又一房企再融资方案出炉 宋都股份拟募资15亿

继新湖中宝之后，又一房企宋都股份的再融资方案出炉，公司拟募资15亿元投向刚性需求的商品住房项目建设。

　　增发预案显示，宋都股份拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集15亿元资金，将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金，其中前两个项目分别投入8.49亿元和3.85亿元。

　　此前，新湖中宝55亿元募资用于棚户区改造项目，当时方案公布后，有业内人士认为，此次监管层对房企再融资开闸的条件中，是否有保障房开发项目是一个重要审核依据。但宋都股份的此次募资预案显示，其15亿元融资主要指向刚性需求的商品住房项目建设。

　　预案显示，南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目均为刚性需求的商品住房项目。其中，南京南郡国际花园项目销售对象以20~35岁年轻人为主，主要针对首次购房需求。该项目90平方米以下住宅套数占比92.80%；90平方米以下住宅面积占比88.84%；杭州东郡国际三期项目90平方米以下住宅套数占比99.47%，90平方米以下住宅面积占比99.65%。

　　实际上，在抑制房地产投机性需求的同时，国家对中小套型普通商品住房也陆续出台了多项政策。今年2月，国务院办公厅颁布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》指出，要求增加中小套型普通商品住房及用地供应，各地区住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　从项目的进度而言，宋都股份上述项目似乎专门为此次融资所备。南京南郡国际花园项目是7月3日取得《国有土地使用证》；而杭州东郡国际三期项目，是宋都股份今年5月与杭州市国土资源局签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

　　进入7月份后，在房企再融资开闸愈发明朗的背景下，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等房企，相继因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如今，随着部分相关房企融资预案的公布，此次房企再融资开闸的底线料将愈发清晰。

　　宋都股份募资15亿投向两大住宅项目

　　房地产再融资放开已渐行渐近，而这一次不仅仅是针对旧城改造或保障房建设，商品住宅开发项目的再融资也已“提上日程”。宋都股份公布增发预案，公司拟募集资金不超过15亿元，主要投向南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，而这两大项目均为中小套型普通商品住房项目。

　　根据预案，公司计划以4.80元/股的价格向不超过10名符合规定的投资者，非公开发行不超过3.13亿股，募集资金总额不超过15亿元。其中，南京南郡国际花园项目总投资21.21亿元，拟投入募集资金8.49亿元；杭州东郡国际三期项目总投资10亿元，拟投入募集资金3.85亿元。此外，公司还将补充流动资金2.67亿元。

　　根据公司的定位，南京南郡国际花园项目的销售对象以20-35岁的年轻人为主，主要针对首次购房需求。该项目容积率为2.4,90平方米以下住宅套数占比达到92.80%、住宅面积占比88.84%，是定位于刚性需求的商品住房。项目目前尚未开工，公司预计可实现销售总收入28.12亿元，销售毛利润率为37.08%、销售净利润率为15.73%。

　　杭州东郡国际三期项目位于下沙大学城北板块，容积率为2.3,90平方米以下住宅套数占比99.47%、面积占比99.65%，也是定位于刚性需求的商品住房。项目也未开工，公司预计可实现销售收入12.93亿元，销售毛利率30.87%、销售净利率15.02%。

　　今年以来关于房地产再融资将放开的猜想不断升级，而这一萦绕资本市场的热门话题正在逐步得到“印证”。此前，新湖中宝、海印股份相继抛出了再融资方案，但募投项目均为旧城改造或商业物业。对此，市场普遍认为，再融资将“定向”放开，首先支持保障性安居工程，落实新型城镇化的宏观政策。

　　显然，此次宋都股份拿出的方案，虽然是定位于中小套型的普通商品住宅，但也超越了此前的市场猜想。尽管该方案还需要经过股东大会以及证监会的层层审核，但这似乎意味着房地产再融资放开的节奏可能要快于市场预期，放开的范围也不仅仅是保障房建设，符合政策导向的中小套型普通商品住房也将在列。

　　目前，两市仍有迪马股份、荣丰控股、银润投资等10家房企停牌，其中多家涉及重要事项未公告，这意味着未来可能还将有房企祭出新的再融资方案，而这也将逐步印证监管层对地产再融资的态度转变。