良渚二手房跳涨?没有的事,收好这份良渚置业攻略


文/住浙网研究员  黄敏

76日,位于杭州的良渚古城遗址成功列入《世界遗产名录》。

良渚古城遗址公园

对大多数人来说,杭州的第三个世界文化遗产落在了良渚,第一反应是:这波红利是不是很大啊?良渚的房价是不是还要涨啊?现在投资良渚的房产,套利空间有多大?

这个问题,其实和地铁开通后周边楼盘的情况,如出一辙。地铁周边楼盘的价值,在地铁规划出炉后以及随后的建设过程中,“地铁概念”一直在主导着房价的上涨。

良渚虽然刚刚申遗成功,但这波红利早在良渚文化村开发初期,一直处在逐渐兑现的过程中。随着地铁2号线的通车,这里早已告别了价值“洼地”。

所以,抱着短期套利的想法,现在才去关注良渚的新房和二手房,想冲进去“淘金”,短炒赚一笔,十有八九是要失望的。

一套良渚文化村的低密洋房,12年持有获利约200%

研究员一个朋友在良渚的购房经历,或可以作为良渚房价涨跌的一个缩影。

2006年,他以6000多元的单价购入了一套白鹭郡东105方的毛坯低密洋房,全明户型,南北通透。2007年交房后,花了30万精心装修,2008年才入住,折合下来成本大概9000/

此后,良渚的房价经历低迷,直到2010年前后政府的一波刺激,价格才有些起色。2010年,他的一个邻居卖掉了一套89方的房子,单价1.5/左右。

后来,板块主要的一波涨幅也是发生在2016年以后。到他20183月份左右将这套白鹭郡东105方洋房出手时,单价为2.7/

算上装修成本,一套房子持有12年,盈利大概在200%

这样的资产增值速度放在全杭州的视野来看,算不上惊艳,尤其是在楼市投资领域。

2006年,据杭州房管局举行的新闻通报会上发布的信息,杭州商品住宅预售平均价格为7759.2/;而据住浙网统计,2018年杭州十区商品房成交均价为25817/

这样算下来,2018年的新房价格,是2006年的3.32倍左右。

研究员查阅找好房网站上的信息发现,良渚的白鹭郡东目前挂牌均价3万元左右,而实际签约均价为2.89万左右。相比我那位朋友卖出时的价格,一平方贵了不到2000元,可见最近一年多实际涨幅有限,并没有所谓的跳涨。

如今的良渚,早已成为改善型购房者的福地。研究员盘点了良渚在售的新盘和二手房价,给广大购房者做个参考。

新房:可重点关注和光尘樾和万科大溪谷

这些年,依托于“文化”这张底牌,良渚文化艺术走廊则成为串起良渚古城和良渚新城的纽带,使得板块间融合更加亲密,板块成长速度也是肉眼可见。包括定位为“设计+”的梦栖小镇;大力建设,迎来试运营的良渚文化国家公园;杭州地铁2号线的开通;中国美院、永旺梦乐城、城北万象城等一系列重磅配套的落地,都成为整个板块发展的助推力。

配套的不断升级和之前较低的购房门槛,带来的是前几年良渚新房市场居高不下的热度,以及较高的去化率。

碧水澜天华庭(推广名:融信·澜天)、万科未来城二期、万科未来城三期(推广名梦溪里)3次“万人摇”,正是板块热度的最好证明。

近年来出让土地不多的瓶窑,申遗成功前夕的一次土拍,似乎在为板块未来的价值中枢上调埋下伏笔——626日,西房耗资16亿元,以楼面价12974/+自持6%的代价竞得羊山商住地块。

据好地研究院测算,项目毛坯保本价21947/㎡,超过了区域内在售的良樾府(推广名:碧桂园·良樾20732/㎡)。

研究员统计了下,目前良渚和瓶窑一带,目前在售楼盘共有9个,而待开楼盘或地块共有6个。

良渚在售楼盘分布图

 

对刚需购房者来说,最值得关注的当然是保利融信和光尘樾万科大溪谷这两个楼盘。

作为最难摇的红盘之一,良渚2号线地铁上盖保利融信和光尘樾一直是购房者眼中的香饽饽,此前三开三罄,摇号中签率屡创新低,分别是3.64%2.17%1.89%。项目目前还剩下15幢房源,包括3幢高层(89-116㎡),和12幢小高层(106/113㎡),刚需们可以紧盯着这批房源。

保利融信和光尘樾鸟瞰图

在缦云坊售罄后,万科大溪谷成为预算200万刚需的一大选择。

40万方大盘,小高层2万出头还带3800/的精装修标准,加上大盘的商业配套,对喜欢良渚文化村人文和自然环境的刚需,还是相当友好的,所以前三期的中签率只有13.04%5.48%7.55%,摇到的都是幸运儿。

最大的不足是距离已经通车的2号线良渚站地铁口有4.5公里的距离,距离规划中的地铁3号线吴山前村站约3公里,出行算不上方便。

万科大溪谷预计7月推出洋房和叠排,预计先取洋房2833号楼预售证,共114套房源,户型建筑面积约89方;叠排户型建筑面积约152方左右,预计7月底左右加推。

对预算200万左右,想在良渚置业的刚需客户来说,这11489方可以重点关注。

万科大溪谷沙盘

待售项目包括北部新城的世茂璀璨澜宸城北万象城幸福里,良渚新城的世茂勾庄地块德信勾庄地块融信地块、羊山商住地块

在待售的项目中,良渚新城余政储出[2018]40号地块(推广名:城北万象城·幸福里)无疑是关注度最高的那一个,规划中的地铁4号线与10号线交汇站杭行路站地铁上盖。项目北侧规划有大型市政中央公园,有17万方万象城商场和商业街以及地上建面约21万方住宅。

住宅部分拟打造14幢产品,由高层和超高层组成,总户数1952户,层数分别为24333440F预计最快今年10月份入市。项目样板房预计于83日开放,目前已经可以预约参观了,感兴趣的购房者可以去看看。

万象城幸福里效果图

万象城幸福里之后,德信、融信等还有纯新盘项目待售,2万元/以上的楼面价,板块均价势必重构。

二手房价总体平稳,说跳涨是夸张

杭城有自媒体报道,良渚成功申遗后,周边二手房价异动,据说瓶窑的南北乐章,最近的一套,签约时间就在75日,成交价为22404/㎡;而该小区直到今年5月,多数房源成交价,仍位于2/下方。

那么,良渚板块的房价已经涨了吗?就以瓶窑的南北乐章为例,根据找好房网站上的信息,南北乐章目前挂牌套数47套,挂牌均价 21952.0/㎡,签约均价 21770.0/㎡,签约价环比上涨9%,略有上涨。

但事实上,就在715日, 该小区成交了一套119.52方的高层房源,成交价只有17989/㎡!也就是说,虽然良渚古城遗址申遗成功,也有房东便宜出货。

再看板块内有代表性的万科未来城。根据信息,万科未来城目前挂牌套数78套,挂牌均价为36366/㎡,网签均价为33040/㎡,与上月持平。

万科未来城最近一套二手房成交发生在712日,是一套87.63方的高层房源,位于32层的4楼,均价为32865/㎡;近6月小区最高签约价为36501/㎡,签约时间为517日,是11层小高层房源的一楼,面积为98.08方。

至少从目前来看,申遗后成交价并没有明显波动,至于挂牌价略有上升,只反映房东的心理预期。但在杭州二手房挂牌量已经超8万套,下半年还有大量交付房源即将进入二手房市场的现实下,跳涨并不是明智之选。

总之,如果想在良渚置业,要清楚一点:出于保护的原因,申遗成功对未来的商业配套、交通规划实际上都增加了局限,严格来说算不上利好,对房价提升没有直接的好处。支撑良渚房价的还是板块升级,以及周边配套的不断发展。