文/住浙网研究员  艾维

中国人讲究“承上启下”。年中召开的定调子的政治局会议，格外引人关注。大型房企的掌舵人和一众从业者，对前年陡然拔高的调控调子——坚决遏制房价上涨，仍然记忆犹新。

2018年7月31日，中央政治局会议对于房地产这样定调——  

2019年7月30日，政治局会议有了一个全新的提法——不将房地产作为短期刺激经济的手段。

今年中央政治局会议通稿里，关于房地产就一句话——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 

概括起来，就是“房住不炒+稳健发展”。比起前两年的调门，中性偏好。 

1.  重要“吹风” 

如果你认为“调控要松”，那恐怕是一厢情愿。之前，有两场重量级的座谈会，已经悄悄为这次政治局会议做了铺垫。 

7月21日，习总书记在北京主持召开企业家座谈会。首次提出“要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”

考虑到当前保护主义上升、世界经济低迷、全球市场萎缩的外部环境，中国必须充分发挥国内超大规模市场优势，通过繁荣国内经济、畅通国内大循环为我国经济发展增添动力，带动世界经济复苏。

这会是今后一段时间中国应对国内外局势变化、供给侧结构性改革的一个重要论断和总基调。

总体量高达几十万亿的楼市，当然也是内循环的重要组成部分。尤其是“三驾马车”中的外贸面临着下行趋势，投资和消费另外“两驾”将发挥更加重要的作用。房地产跨投资、消费两大领域，并且是消费产业链的领头羊，其重要性会更加突出。

因此，类似“经济内循环下，全面打压房价是必然结果”这样的臆断，显然“只知二五，不知一十”，貌似看到了本质，其实只是由几个现象归纳出的结论，并不严谨。

2. 杭州宁波参加重要座谈会 

如果说这一次吹风还算是和煦春风，那么3天后的那场座谈会可称为“寒风阵阵”： 

7月24日，韩正副总理在住房城乡建设部召开座谈会，并且明确调子：高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。 杭州、宁波和其他8个一线、新一线城市的市长参会。

今年的房地产工作座谈会除了重申原则：“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“稳地价、稳房价、稳预期”，还重点讲具体措施。 

研究员注意到，座谈会上提到的具体措施，是非常有针对性和穿透力的—— 

●防止资金违规流入房地产市场

●对市场异动及时提示、指导和预警

●定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督

●要发挥财税政策作用，有效调节住房需求

●要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为 

言下之意，楼市局部过热，房价有快涨的苗头，要及时敲打。在这前后，“闻弦歌而知雅意”的城市像杭州、宁波、南京先后出台了楼市新政，一线城市里深圳出台了最严限购令。

深圳的带头和南京的跟进，的确是释放了一个明确的信号：近期国家不允许房价快速上涨。

至于防止资金违规流入，近期各大银行、股份制银行的消费贷已摁下放缓、暂停键，主要面向中小企业的贷款，用意也是为了扶持实业。在穿透式监管的“火眼金睛”下，要流入楼市增加了难度系数。 

这些并不能成为唱空、唱衰楼市的充要条件，更不能因噎废食，枉视房地产在内循环中的重要性。目前，国内楼市局部确有过热迹象，需要再紧一紧“调控发条”，近几年通过“一城一策”也不断微调、打补丁。 

要说房地产成为“压制内需”、扰乱供给侧改革的阻力，那是乱扣帽子、偷换概念。

中国之大，楼市分化程度之剧也是举世罕见，拿深圳、上海的楼市来给鹤岗、玉门背书，叫后者情何以堪！

有问题对诊下药，但不要倒洗澡水把孩子也倒掉。

3. 杭州楼市新政涟漪 

7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》（以下简称《通知》），是为“7.2楼市新政”

这是对之前人才摇号倾斜政策所打的“补丁”，也是对“6万人同摇一个红盘”的直接回应。  

《通知》明确，进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。此外，为遏制投资风，规定一户购房家庭一次只能摇一个楼盘，杜绝了此前的“一户双摇”甚至同时摇更多楼盘的做法。

新政一出，杭州新盘的中签率明显开始回升，一个月来低于10%中签率的只有和光尘樾、嘉品、运河云庄等少数几个楼盘，显然是把一些并非真正的自住型需求踢了出去。 

同时，对于摇号资格审查出重拳，前天有7户家庭因提供虚假购房报名资料被通报处理，受到了“一年内不能参与摇号”的处罚。

3.5万/㎡成了分水岭。

从这一周起，杭州3.5万/㎡以上新房暂时无法领出预售证基本“实锤”。据住浙网统计，本周24个楼盘领出24张预售证，精装高层价格集中分布在为1.32-3.44万/㎡，只有龙湖融信天琅府的洋房房源价格在3万5出头，3.5万/㎡以上的新房在本周近乎绝迹。

这一措施，应该会持续两周。

4.  忙碌的三季度

据好房研究院的数据，上半年杭州主城区新房成交均价为41085元/㎡，同比涨幅6%；

2020年杭州十区新房均价28651元/㎡，同比涨幅8%。

杭州位列参加座谈会的十个城市之中，接受高层的吹风。 

虽然，因疫情空白了2个月，但杭州楼市的复苏速度非常迅速，构成了一个“非典型半年报”——4个月干了8个月的活，上半年度数据再创新高。

以住浙金榜为例：操盘榜前四均超125亿元，权益榜前三也超过100亿，是为什么呢？

先看房企，因为疫情的关系，领预售证有微调，放宽了新盘预售条件，再加上房企要完成既定年度任务和回笼资金，在第二季度大量开盘，周均达到了23张预售证，最高的一周甚至达到了40张。

再看购房者，整体限价体系抬升，更有板块一涨再涨，半数以上项目中签率偏低，112个中签率20%以下项目，占总摇号215个项目的52%，刚需和改善需求同步释放。

可以预计，接下来的三个月会是异常繁忙的。 

去年7月29日杭州启动双限后土拍，土地市场格外红火。新政公布一年，更多房企青睐杭州这个市场。

好地数据库的数据显示：从2019年7月29日至昨天，杭州“双限地”共计成交143宗，成交总额达到2748亿元。这里面，不乏像广大国际、花样年、敏捷、新力这样首入杭州的房企，像滨江集团、绿城、融创也放开了手脚，大干快上。

限价带来的摇号红利，购房者热情高涨，去化普遍较快，房企高速周转变成常态。据好房研究院统计，双限项目中从拿地到开盘最快的仅用时141天，排在前10位的均不到200天，这还是在经历了疫情的情况下的时间表。

由此倒推，去年10月份后拿的双限地块，在今年第三季度应该进入开盘节点。这会是一个异常忙碌的三季度。

作为无房家庭的刚需，这应当是一个“收获的季节”。