文/住浙网  艾维

今天的楼市热点，杭州亚运村中的绿城桂冠东方第一批房源开始交付。亚运村“三兄弟”（华润亚奥城、绿城桂冠东方、万科日耀之城），桂冠东方率先交付，据悉下周日耀之城也将迎来交付。

桂冠东方交付实景图  住浙网摄

对于杭州二手房市场来讲，一场大考来了：这两个盘加起来共有3440余套房源。

很多人关注这3个盘交付后的动静，会有多少房源在二手市场挂牌？亚运村的成交价“箱体”会在多少范围内振荡？会跌落5万元/㎡的单价吗？

亚运村“三兄弟”摇号情况

PART 1

回答最后一个问题，研究员觉得会有低于5万元/㎡的成交，但仅是个案。因为摇号的3万多张房票里，有少数是“拼多多”类型的，加上延迟交付增加了资金成本，

这类情况急于抢跑套现，如果叠加低楼层，这样的情况下出现5万以内的成交，是有可能的。如果按新房入手时的一房一价，可能平手出，或者微亏利息。而拖下去，情况不会有逆转。

要看到，这仅仅个案，没必要拿来唱衰亚运村，虽然10万+肯定是“杳如黄鹤”的一厢情愿，但亚运村的二手成交会在奥体次新的主流价格稍稍下浮，围绕6万元/㎡这个参照系振荡。

这样一来，第2个问题也有答案了：成交会集中在5万-8万元/㎡之间，视楼盘区位、楼幢位置、房源户型和楼层、梯户比等不同因素，当然也受到宏观经济、政策、房贷利率，以及短期内供求关系等影响。除了供求比，其它各项表现都是向好，有利市场。

桂冠东方实景图

PART 2

亚运村三兄弟限价都是47000元/㎡，2021年8月一波红盘潮时，近4400套房源倾巢而出，成为城中盛事，吸引了3.5万张房票过来摇号，竞争可谓惨烈。幸亏有和品、星翠澜庭、彩虹轩等红盘分流，仅华润亚奥城拼了社保，另两个盘顶着15%的中签率安然过关。

如果没有分流，热度都不敢想象，顶格社保都有可能。当时，奥体板块内的创世纪、时代奥城等热门次新小区，二手成交价到了8万+，摇中等于接到一个超级大红包，而且房价有可能继续涨，业主心里美滋滋的。彼时，拼多多、借资摇号等出现了，一些购房者集齐多位亲属的资金和房票，摇中了再按协议分成。

2022年5月，亚奥城发延期交付通知书

谁曾想，从2022年起二手房步入下行通道，加上亚运会延期1年举办，亚运村的交付也相应延期，让业主错过了出货窗口期。业主对此忧心忡忡，在问政平台上，提问能否提前办理产证，督促开发商提前交付。毕竟延期一年光租金损失就要10万块，还有房贷利息呢。

回头看，真不能差一年时间啊……

眼下，二手房已是买方市场，破发、亏利息随手可拾，倒挂盘、红利盘屈指可数。就连奥体也是暗流涌动，前两年在御虹府、君品小户型的连续冲击下，奥体险守住了6万元/㎡的底线，但久盘必跌，今年星翠澜庭即告失守，目前还算个案，房子本身还有微利，对于市场的冲击不算大。

亚运村近4400套是“洪峰过境”，考验市场的时候到了！

PART 3

目前奥体整体次新挂牌量大概在3000套左右，据手边买房的数据，近90天月均成交在85套左右，消化周期为35个月。考虑到新政助推的作用，而挂牌量还会水涨船高，此消彼涨下，消化周期会超过40个月。可想而知，奥体的降价房源会多起来，而人的心理多是“买涨不买跌”。

算上亚运会的房源，接下3年内，奥体板块还有7245套待交付，而且多是深度改善的大户型，去化周期只会变得更长。

亚运村三兄弟的海量交付，增加板块去化压力，接盘客群的观望气氛会更浓厚，走出独立行情的可能进一步减少。因此业主降低一些预期值，是有必要的。

2021年8月，摇号江湖再无亚运村。

2024年6月，楼市迎来亚运村的交付。

可以讲，即便亚运村交付后出现少数房源5万元/㎡以内的成交，不必一惊一咋，这是“去投资泡沫”的一个过程。在撇掉这些泡沫后，亚运村房源会稳定在5.5-6.5万元/㎡的区间。

何况，奥体的宜居性和成长性并没有褪色，对于自住客群，依然值得托付。