绿城沁园从楼面价、装标都相当吻合,能够对标,于是一起拿到54000元/㎡。

1. 申花板块:古翠隐秀是最实惠的“乘凉者”

城东新城之外,申花、钱江世纪城、蜀山是为数不多的突破板块。

申花的突破肇始于2月20日,绿城建发沁园的高层均价由首开的49500元/㎡涨至54000元/㎡,此后由板块内的另两个高价地项目古翠隐秀、厘望NEO1陆续夯实,并通过低中签率得到市场认可,54000元/㎡成为申花精装高层全新基准价。

申花部分楼盘表

  

按照好房研究院的保本房价测算公式,古翠隐秀的保本房价为58955元/㎡。算上车位每个建安成本10万,售价35万,每个利润25万元,套均120平米计算,大概每平米可冲抵2000元的成本,测算下来最终的保本房价约56955元/㎡

(注:保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本+建安成本(5000元/㎡)+税费(土地增值税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计占新房销售均价的9.5%)+营销及管理费(售价的4%)+财务成本(按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息))

   虽然仍面临亏损,但“乘凉者”的红利妥妥的,古翠隐秀总体量达到14.95万方,建筑类型均为精装高层,每平米涨价4500元/㎡,意味着少亏6.73亿元。如果只看静态变化,无疑是申花板块价格突破的最大获利者。

 

古翠隐秀鸟瞰图

   相比之下,厘望的地上建筑面积3.2万方,体量只有古翠隐秀的1/5,即便算上其低密产品,增利(减亏)不超过1.6亿元;绿城建发沁园首开以49500元/㎡卖掉了2.2万方高层,按照剩余5.2万方的地上建筑面积算,总的减亏金额在2.34亿元,少于古翠隐秀。

2. 蜀山:桂语朝阳自救,禹洲项目“躺赢”6亿

在萧山区,钱江世纪城的保利澄品首开批出47437元/㎡备案价,此前钱江世纪城最高价格是保利融信创世纪在2018年8月13日申领的38300元/㎡,此次高出9137元/㎡,涨幅24%。

 

保利澄品鸟瞰图

钱江世纪城今年无新盘,这个突破应是澄品独享,考虑到其45万余方的体量,对于货值的提升非常明显。静态计算达到40.95亿元,但澄品楼面价、总价与创世纪不可同日而语,所以不能“刻舟求剑”式简单类比。 

萧山区另一个突破的板块是在蜀山,同样来自于绿城项目:位于南部卧城的绿城九龙仓桂语朝阳,首开批出29800元/㎡备案价。此前南部卧城最高价格是东原旭辉璞·阅在2019年5月14日申领的25800元/㎡,此次高出4000元/㎡,涨幅16%。

桂语朝阳的总建筑面积超过18万方,建筑类型丰富,涵盖了高层、叠墅和合院,暂且按高层来计算,这张预售证帮助项目至少减亏7.2亿余元,如果算上“高低配”中低密产品的利润、车位的收益,项目整体有望打个平手,绿城和九龙仓可全身而退。

蜀山板块部分项目一览表

 

板块价格突破,最大的得利者就是尚未开盘的纯新盘,譬如申花板块的古翠隐秀、厘望NEO1;蜀山板块就该是禹洲现房销售项目和平安、旭辉两项目。

依据“匹配原则”,蜀山板块内的平安、旭辉项目虽是纯新盘,但楼面价分别为14189元/㎡、13473元/㎡,和桂语朝阳的20059元/㎡有明显差距,恐怕很难拿到29800元/㎡的备案价,这个价格除了桂语朝阳中“头彩”,板块内也就是禹洲项目能企及,毕竟是现房销售项目,需要鼓鼓劲。

禹洲项目的总体量约14.98万方,按照涨价4000元/㎡来算,总货值直接增加将近6亿元,意味着亏损大大收窄。需现房销售的禹洲项目至少要到明年开盘,存在不确定性。

 

禹洲项目鸟瞰图

3. 城东新城:一“盘”一策,突破有限

要说高价地的集聚区,当数城东新城板块。

城东板块3万+高价地扎堆,包括世茂、首开金茂、三湘印象、淮矿各持1宗,龙湖2个项目,目前除了龙湖葛洲坝·景粼天著,其他均已开盘。然而,多是去年底“割肉抢跑”,拿地总金额为214.87亿,这6个项目实际地价均价为35321元/㎡,折合保本房价为51520元/㎡。

去年11月中旬,世茂钱塘天誉首批精装高层开盘,率先打破城东新城板块的僵局。然而,自有一番酸甜苦辣在心头:钱塘天誉拿地代价是36461元/㎡,预售证上的备案均价46500元/㎡,好房研究院测算的保本售价是5.44万元/㎡,首推难逃亏本。

随后,同板块的东城金茂府批价46600元/㎡,三湘森林海尚、龙湖金地商置都会风华均是45800元/㎡,46500元/㎡成了板块重要的风向标。

此后,东城金茂府两次突破,尽管幅度都不算大,先是拿到了46776元/㎡,最新预售证又推高至47340元/㎡,这也是主城区续销盘连续涨价为数不多的例子。

城东新城可售房源表

 

表中显示,钱塘天誉是与东城金茂府对标的楼盘,尚有757套高层加洋房待加推,如果能从46886元/㎡涨至47340元/㎡,每平米拉高450元,剩余部分的货值将增加约6000万元。虽然不多,总算是减亏了。剩下未开盘的龙湖葛洲坝·景粼天著,总体量是9.86万方,按照高层每平米涨840元(从46500元/㎡至47340元/㎡),静态减亏8280万元。

研究员注意到,都会风华、森林海尚两项目加推时均没涨价,显示在城东新城的批价上,真是做到了一盘一策。


按照申花、蜀山、城东新城、奥体等板块目前的价格突破,静态计算,增利(减亏)绝对数额是澄品第一,以下依次是桂语朝阳、古翠隐秀、禹洲项目、绿城沁园和厘望NEO1,再住下就是城东新城的龙湖葛洲坝·景粼天著、钱塘天誉、东城金茂府。

研究员想强调一句,文内采取的是静态计算,实际情况要考虑几个变量:1.板块均价会调整、浮动;2.文内按照高层来计算,低密产品的利润没有充分体现;3.财务成本在变化。4. 一城一策之下,会细化至一板一策,甚至一盘一策。

谨供参考。