写在前面的话

2013年9月，住浙网正式上线；

2023年，住浙网迎来了十周岁生日！

织得浙江山川秀，绘出钱塘满庭芳。

这十年，伴随着G20、亚运会这两场开启杭州“城运”的盛会，杭州楼市走出了一条长长的“阳线”。与此同时，住浙网在时代的洪流里，迸发出属于它的一分热情与力量。

这十年间，我们见证了城市格局的蝶变，临安撤市设区，钱塘新区成立。2021年，杭州调整城市区划，新十区成立，城市版图焕然一新。

十年见证大型综合交通枢纽时代的开启，杭州东站、西站先后启用运营，将新一线城市的魅力辐射全国。

十年见证，杭州地铁运营里程数从43公里，条蹿升到了516公里，居全国第六；常住人口从800万突破到了1237万。

杭州城市快速发展，铸就了杭州楼市的黄金十年，年度交易规模从1364亿到6351亿，翻了四倍之多，均价从14667元/㎡涨到了34824元/㎡，涨幅一倍不止。

为了记录“楼市的黄金十年”，住浙网将推出系列报道，以飨网友。今天推出首篇——十年楼市之政策变迁。

“杭N条”，十年楼市政策变迁的背后

住浙网研究员  艾维

降低购房门槛、缩小限购区域、取消法拍房限购、延长住房公积金贷款购买二手住宅的贷款年限……杭州 10月16日发布一系列楼市刺激政策。

10月16日，杭州再出楼市新政，通称“杭6条”。据住浙网、好房研究院的统计，类似的“杭N条”，在这10年中频现，背后是对于楼市的放松、调控周期的切换。

仅仅过了24天，杭州土拍规则调整，土拍恢复价高者得，更引人瞩目的是，钱塘、临平、富阳、临安四区放开新房限价，虽然核心四区与余杭、萧山仍未放开，但迈出的这一步，释放了意味深长的“气球”。

1. 取消限购：前度“刘郎”今又来

杭州楼市的上一轮周期始于2014年7月，到2016年9月再度收紧。

2014年8月29日起，杭州全面取消限购，无论是本地人还是外地人都可以在杭州不限套数随意买房。

研究员记得，当天下午，杭州市住保房管局官微发文：“为充分发挥市场在楼市调控中的主导作用，经研究，报市政府同意，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询录。”这也就意味着，历时4年的杭州限购政策正式成为历史！

此前的7月28日晚，主管部门就曾发文宣布：余杭萧山全面放开限购，主城区140方以上住房无需查档。现在看来，那只是全面放开限购的序幕。

2014年初开始，杭州楼市陷入低迷，多方寻找救市良方，关于取消限购的传闻也一再被提起，恰如2023年的情形。

 杭州楼市实景图 

形势在两年后发生了逆转。

在相当宽松的环境下，进入2016年，楼市热度陡然提升。中央政府连出重拳，对房地产市场进行了严格的调控，以遏制过热的房地产市场。

在这样的背景下，杭州也采取了一系列严格的限购措施，以遏制房价上涨和减缓投资炒房现象。

已是国企中层副职的汪强（化名）印象深刻，当年11月重启限购，暂停以下非本市户籍居民家庭的购房落户：拥有1套及以上，或2年内无1年连续社保。他当时社保时长不够，与滨江区的心仪的房子擦肩而过。还好，次年他在未科买了房子，圆了置业杭州的梦想。

本市居民限购2套，外地户籍的限购1套。直到今年10月16号才被松绑。

十年一觉杭州梦。

2. 临安：投资客的潮涨潮落

为促进房地产市场平稳健康发展，杭州在2016年9月19日实施部分区域限购，2016年11月10日升级了限购措施，但这两个文件，一直把临安排除在了限购行列之外。因此，很长时间来，临安一直顶着“杭十区中唯一不限购的”帽子。

2017年8月，浙江省人民政府官宣调整杭州部分行政区划：撤销县级临安市，设立杭州市临安区。

撤市建区后的临安楼市，加上不限购的宽松政策，落户人数激增。加上拆迁人群，和外地尤其是上海、温台客户的增多，临安市区的房源一度呈供不应求的态势。

越秀星汇城实景图

越秀星汇城是个超级大盘，一期就有1178户，二三四期加起来的总户数接近1万户，当时较低的新房价格，吸引了不少投资客。这也带来一个问题：星汇城的二手房挂牌量居高不下，在贝壳App上的挂牌量超过了1100套，表态去化周期超过十年。

随着“不限购”的含金量褪色，临安区陷入“去化难”的泥沼，除了青山湖核心区的部分项目卖得动，其它板块的房子都不好卖，“买房送车位”乃至“送金条”的操作渐多。

2022年，临安区出台了“9.15新政”即人才购房补贴政策，取得了一定的效果。随着时间的推移，临安的“炒房客”明显退潮——

根据2022年网签数据和今年头2个月的数据，相关部门给在临安购房者画了个像，其中临安区本地户籍和杭州人（除临安外的其它区县）加起来占比达到76%，300万以下的刚需房源在售出房源的占比达到94%，凸显住房合理需求，炒房客呈现明显的退潮。

十年，炒房客潮起潮落，画上了一个句号。

3. A类人才与楼市的交汇点 

2021年4月2日，杭州楼市新政明确：高层次人才优先摇号，按不高于20%比例优先供应，其中A类人才可免摇号。 

A类人才与杭州楼市的第一个重要交集，是杭州壹号院的333方大平层。

杭州壹号院是江南岸的封面豪宅，品质、地段得到一致认可，当年9月摇号的333方大平层被视为“皇冠上的宝石”。按照已交付的壹号院二手房成交均价测算，该大平层每套倒挂超过2000万元。

 杭州壹号院效果图

最终5位A类人才出手，笑纳这份8位数的红利。

按照楼市新政，A类人才握有“直通卡”，只要看中的新房，不需要摇号，直接成交。他们妥妥地享有巨大的摇号红利，其中800万元购房款是所在单位给予的购房补贴。

小区邻居就是科研大咖，或许让业主兴奋，这个楼盘真牛。但普通市民会疑惑：A类人才给予这座城市的贡献，如何衡量？如何能够更加公开、透明？ 

那么，杭州A类人才到底是些什么大神呢？据官方资料，A类指国内外顶尖人才，包括：

诺贝尔奖获得者。

国家最高科学技术奖获得者。

菲尔兹奖、图灵奖、普利兹克奖获得者。

中国科学院院士；中国工程院院士。

中国社会科学院学部委员、荣誉学部委员。

国家“万人计划”杰出人才人选。

相当于上述层次的顶尖人才。 

当前，中国大陆只有莫言和屠呦呦两个诺奖获得者，皆不在杭州；

杭州无国家最高科学技术奖获得者；

菲尔兹奖获得者丘成桐在清华大学兼职，图灵奖获得者姚期智任教于清华大学，杭州倒是有一个普利兹克奖获得者，他就是任教于中国美院的著名建筑家王澍（不过按照王大师的品味，应该看不上杭州壹号院这样的网红高层建筑）。

可以讲，报名的A类人才基本集中在两院院士中间。

今年8月，A类人才与杭州楼市的“交集2.0”聚集在杭州IFC。

  杭州IFC鸟瞰效果图

杭州IFC收官加推357套房源，迎来了13位A类人才认购。当时，这个中签率低至8.3%的超级红盘，众买家望穿秋水，一房难求，而A类无须摇号直接选房，又有最高800万的购房补贴，即便限售，也坐享巨大的摇号红利。    按照杭州人才引进政策，A类人才握有购房“直通卡”。但由于不公示，A类是何方神圣，一直云遮雾扰。坊间对此也有建议：A类人才要有公示流程，每年报告中要有详细名单。这样两个好处，明白告知杭州拥有哪些重量级人才，有利于塑造城市品牌，同时也接受广大市民的监督，看看其量级能不能“相当”诺奖得主、两院院士的级别。    既然和巨大的倒挂红利相关联，程序上严谨一些，没毛病。 

4. 限价放开，迈出一小步 

11月9日，杭州土拍规则调整，杭州土拍恢复价高者得，同时，钱塘、临平、富阳、临安四区放开新房限价。虽然核心四区与余杭、萧山仍未放开，但也迈出了一小步，并留出了“后手棋”。

上个月，亚运会闭幕后，研究员撰写了一篇文章，直指杭州楼市面临的一大挑战，是要直面因限价带来的新房价格扭曲。

回顾》》后亚运时代，什么是杭州楼市的压舱石

目前，钱江新城、江河汇维持着杭州新房价格的天花板——6.98万元/㎡，相比8年前的候潮府、城市之星的4.9万元/㎡，涨幅仅为32%，远低于同时期杭州十区的平均涨幅115%。

毗邻钱江新城二期的城东新城，新房售价4.65万元/㎡，涨幅89%； 艮北4.44万元/㎡，涨幅111%，与平均涨幅相差不大。    楼市的这一轮发展，因为限价导致原先的价格梯度存在较大扭曲。   对比完全市场化的二手房市场，4.44万元/㎡的艮北，与二手房价格基本接近，但6.98万元/㎡的钱江新城，与周边二手房豪宅实际10万+的价格，有明显的落差。    因为存有限价红利，杭州出现了一种怪象——买豪宅的多是“穷人”，当然“穷人”要打个引号，称之为中产或高级白领更合适。他们疯狂冲向本不该属于他们收入水平的消费品，不惜借款来冻资，摇到后组局“拼多多”，这是市场价格扭曲带来的“病”。

假如，杭州IFC新房限价涨到9.8万元/㎡，小河云庄抬到8万元/㎡，试问还会有那么多的房票冲锋吗？

制度经济学讲中的需求定律，是一根向右下倾斜的曲线，只要价格到位，需求自然就会弱化。而价格管制，只会带来价格以外的竞争，出现短缺或者过剩，楼市“6万人摇”是生动的案例。

因此，让有形之手让位于市场的“无形之手”，回归市场本原，让土地和新房价格都走向市场化，是重要的一城一策。

目前，国内一些城市已经开始落子。广州大幅突破备案价上限；合肥、南京、成都等已经全面取消限价。

杭州走出了取消限价的第一步，虽然市场反响甚微，但沿着“无形之手”指引的方向，恢复土地和新房交易的市场化制度，建立起新的价格序列，重塑整个楼市的价格体系。

日拱一卒，必有回响。 

以下是好房研究院制作的杭州楼市十年政策的时间轴，请把手机横过来看——