文/住浙网研究员 华静

如今，站在钱塘江的南岸往北看，杭州的“国际范”越来越足，这里是杭州的城市封面，是由一众甲级写字楼、商业综合体、五星酒店及高端住宅围合而成的杭州CBD。

钱塘奔涌，群星荟萃。但这之中也有失意者，就是含着“金钥匙”出生的高德置地。

历经10余年的缓慢发展，不久前，曾被定位为“顶奢“的高德置地广场商业部分正式开业，然而研究员进行了一番探店，发现情况却不如人意。

Part1

10多年前，在广州珠江新城成功运营了包含购物中心、写字楼、酒店和服务式公寓在内多业态综合体的高德置地集团在钱江新城中轴线拿地，雄心勃勃的要在杭州为它的CBD城市综合体系列再下“一城”。

2008年，杭州市政府与高德置地集团正式签约合作，确定了将高德置地广场作为重点项目引进杭州钱江新城。2009年，由世界顶级设计公司SOM亲自操刀的高德置地广场方案惊喜亮相，被盛赞为完美的“100分项目”。

体量约40万方，集结了Icon Office写字楼、Icon Residences私邸、卓美亚酒店、大型购物中心、飘美术馆、公爵会等多重业态余一体。

经过几年建设后，2014年高德置地广场项目公寓产品ICON私邸销售正式开启，与此同时，定位“顶奢”，体量约11万方的购物中心部分也终于揭开神秘面纱。

彼时，高德置地内部对购物中心部分期望颇高，重金礼聘了曾操刀过成都远洋太古里和北京三里屯太古里等商业综合体项目的MIKE HUNG先生及团队加盟，高奢的定位，直言赶超万象城，并预计最早将在2015年底面世。

然而，时光似乎就此停滞。2015年后，高德的声音逐渐被淹没，商场开业时间也是一拖再拖。

当万象城迎来10周年，来福士逐渐红火，定位为“顶奢”的高德置地广场商业部分还是揭盅了，和前期规划发布时大张旗鼓不同，没有开业推广 ，没有舞龙舞狮，连个充气拱门都没有，就这么悄悄地来了。

Part2

和广州高德置地广场那颇有设计感和高大上的大门不同，杭州高德置地广场连门头也很低调。

铝板和玻璃幕墙组成的外立面不失精致，但除了幕墙上彩色的开幕广告外，让人几乎很难发现这儿还藏着一个商业综合体。

进入商城内部，第一眼会有那么一瞬间的惊艳。因为不论是色彩搭配、空间结构、扶手排布还是绿植营造等，在设计和处理上，高德置地的观感并不亚于目前杭州任何一个顶级综合体。

商城顶部透明玻璃的设计，让太阳光和室内灯光完美融合，整个空间显得澄净而明亮；间隔排布的灯泡则如繁星，巧妙的散布在金色的吊顶之上，折射出别样的温馨。

环绕中庭布置的绿植更是“神来之笔”，让无限的绿意与生机瞬间充满整个商城。

此外，在商场内的电子屏幕柱、小品雕塑、指示牌等小细节的营造上，也是兼具了时尚与艺术。

遗憾的是，一个足够好的商业空间，却没有匹配足够的商业产品和审美力，略显苍白。

从探营情况来看，目前商城的空置率至少超过五成，主力店铺也稍显羸弱，多为高德置地旗下的自营品牌。

一、二楼开业率相对较高，但依然有不少戴着安全帽的工作人员在现场扫尾；三至五楼则只有零星几家处于开业状态，多数店铺则处于装修或招商状态。

从分布来看，一、二两层主打时尚与艺文，以文化体验、潮流服装为主。一楼的KAWS潮品店是一层的主力店铺之一，也是商城值得一去的“网红”打卡点。

KAWS在潮流界备具人气的原因，在于敢于颠覆、挑衅高级时装品牌的地位。这之中，动辄数万元一个的KAWS公仔更是成了不少潮流玩家爱不释手的收藏品。

此外，像love moschino，Liber Fashion等服饰店铺也已开业。

二楼同样是服装和饰品为主。主力店有三家，其中整个中心部分被Joy’ Library占据，销售书籍、箱包、雨伞等小饰物，类似流行的“生活方式店”。

7017等餐饮店铺也已开业，但人气不足。

三楼以上，只有零星几家店铺处于开业状态，名为CROCL的高端宠物店，以及以吾鼎艺术领头的几家艺术画廊。

一圈逛下来，负一层的超市，是目前整个商城人气最旺的地方，开业阶段满99-50的活动也吸了一波流量；其他店铺基本上都只能看见工作人员的身影。

这或许也是最让人遗憾的吧。毕竟，谁又能料想到多年前，这个被盛赞为“100分项目”的完美项目会迎来这样惨淡的开场呢？

Part3

为何地段、设计、规划如此硬核的高德置地（占据钱江新城核心与市民中心隔街对望、地铁4号线市民中心上盖、商城结构设计优越），商业表现如此惨淡？

最大的“败笔”，莫过于招商。

据了解，曾经重金邀请的招商团队早已因理念不合撤场，此后商城的操盘大权重归内部团队，但招商情况并不理想。最早确定合作意向的4家主力店（天为食、LiberFashion、美居生活、小Q亲子乐园）中，除了LiberFashion外，其他全为高德置地旗下自营品牌，在杭州的知名度不算响亮，难以聚拢人气。

除了招商之外，从规划到开业，这漫长的时光也足以让人将其遗忘。除了强势的“主力店”高德置地需要的还有卖力吆喝。

这也反映了在商业地产领域，开发商对网红品牌的吸引力和商城的运营水平是关键。当然，物业最后的金主实力也是顶要紧的。

幸好，这只是开场。高德置地的商业业态有转圜、调整的空间。研究员看到，以潮流和社交为主打的高德置地努力打磨艺术气质这一块，若能加以放大，不失为一个增添人气的抓手。

就拿上海K11为例，这个定位为“艺术．人文．自然”三大要素相融合的体验消费购物艺术中心，就曾因创造性引入印象派大师莫奈画展而名噪一时，吸粉无数，成长为一个“艺术打卡地标”。据媒体报道，展览期间K11的日常营业额增长了约20%，并推动商业租金提升约70%。

能否复刻下一个传奇？需要时间解答。