住浙观察| 二线城市有价无市的现象,会持续一段时间

本文导读:

1、银保监会主席的警告

2、投资炒楼,要习惯只赚“喝茶钱”

3、杭州高价房投资回报“钝化”

文/住浙网研究员  艾维

先说一个真实的案例。

某君,前两年从事互联网金融行业,薪资颇丰。他深知这一行“好花不长久”,决定把部分收入转投到房地产。

因为杭州没房票了,部分原因是觉得贵,前年经过朋友介绍,他选择了两个城市,一个是西南的二线城市,连续几年GDP增速势头挺不错的;另一个是环杭都市圈的三线城市,高铁马上要通车。一通操作,他买了3套,户型不一,其中有一套是酒店式公寓,挑选的均是当地的品牌房企,楼盘地段好,有一个地铁站点就在旁边。他的想法:哪怕一时价格上不去,可以先出租。

今年上半年,因为急需资金,在房产证到手的情况下,想脱手其中的一套。他在两地各找了中介,以相对低的价格挂出,结果四五个月过去了,无人问津,连看房的都寥寥。他问了当地的媒体朋友,回答如下:那个三线城市是棚户区拆迁的货币补偿热潮过了,购买力一时接不上,当地的高价盘难脱手;西南的二线城市一直供应量大,总之就是4个字:有价无市。不得已,他打消了甩卖的念头,转从其他途径来筹集资金。

市场流动性不足,导致退出难,正成为投资房产一族比较头疼的现实。

1.  银保监会主席的警告

上周,银保监会主席郭树清在参加陆家嘴论坛时表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题。他特意提到了居民杠杆率的飙升。

所谓居民杠杆率,指的是居民家庭总债务与GDP之比。2019年一季度,我国居民杠杆率达到54.3%,而在2008年这一数字还只有18%。十年时间,居民杠杆率翻了两倍,这一速度远超发达国家。

换个角度,更接近现实的指标当为“债务收入比”。有研究表明,截至2018年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107%,已经超过发达国家水平。而且,家庭债务的大头就压在房子上:西南财经大学发布的研究报告就称,住房资产在家庭总资产中的比重高达78%。

上述数据究竟有多准确,值得探讨,但结合自身和身边朋友的实例,应该说较符合实际情况。

郭树清主席对炒房提出了警告:历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实很不划算。

2. 投资炒楼,要习惯只赚“喝茶钱”

由于缺乏流动性,二手房尤其是高价二手房有价无市,近两年投资炒楼的实例多以“平手进出”或“赚点喝茶钱”而告终,算上财务成本,几乎没什么可赚的。如果急于出手而压低价格,还会亏本出局,符合郭主席“很不划算”的判断。

身边有朋友中签了杭州万人摇红盘,喜悦过后,发现套现成了问题。如果压低卖,算一下账,也就赚了10万块左右。

在中央三令五申“房住不炒”的形势下,住建部制定的2019年调控总目标是“稳地价、稳房价和稳预期。稳地价,因为政府“有形之手”的调控,会显得失真,凸显稳房价才是关键,更不能在地价平稳的时候把价格炒上来。近期,住建部频频约谈房价过快上涨的城市,透露出的信息是这2年内限价不会放松,“一城一策”也不是放松调控的代名词。

接下去,要接受这样的事实:投资楼市就是一个微利行为。而且,除了少数城市,大多数地方要面对“有价无市”的局面。

3. 杭州高价房投资回报“钝化”

杭州的楼是不是还能投资?这个三言两语说不清楚。毕竟,杭州有2022年亚运会和常住人口持续增加这2个红利在徐徐释放,二手房目前月成交水平在8400套左右,在全国的楼市中属于佼佼者。但要看到,5万+豪宅的投资回报显出“钝化”迹象。

来自好房研究院的数据,杭州500万以上的高总价二手房是最难成交的。从今年1-4月,500万以上二手房分别成交了258、104、439、497套,截止到5月29日为385套,总数1683;同期内杭州500万总价以上的新房交易量3903套,要交易2.32套新房,才能卖掉1套高总价二手房。与之对应,2018年的该组数据为1894:4729,动态数据显示高价二手房的成交量同比减少11%。

2018年至今杭州全市二手房成交和500万以上二手房成交情况(套)

再看静态比,杭州4月二手房总成交套数为8597套,500万以上的高总价二手房成交497套,占比仅为5.8%。

当6月一波5万+豪宅纷纷开盘,各种包装、噱头花团锦簇,得考虑清楚,可不能乱花迷眼了。