艾维

今天，杭州江明月朗园（K11）第二套商拍房经过61轮竞价后成交，总价定格在1302万元，折算成单价9.13万元/㎡。

几天前，K11首套182方的商拍房源，最终成交总价为1691万，折合单价约9.3万元/㎡。无独有偶，这两次商拍价给了K11二手房参照系，但能算锚定价格了吗？

研究员想说，让子弹再飞一会儿，至少等这2套成交房源网签了再说。在没网签之前，商拍毕竟是商拍，仅供参考。

PART 1

K11这套位于11楼的房源建面约142.53㎡，起拍价设在570万，折算下来单价4万起，相较6.98万元/㎡的新房均价，打了六折都不止。卖家抱着先吸引报名人气的想法，人多场子才会热起来，价格自然会喊上去。

果然，最终共有11人报名，还有近2万人围观，经61轮竞价，最终以1302万成交，折合单价9.13万元/㎡。相比于起拍价，溢价了732万元。
从整个拍卖过程来看，买家的表现多是在线的，争夺也较激烈，但在开拍没多久，就有位编号X7732的直接加价243万元，怎么说呢，不大符合常态。最终，也是这位买家以1302万元拿下。

回来再看看，这套房子会不会办过户，K11首套商拍是11月2号落槌的，但直到今天仍没有办网签。

按1302万真实成交来算的话，这套房源是有摇号红利的，相比1103室的新房价是1021万，扣除税费和交易成本，在不考虑资金成本的情况下，获利颇丰。

江明月朗园效果图

目前，在贝壳找房上K11已有70多套挂牌房源，挂价多在9-10万元/㎡之间，总价最低的是一套低区小户型，建面127㎡，挂价1080万元，近15天已经带看96次，很可能成为首套二手成交房源。另有一套低区139方的，挂 1100万，折合单价7.9万元/㎡。

所以，这套商拍的9.13万单价不算太突兀，在相对合理区间内。

PART 2

10月底，未科核心低密盘湖境云庐的一套238.57㎡上叠户型房源，在经历49轮竞价后，以1222万余元成交，折合单价约5.1万元/㎡。

此套房源的拍卖过程一波五折，从去年上了阿里资产平台后，先后4次流拍，到最后让人都糊涂了，这究竟是法拍还是商拍。

虽然10月份的二手房成交量创了今年的月度新高，但在很多板块、小区仍然难改“以价换量”的底色，也就是说，量或许起来了，但成交价始终没有达到卖家的心理预期。在这种情况下，介于中介成交和法拍之前的商拍，成了二手房出手的“第三种选择”。

但市面上的公开商拍成交里，当中不少是托底成交的。

但这样做的话，其实是一种“对赌”，卖家是要承担一笔额外费用的。因为商拍不同于法拍，它是一种商业行为，是需要支付平台“渠道费”、佣金等费用的。

以阿里平台为例，需支付两笔“中介费”。

一是软件服务费，成交价1000万（含）以内1%，超出1000万部分0.5%。

二是佣金，一般为成交价的0.5-1%。

以总价800万的成交为例，买家至少要支付给平台8万元的渠道费，可能还有4-8万元不等的佣金。

而目前贝壳、链家等线下门店的中介费收取标准一般为买卖双方各承担1个点。这样一对比，商拍不比常规中介便宜。

对于卖家来讲，要么拍到心理总价，成功脱身，或者干脆不成交，也就不会产生交易费用，最怕是有人出价了，但价格低于预期，很多时候也只能卖家硬着头皮自己出价先买下来了，然后就挂到门店去。交给平台的渠道费和佣金，就当是尝试商拍的学费，同时还免费给小区做了广告，也给卖家一个暗示：瞧瞧，能卖这个价，千万别嚯嚯了……

以上为业内分析，不必对号入座。