文/ 住浙网研究员 徐创

正如我们之前预测的，二手房进入下半年，成交套数的下行趋势开始显现。

刚过去的十月，杭州市区（不含临安，下同）二手房共计成交8611套。这是自7月成交达到最高点之后，连续的第3次下降，相比高点降幅达24.4%。 

那么，随着成交套数的连续下降，二手房市场真的遇冷了吗？

一、每天成交300多，行情火热依旧

事实上，由于中秋叠加国庆8天假期的存在，二手房的签约从10月9日才开始恢复正常，交易的时间减少了7天，成交套数减少也在情理之中。

不仅是今年，纵观过去几年的10月，成交量都会有一定的减少。不过今年所不同的是，成交量减少的背后，依旧是一个热度很高的二手房市场。

在黄金周结束之后，市场立马沸腾起来。查了下每周的二手房成交情况，都在2500套左右，平均下来一天就有300多套房子成交。

同比来看，今年10月是过去5年中成交套数第二多的，仅次于楼市爆发的2016年，好于火热的2017年，同比去年10月，涨幅更是高达67%。 

这充分表明，虽然成交套数下降，但是火热行情在继续。

究其原因，还在于摇号新政依旧在发挥着余威。当新房市场的摇号门槛被提升，特别是对“热点盘”的摇号限定，让非无房户失去了摇红盘的资格。因此，他们便将目光转向了二手房市场。 

研究员的一位堂哥，名下两套房，为了置换大户型，卖掉了一套小户型。作为刚改的他，预算仍在35000元/平米的刚需线之下。随着新政的出台，“热点盘”又被排除在外，买房的几率直接低到尘埃。

于是，最近他四处看二手房：“次新房虽然税比较高，但是目前对我来说这是风险最小的选择。”

万科西雅图实景

这种“外溢”推动了次新房的火热。例如万科融信西雅图，成交价已经连续三个月上涨，房客比也在上升，非常紧俏。

未来科技城这样的板块，更不乏高光事件。据好找房显示，10月20日华夏四季成交了一套112.09方的房源，单价高达55134元/平米，而华夏四季的新房高层均价26000元/㎡，洋房也只有30800元/㎡，收益率已是相当可观。

此外，还有板块利好促进着成交。例如蚂蚁集团入驻之江，一下子就把禹洲滨之江的二手房带火了，单周25套的签约数量，位居主城第一。

二、火热行情下的热门板块

在火热的二手房市场中，除了抢手的房源，也有红到发紫的板块，其中闲林是当仁不让的热门。

根据好找房数据，在10月签约榜的前十中，有6个来自闲林板块，分别是竹海水韵、桃源小镇、翡翠城、西溪海、东海闲湖城和闲林山水。

数据来源：好找房

不光是10月，9月的情况也是如此，西溪海、桃源小镇和竹海水韵登上了市区签约套数的前三甲，整个闲林也以463套领跑全城。

曾经库存高企的“万年坑”，正在摘掉自己头上的帽子，其中的原因有以下几点：

1、闲林新房供应不足，二手房是重要补充。根据住浙网数据，今年前十个月，闲林板块仅供应了963套住宅，供需的失衡很明显地体现在新房的受追捧程度上。

例如，佳兆业云峰仅20多天就售罄，整盘中签率仅有11.7%。无新房可买的购房者们，只能聚焦到二手房上。

2、与未来科技城价差明显，价格优势大。目前，闲林的二手房依然停留在2字头，例如成交大户竹海水韵的成交价约24000元/平米。

反观约3.5公里之外的中南樾府、东原印未来成交价已经攀上了5万+，挂牌普遍都在6万+。巨大的价格鸿沟，让买不起未来科技城的年轻人外溢到了闲林。

3、轨交规划的彩蛋，同样刺激着购买欲。此前，住浙网已经报道过杭州地铁四期规划里的地铁12号、17号线，连续放出实锤，或都将穿过闲林。轨道的加持，进一步吸引刚需家庭来这里买房定居。

三、2万以下的刚需房源还有吗？

除了闲林，良渚、临平、三墩北、丁桥等刚需板块的成交都很活跃。可见，刚需仍然是二手房的成交主力。

那么在房价普遍上涨的前提下，还有2万及以下的刚需挂牌住宅房源吗？

研究员做了大致梳理，发现这类房源在主城区范围内以近乎绝迹。只有西湖区的小和山有部分大户型房源，挂价在2万以下，如翰墨香林苑的200方以上大户型。 

另外在余杭区，2万元以下的房源分布于径山、塘栖、鸬鸟等乡镇，如径山的杉杉恒和依山郡、鸬鸟的雅宸华庭，其中依山郡挂牌量95套。

出人意料的是距离主城较近的大户型，挂价竟也只有1万出头，如星桥的天都城、超山的东晖龙悦湾和崇贤的旭润和府等。 

萧山区的此类房源同样分布在乡镇，如进化、浦阳等地，有的均价甚至还不到万元。另外，大江东的临江、新湾也是刚需重镇，东裕华庭、蓝色港湾、万泰华庭和江东府等挂价也只有1万+。 

虽然足够便宜，但是这些房源并不都适合真正的刚需，要么太远，要么性价比太低。面对高达12.5万套的挂牌量，我们依然可以去二手房中淘宝。