文/住浙网  艾维

钱二的“头炮”栖江揽月轩有点哑，隔壁艮北的翠揽云境也没响。

交付1个来月，凭借着“流量热度”，翠揽云境成交均价约4.78万元/㎡，相比4.44万元/㎡的新房均价，在微赚、微亏之间振荡。

PART 1

翠揽云境原定2025年3月交付，提前了4个月交付。这个小区有着1185户住户，新房时的均价4.44万元/㎡，中签率最低的一次到过22.9%。

眼下行情，“万人摇”到了二手市场都不一定能变现，何况一个粉盘？

据贝壳的数据，该小区交付一个半月来，已挂牌71套，成交了16套，网签目前是5套（见下图），扣除一套明显做低的，均价约4.78万元/㎡。虽没有“吃到肉”，好歹“骨头”还有点啃。或许某些低楼层的会亏利息，但要说破发，确实还没到。

新房备案价采取一房一价，有时差距会拉得挺大，2楼3楼房源会明显低于均价。因此，成交低于新房限价，不能简单说是破发，得看这套房源的备案价。

数据来源：手边买房

板块内，差不多同时交付的云翠金澜府是面对面的竞品，从新房时代就开始别苗头，但后者目前还没有挂牌房源，抢跑方面还是翠揽云境更快一点。

PART 2

目前，艮北最有号召力的次新仍是TOD元老杨柳郡，刚刚过去的2024年，这个盘总共网签了201套（数据来源：杭州贝壳研究院），成交量价均是板块的标杆。

板块内成交量排第二的是中南棠玥湾，凭着总价和离地铁近的优势，成交热度还超过了板块内老牌的招商、越秀“三子”天悦江湾、公园1872、雍和府。

棠玥湾实景图  图源网络

板块内的其它次新盘，市场表现不温不火，就连绿城潮听明月，也没有显出“杨柳郡2.0”的潜力来，成交量不旺可以用自住惜售来解释，单价在4.6万-4.8万徘徊，跟中南棠玥湾都只能打个平手。

板块内最“搞笑”的是新房中签率低至10.57%的花样年对越天，因为开发商成了暴雷房企，对越天的业主“无语对苍天”，它是板块内真破发的盘——新房均价4.24万元/㎡，如今二手房成交价清一色不到4万元/㎡！在二手房成交火热的10月、11月，花样年对越天居然只成交了可怜的1套。 艮北二手房市场“内卷”严重，新不如旧，接盘力被杨柳郡一家吸光，剩下的一点可怜资源要10几个次新来分，可想而知。另外，明年还有两个次新紫映云来府、望斓翠映府要交付，这两个盘加起来1000多套房源，不知届时又有多少房源会挂牌？

接下来的一年，如果没有外溢接盘力的涌入，艮北的房价欲振乏力，难逃以价换量的底色。 

2021年、2022年，艮北的几个新盘由粉转红，一个逻辑就是和钱二挨得近，限价却相差了2万云云。然而，却罔顾“限价鸿沟”不是区位近就可以抹平的，这里头包含了学区、地铁、城市界面、地缘客群消费力和发展潜力等诸多要素。

关在办公室里测算、远离市场规律的限价，迟早要被市场打脸。