火爆7月！起拍价越高争夺越疯，法拍捡漏从“故事”到“事故”

华静文章(392)

华静 2020-08-03 10:10 0

本文提要：

1、7月法拍房挂牌量增大，流拍率为7.14%

2、平均起拍溢价率为37.9%，多套房源成交价翻倍

3、平均评估溢价率为6.5%，塔尖学区房领跑

4、7月法拍市场“明星房源”盘点

文/住浙网研究员华静

7月，杭州的法拍市场在两套千万豪宅的狂欢中落下帷幕。

回顾这个月，法拍市场只能用一个词来形容，那就是“火爆”。

据不完全统计，2020年7月杭州八区（不含临安、富阳）法拍市场合计供应住宅126套，有9套流拍，流拍率为7.14%，117套成交，成交环比上月上浮65.7%。

在7月成交的这117套住宅中，有76套住宅高于评估价成交，占比60.32%；低于评估价成交的住宅为40套，占比31.75%。

从各区情况来看，江干区流拍套数较多，有5套，下城区、拱墅区、萧山区的流拍套数为0。

117套成交的住宅中总价超过500万元的房源有31套，占比26.49%，其中总价超1000万元的房源有10套，改善市场表现强劲。

成交总价最高的房源（住宅）为坤和西溪里珺园5幢01室，成交总价为2005万元，成交总价最低的的房源为惠都家园8幢2单元503室，成交总价为125万元。

成交单价最高的房源（住宅）为吴山鸣翠苑1幢101室，成交单价为12.43万元，成交单价最低的的房源为清合嘉园西区31幢3单元201室，成交单价为1.16万元。

多套房源起拍溢价率破百，改善市场表现强劲

在成交的这117套住宅中，起拍溢价率（成交价-起拍价）/成交价）超过50%的有35套，占比近30%，起拍溢价率超过100%的有3套。

117套成交住宅的平均起拍溢价率为37.9%，其中，>500万元价格段平均起拍溢价率43.15%，>1000万元价格段平均起拍溢价率为55.54%，>1500万元价格段平均起拍溢价率为77.9%。

500-1000万元之间的平均起拍溢价率为37.2%，略低于所有房源平均起拍溢价率。

因为样本数较少，最高的西溪里郡园溢价情况突出，如果把最高溢价去掉，116套法拍房源溢价情况出现以下变化：总体起拍溢价率略有下滑，但整体呈现的随价格段变化而产生的溢价差异规律变化不大。

7月杭州法拍房起拍溢价率：平均起拍溢价率37.19%，>500万元价格段平均起拍溢价率为40.4%，>1000万元价格段平均起拍溢价率为47.2%，>1500万元价格段平均起拍溢价率为61.68%。500-1000万元之间的平均起拍溢价率为37.26%。

其中溢价率最高的一套为西湖区的坤和西溪里珺园5幢01室排屋，溢价率126.04%，该溢价率也刷出了2020年度法拍市场溢价的新纪录（原为莫干山路425号瑞祺大厦1715室法拍房，溢价率为120.7%）。

实际上，这套房源会登顶法拍房溢价率榜首还是让不少人感到意外的，虽然坤和西溪里小区地理位置优越，环境、配套都不赖，也有着行知二小的学区加持。

但从二手房交易市场情况来看，小区表现平平，价格还比身旁的西溪蝶园、西溪诚园等要低一个“身位”（近期签约均价：西溪蝶园成交均价51000元/㎡，西溪诚园成交均价59000元/㎡，西溪里47000元/㎡）。

而从成交情况来看，这套西溪里珺园5幢01室成交单价高达6.85万元/㎡（最终成交价2005万元，面积292.76㎡），远超于目前该小区的成交价和挂牌价。

比起小区2年前成交的法拍房源更是翻了2倍还要多。（西溪里珺园7幢06室，房屋建筑面积326.33平方米，同样是毛坯房。评估价1200万，最终906万成交。单价约2.77万元/㎡）。

除此之前，溢价率破百的还有御景蓝湾6幢1单元2205室以及东方一品公寓1幢3101室，但从这两套房源的成交单价来看（御景蓝湾2.61万元/㎡；东方一品3.92万元/㎡），和二手市场价相差并不大（御景蓝湾24981元/㎡；东方一品37205元/㎡）。能产生如此高溢价的原因，和起拍价相比市场价明显偏低挂钩。

“塔尖学区房们”领跑评估溢价率榜

由于法拍房的起拍价相较于市场价而言普遍偏低，所以研究员还比对了另一个维度的数据，即成交价和评估价的对比，即评估溢价率。

通过数据穿透，坤和西溪里珺园5幢01室依旧高居评估溢价率榜首，溢价率为69.63%；而二、三名的位次换了换，由湘湖人家人和苑2幢4号与清水湾别墅山水苑30-5室分别摘得。