文/住浙网 艾维

12月政治局会议首提“稳住股市楼市”，全文中提到“稳定预期，激发活力”，“要大力提振消费、提高投资效益、全方位扩大国内需求”，对于楼市，在不限价的语境中，就是要来一次供给侧改革。

此外，杭州“5.9”新政里也提到，强调推动高品质住宅供应，完善出让地块周边配套，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品，更好满足人民群众对“好房子”的多元化需求。

西湖区“百亿地标”原规划图 图源网络

杭州密集的“商改住”，你就明白原因了。近来，在一些主城或核心板块，如钱江世纪城、滨江西兴等，“商改住”的风吹起——这些地块不仅地段优越，而且在不限价的环境中，往往成为板块新“地王”。

PART 1

在钱江世纪城，望阙南这块地关注度也很高。地块占地3万㎡出头，容积率2.7，楼面起价36000元/㎡， 11月20日经过激烈角逐，该地块花落滨江集团，楼面价更是达到48186元/㎡，成为板块新高。

在这之前，对这宗地楼面价的预测，达到了5万元/㎡以上，可见大家的期待值之高：对在市场主导下，核心地块的好房子价格应该突破天花板。

世纪城望阙南地块 图源自然资源交易官网

西湖区“百亿地标”的改变，很有代表性。此前，该地块由7宗商业/商务金融用地、1宗文化用地、2宗公园绿地组成，并规划了200米高的西湖区第一高楼，调整后变为12宗地块，包括4宗住宅用地，“第一高楼”应该没有了。

这里原被称为西湖区的“百亿地标”。2020年1月，这批地块的其中4宗商地被西湖区城投以27.78亿元竞得，后与云辰置业签约合作，规划了滨水公园、200米高地标大楼、5星级酒店等，计划总投资达100亿元。

调整前后的用地规划图

大型商业综合体骨感的现实，让合作方最终改变主意，这个宏伟的商业蓝图戛然而止。

今年5月，地块进行过局部调整，标志着“百亿地标”正式搁浅。近日二次改动，商业地块均被外置，住宅面积增加且新增2处教育用地，妥妥的往居住区发展了。

PART 2

除了上述的，今年包括城东安琪儿地块东侧、蒋村核心、之江板块、石桥单元等，都有“商改住”的地块。

“商改住”之所以增多，根本原因是住宅的吸金力明显超过商办业态，而且商办的供应量已经大于需求量。这一改，不仅为拿地方的资金纾困，同时缓解了住宅市场的供需紧张，因为商业地块往往配建了地铁站，摇身一变多是香饽饽。同时，出让金可以投入城建，为城市发展注入了新的活力。

安琪儿地块北面和东面改出2宗宅地

也有人不看好这种做法，认为“商改住”意味着配套降级，可能影响到周边小区的房价。

唱衰vs唱好，孰是孰非？就看站在城市发展的格局，还是自家二手房能不能涨的角度上。

PART 3

今年4月，西湖区蒋村的一块商业用地公示了“商改住”。当时，住浙这块写道——2017年6月之后再无宅地供应的西湖区蒋村，挤出了一块容积率仅1.01的低密地。

规划项目位于杭州市西湖区蒋村文新单元内，东至崇仁路，南至晴川街，西至弘德路，北至文一西路南侧防护绿带，总用地面积8.0公顷。

回顾》》5月10号稿子

公示中，“蒋村核心、容积率1.01、限高15米，且近西溪湿地和地铁站”的字样，让城西的改善为之一振，立马心心念念。到了9月，二度公示调高了容积率和限高，变成了1.1+限高20米，稍稍有点不解渴，原来憧憬的湿地联排，可能变成了四层叠墅。

10月份一声惊雷：杭州取消限价，市场主导下靠产品说话，拿地的开发商完全可以做品质更好的联排。

于是蒋村“商改住”，成了岁末吸引眼球的存在。滨江区西兴的瞰江地块很热，毕竟是商住地，住宅占比六成，不那么纯粹。

反观蒋村这宗低密，集合了所有的吸睛元素。断供已久的蒋村，城市界面良好，地铁、天街、银泰城等商业综合体配齐，西湖区文体中心近在咫尺。地块东北侧就是杭州保俶塔实验学校（西溪校区），南侧约300米处就是5A级景区西溪湿地，想不网红都难。

最新宅地容积率1.1，且建筑高度不得超过20米，做成上下叠的叠墅产品可能性较大，但不限价的商业语境，如果有品质房企想做成湿地“江南里”，不排除联排的可能。这宗地块体量约3.6万方，假设开发套均200㎡的产品，只有约180套房子，还是不解渴。

总之，想象空间很大。

中杭府实景图

目前，板块的二手房价高层产品基本在6万—8万元/㎡，以西溪诚园为标杆，中杭府的叠墅成交尚活跃，7月份网签了4套，真实价应该超过7.5万元/㎡。中杭府叠墅面积约231-236方，新房均价6.2万元/㎡，算下来倒挂还是可观的。

蒋村项目位置相对中杭府距离地铁、西溪湿地更近，区位更核心，预计土拍楼面价或会超过6万元/㎡，联排单价甚至接近10万元/㎡。