住浙观察| “双限”锁死未来房价,一图读懂板块受冲击烈度


文/住浙网研究员 张伟博

土地“双限”政策出台后,杭州各区已经陆续挂牌(含出让)了27宗宅地,各板块的房价梯度越来越透明了。

限价的根本目的是为了确保市场稳定,并非刻意打压房价。因此根据市场行情,新地块的限价标准做了一些微调,并非完全沿用在售项目的价格体系,有的上调了,有的相比在售的“钉子价”则下调了一些。好房研究院制作了“限价”冲击下板块价格变化图:

“双限”冲击下板块价格变化图(数字取自已挂牌地块)

目前已挂牌的地块中,余杭的星桥和崇贤价格上调最明显,幅度超2000元/㎡,富阳高桥小幅上调了约1000元/㎡。

虽说在售项目仍然沿用原来的限价标准,但附近的地块涨价了,或多或少会影响购房者的预期。

有网友对于限价的“微调”提出质疑:以一套100平米的房子来算,如果上调1000元/㎡,总价就涨了10万块,一年工资没了。

网友对话截屏

星桥和崇贤,限价明显放松

1、星桥:上调约4000元/㎡

新挂牌的星桥商住地限价2.4万/㎡,比隔壁在售楼盘整整上调了20%,比刚刚万人摇的天都城便宜了近1万元/㎡,是目前限价放松最明显的板块。

星桥地块示意图

星桥商住地块总建筑面积约27万方,地块需自持至少8万方集中式商业,将引进一家中等体量的综合体,弥补星桥板块的商业配套短板。

地块西侧有三个项目,分别是天都城、星奕云著和中建锦绣越府(待售)。

天都城由于拿地时间较早,限价最为严厉,最新开盘均价低至14293元/㎡,创下杭州摇号登记人数新高,达到了夸张的27700人。

星奕云著高层均价19700元/㎡,小高层均价20500元/㎡,最近一次中签率仅5.6%,摇号热度也较高。

星桥板块前期的限价标准的确相当严,此次将限价标准上调20%,或许给房企更多的预期。

周边的二手房近期成交均价在2-2.2万/㎡,因此2.4万的限价有些“超纲”了,若房企真按照2.4万的预期来拿地,即使有综合体加持,也不排除将来卖不动甚至低于限价销售。

另一方面,限价标准上调加上天都城的红盘效应,板块内剩下的房源性价比进一步凸显,对星桥感兴趣的刚需可以多留意。

2、崇贤:上调约2000元/㎡

崇贤一直是热门的刚需板块,7月上河宸章刚上演过一次万人摇。另外在售的其他期房项目中签率也很低,比如最近开盘的秋实宸悦,中签率仅13.5%。

崇贤地块示意图

板块内近期在售的楼盘主要是京杭府和秋实宸悦,精装均价分别为20200元/㎡和20600元/㎡。此次挂牌的地块限价23000元/㎡,价格上调幅度超2000元/㎡。

崇贤是绕城内少有的房价限在2万左右的板块,板块内的二手房价格在2-2.4万/㎡左右。

绿都东澜府是崇贤另一个现房销售项目,预计年底一次性推出全部1300余套房源。和上河宸章不同,东澜府为精装交付,依照现有限价标准,精装均价大概率在2万/㎡左右,届时大概率冲击万人摇。

 “绿都在杭州的口碑一般,既然是现房销售,不知道开盘前能不能看到精装交付的成品。” 有个朋友最近在关注这个项目,“如果品质不错的话,可以摇摇看。”

星桥和崇贤的限价标准虽然都有明显的放松,但价格仍然是贴近市场的,可以算是对前期“限价过严”的一种微调。

萧山限价相对严厉,世纪城和瓜沥有所下调

已挂牌的这些限价地中,价格有明显下调的是萧山的世纪城和瓜沥的两宗地块。

世纪城地块示意图

世纪城板块目前仅保利澄品一个项目在售,供应紧张,以至于高层首开时中签率低至7%。相比澄品4.7万的高层和5.6万的洋房售价,虽然滨江地块的地段稍微差一些,但4.5万/㎡的限价是偏严的。

实际上,保利澄品的首开价格曾大幅捅破世纪城的限价天花板。澄品上市之前,板块的价格基准定格在创世纪的38300元/㎡(2018年8月),澄品一次性将价格拉升了9000元。

所以此次限价标准适当下调,也算是合理的。

瓜沥地块示意图

另外,新挂牌的瓜沥地块限价1.7万/㎡,较在售项目嘉裕天城下调了约2000元/㎡。

限价的松紧度,能为购房提供依据吗?

除去上文罗列的这些地块,剩余其他地块的限价标准并没有明显的变动,有些则参考周边二手房市场行情。

比如绿城竞得的金沙湖地块,精装限价37500元/㎡,和周边二手房成交价格(3.5-4万/㎡)是基本相当的。

江河汇综合体效果图

再比如业内瞩目的江河汇地块,69800元/㎡的限价标准和老牌豪宅区南星望江等板块平起平坐。由于该地段独一无二缺乏竞品,大体上是合适的,毕竟69800元/㎡已经是目前钱江新城批出的最高价。

星桥的限价标准提高了将近20%,所以更有投资价值?

其实没有这么玄乎,杭州的整个房地产市场是联动的,几块地几个项目并不能改变某个板块的真实价值。一旦价格高了,开发商就要面对一个新问题:房子卖不卖得掉?

购房者真正应该关心的是板块的配套提升,比如星桥最终引进哪家综合体,崇贤是否会规划地铁等等,这些才是最直接影响房价的“干货”。

毕竟连那些被极端限价的“万人摇”们,也不曾撼动过周边的二手房价格体系。

对于开发商来说,直接将限价标准明牌,可以提前做好规划控制成本,减少了事后限价带来的的不确定性,可降低拿地风险。