住浙调查丨 “万人摇”红盘进二手房市场,一套到底能赚多少

编者按

杭州二手房去化放慢,“逆差”在拉大。

一周前,杭州二手房挂牌量90521套。去年这个时候,杭州的二手房挂牌量也就4万套,一年时间暴涨了125%。

就是说,新挂牌的二手房比卖掉的,每个月要净增4000多套。而且这个数字会扩大,下半年还有一波交付潮,超过100个小区的业主们会拿到属于自己的房子。

很快,杭州二手房挂牌量就会超过10万套,创下历史记录。

2018年4月,杭州新房市场开启公证摇号,由于限价,新房与周边二手房产生了价格倒挂,就是所谓的“摇号红利”。在“摇到就赚100万”的巨额红利的诱惑下,杭州诞生了多个“万人摇”楼盘。如今,最早的一批“万人摇”,已经交付并办出产证,陆续进入二手房市场。

大家关心的,无非是“摇到就赚100万”是否成真,这些进入二手房的红盘到底能赚多少? 


文/住浙网研究员  黄敏 王蓓蓓

西湖国际城&万科西雅图

三墩是公认的“摇号红利”丰厚可图的热门板块。

西湖国际城斩获三次万人摇,万科西雅图虽无万人摇,但平均中签率也低至5.2%。

三墩部分新房摇号详情一览

 

西湖国际城已于去年年底交付,万科西雅图将于今年年底前交付,两大红盘实际套现多少?赚了吗?

 

三墩部分楼盘区位示意图

据好找房数据显示,西湖国际城近30日挂牌均价约37847元/㎡,成交均价为32770元/㎡

以89方、最后一批高层清盘价23254元/㎡来计算,卖出的业主实际套现约80万

 

西湖国际城实景

据中介介绍,8.11最新成交的一套89方高层,精装总价约306万(经协商,房东汪先生从310万降至306万)。

按买入均价23254元/㎡来计算,买入成本约207万,加上装修成本约30万,总成本237万,净获利约69万

但是,西湖国际城的二手房行情并不乐观。据钱江晚报报道,西湖国际城5-8月的成交量分别为5套、19套、10套、6套,相比其超过100套的挂牌量,显然刚需们“接盘”的意愿并不足。

这不难理解:因为蕴藏着“摇号红利”,新房市场可称为红盘,一旦进入二手房市场,要兑现这一块的红利,当然买家要用脚投票了。而且,西湖国际城刚交付,含有双税,对于购房者来说,并不是最好的选择。幸运的是,新划入的学区帮了这部分的投资者,让他们能够及时退出,上文的汪先生就是典型例子。

 

求是星洲第二小学实景

“都说下半年行情不好,但没想到挂出来一个半月就成交了,来看的人很多,大都是冲着求是星洲的学区来的,转手很顺利。”汪先生感慨道。

再来看与西湖国际城相距不远的万科西雅图,目前主体建筑都已完工,进入内装阶段,预计今年年底交付,明年3-4月拿出产证。

 

万科西雅图实景

据中介介绍,万科西雅图目前尚未有挂牌,但场外交易已经如“星星之火”。

万科未来城二期

万科未来城二期最后一期的308套均价在2.2万-2.3万之间的房源,在去年10月创下了10460户登记的记录,成为杭州第八个“万人摇”楼盘。

由于万科未来城一期和二期的体量庞大,加上周边还有万科未来之光、万科梦溪里、和昌府、昆仑华府等二手房楼盘,居住氛围相对成熟,因此万科未来城二期周边足有八家中介,除了我爱我家、链家之外,还有万科旗下的中介朴邻。

从挂出的房源信息来看,在售的万科未来城一期和二期的房源都很丰富。

 

朴邻挂出的二手房在售房源

研究员来到万科未来城二期的一家链家门店。中介告诉研究员,他们是上个月刚开出的新店,公司很看好这周边的二手房业务。

 

链家中介里的店区楼盘商圈图

中介告诉研究员,由于未来科技城二期分别在2017年和2018年分两次交付,所以有一批2017年交付的房源已经接近两年,他们会在这批房源中注明,并优先推荐给客户。同时,对这批房源可以采取先签协议,等到满两年后再去签合同实际交易的方式,这样可以为购房者省下购房款5.3%的综合税费用。

目前,万科未来城二期的房源挂牌价根据具体房源的情况,整体均价在3.3万到3.4万左右,成交价在3.2万左右。由于万科的品牌加上房源都带精装修,且小区内入住率已有接近一半,相较毛坯二手房还是有一定优势的。

中介带研究员看了两套房源,一套是建面约89.8方三房两厅两卫,挂牌总价为312万,均价34744元/㎡;另一套是建面约85.8方的三房两厅一卫,挂牌总价为285万,均价33217元/㎡。两套房源均未满两年。

从看房的情况来看,万科的户型得房率较高,且第一套房源房东还赠送全套家具。“这个房东是买好了家具后接到通知,要到外地工作,不得不把这套房子卖了。目前的价格,如果诚心想买,房东还可以商量。”中介介绍。

研究员在好找房网站上查到,万科未来城目前挂牌房源共有90套,挂牌均价为37712元/㎡。近30日共有4套房源成交,成交相对较为活跃。

如果将万科未来城二期按照买入价2.2万,成交价3.2万来做一个大致估算,一套89房的房源卖出后房东可以获利90万元左右。

绿都御景蓝湾&万科江湾城

说起来,义桥算是杭州楼市中很特殊的一个板块。

2014-2015年堪称杭州楼市冰封期,义桥的绿都御景蓝湾却卖得很火,多次霸占成交榜首。

2017年,万科江湾城首开便成为争相哄抢的红盘;2018年9月,江湾城推出最后608套精装高层,共13053组客户报名,成为杭州第6个万人摇楼盘。

 

义桥部分楼盘分布示意图

今年6月,御景蓝湾最后一期和江湾城都已交付,一买一卖之间房东赚了多少?研究员实地调查了一番。

御景蓝湾共分为三期,一期为1-9号楼高层,二期为11-18号楼高层与19-31号楼小高层,三期为41-43号楼高层和32-40号楼小高层,均为毛坯交付,主力户型约80-120㎡

 

绿都御景蓝湾楼幢分布图

据好找房数据显示,小区近30日挂牌均价约27467元/㎡,成交均价约25230元/㎡,目前挂牌房源217套。

值得注意的是,御景蓝湾8月共成交了26套,是萧山区二手房成交套数之首,位列杭州(临安除外)二手房签约套数第二名,成交均价约25000元/㎡,购买力坚挺。

 

数据及图片均来源于好找房

据悉,御景蓝湾一期、二期均价约7800元/㎡,三期均价约15000元/㎡,如今一期房源均已满两年,二期三期未满两年。

以这个价格来推算,不管是三期还是一期二期业主,净赚约80-150万左右(按89方计算)

值得一提的是,此绿都是萧山本土房企绿都,和绿都云和湖、绿都汀蘭府的绿都并非同一家。小区套均赠送面积约30-50㎡,得房率超100%,很多滨江上班族过来买在这里,算是典型的“溢出”。

 

御景蓝湾一期实景

据中介推荐,目前御景蓝湾一期满两年的有套精装89方中间套在急售,总价238万,挂出来约一个月已有数十组带看,性价比极高。

按7800元/㎡的毛坯价格买入,算上25万的装修成本,26740元/㎡卖出,房东净赚约143万。

这个价格,中介估计这两天就会成交。

 

御景蓝湾三期高层89方中间套实景

再来看隔壁已经交付的万人摇江湾城。

目前小区已有不少住户入住,但由于产证还未拿到,因此在好找房上尚未有房源挂牌。

据二手房中介介绍,私底下的挂牌出售已经很多,且已有成交:一套85方三房一卫的中间套,未满两年成交价188万,成交均价约22117元/㎡。

 

江湾城实景

根据江湾城摇号均价约16523元/㎡(含装标1800元/㎡)来算,已成交的一套获利约47万。

上实海上海一期成交平淡

海上海一期总建筑面积约22万方,住宅总户数1525户,共有22栋,由高层、小高层和洋房组成。一期首开时间为2016年5月,首开均价约1.2万,赶上楼市大牛,屡开屡罄。

海上海二期曾经在今年6月底推出296套房源,均价为2.46万,最终创下4.03%的低中签率。

研究员看到,海上海一期目前周边的小区底商入住率还不高,而中介只有不太知名的中锐房产一家,看不到其他中介门店。

中介告诉研究员,海上海一期已经全部于2018年11月底交付,目前入住率已经接近一半。二手房源成交不算十分活跃,但每月均有成交,目前的成交均价在3万左右。而在他们这里挂牌的房源有五六十套。

他向研究员重点推介了一套房东诚心出售的高层房源,均价2.9万,面积85方左右,房东交付后做过简单装修。

 

上实海上海小区实拍图

 

研究员在小区内看到,除了外立面的色调暗淡,显得有些灰扑扑的,整个小区的绿化和其他设施整体看起来状况良好。

研究员在好找房网站上看到,上实海上海的挂牌房源有61套,挂牌均价为33111元/㎡,成交均价为3万左右。最近成交的是一套89方的房源,成交价为29622元/㎡,时间是今年8月29日。

海上海一期高层均价卖出过1.2万、1.5万、1.6万、1.7万、2万、2.2万等不同的价格,如果房东购入较早,如果按照1.6万的买入价计算,卖出一套89方的房源可以净赚124.6万元,比较可观。

德信海德公园,周边二手房竞争压力大

研究员在工作日的上午来到位于北软路上的链家万家名城店,店内没有看到其他的看房客户,店内显得较为冷清。

由于周边有万科北宸之光、万家名城、万科杭宸、万家之星、海德公园等,二手房房源比较充裕,这家店附近还有我爱我家、豪世华邦的店面,且周边居住氛围已经较为成熟。

中介告诉研究员,德信海德公园虽然7月份刚交付,不过在链家上目前挂出的房源已经有108套,而且最近开始有成交

海德公园的总户数为1434户,主力户型建筑面积约83方到125方左右。“一般来说,一个新交付的小区,二手房挂牌量是总房源数的10%左右,是比较正常的水平。

这位中介表示,最近海德公园的成交还是不少的,据他所知就有七八套,挂牌价约3.3万,成交价大概3万左右。

“我成交一套89方270万,我的一个店面同事成交一套89方一楼,280万,带花园。”这样算下来,他成交的那套房源,不算税费,均价为3.03万。

置业顾问向研究员重点推荐了一套建面为123.3方,四室两厅的房源,目前房东挂出的价格为340万,不含车位。算下来不含税费的单价为2.76万左右,明显低于目前的市场成交价,所以也是他们近期主推的房源。

原本预期,挂出这个价格会很快成交,但目前三个星期已经过去,意向客户反而不着急了,房东已经在考虑调低价格或者加上车位。

“房东本来咬死了这个价格,但是现在也开始主动打电话,询问我们的意见了。”中介表示,在市场博弈下,房东的心理已经在慢慢发生变化,毕竟大户型由于总价高,套现会困难一些。

 

德信海德公园123.3方房源实拍图

 

德信海德公园123.3方房源户型图

 

研究员在好找房网站上查到,网站上显示德信海德公园目前挂出房源共有67套,挂牌均价为34388元/㎡。小区近30天内有一套房源成交,发生在8月29日,是一套80.57方的房源,位于18层高层的顶层,成交均价为26685元/㎡。不过,不排除中介为了降低买方税费,故意做低总价的可能。

如果把这套房源的买入价按照2.1万的均价计算,房东出售这套房源净赚45.8万;如果把中介所说他成交的那套89方房源同样按照这个购入价计算,房东净赚83万左右。

不过,德信海德公园由于是毛坯交付,加上周边还要面对已满两年的万科北宸之光、万家名城、万科杭宸、万家之星的竞争,虽然其小区内配套、绿化等确实品质不错,套现之路也并非想象中那么容易。


需要关注杭州二手房的成交量:从3月的8920套,到8月的6739套,五连降,总降幅达到24%。 

假设接下去每月成交都按8月的6739套计算,也不再增加新的二手房源,仅目前的90521套挂牌房源,需要13.4个月的去化周期。这还只是官方登记的房源,若再算上场外房源,可能已经超越我们的想象。

事实上,二手挂牌量不断猛增,成交量却持续下降,这个态势发展下去,很快,二手房的去化周期就会接近24个月。