文/住浙网研究员 徐创

“五一”之后，杭州的57宗涉宅地就要迎来集中出让。这是杭州的首次集中供地，大家对“花落谁家”的出让结果，充满了期待。

对于普通购房者来说，大家更关心的还是这些地块的上市，能够带来哪些值得购买的房子，或者说哪里能够诞生红盘。

答案藏在那些明星地块中，尤其是一些综合体地块，占据着板块的中心位置，再加上多业态的打造，可以打造万象城这样的地标住区。

好在这一批集中出让的土地中，不乏大体量的综合体地块，如钱江世纪城SKP综合体、未来科技城绿汀路TOD、丰收湖TOD、杭氧综合体等等，预计将在今年底或明年上半年为大家献上一场摇号盛宴。

SKP实景图

一、钱江世纪城SKP综合体

钱江世纪城的商业版图终于迎来了点睛之笔！

地块位于市心北路与盈丰路交叉口北侧，是地铁2号线盈丰路站上盖，也是“SKP”（北京华联）的意向地块。

在该地块的《监管协议》中明确提到：引入企业方需符合2019年商场单店商场统一收银税后销售额超120亿；2019年单店销售额最高且同档次商场品牌。

细数全国的知名商场，这两个条件都符合的只有北京SKP一家。再加上今年1月，北京华联与钱江世纪城正式签约，可以说这宗地块已经是SKP的囊中之物了。

在百度地图上，该地块上已经显示为杭州SKP。根据钱江世纪城官微的描述，未来“杭州SKP”将是一个总投资约160亿元的、包含高端时尚百货商场、高端写字楼、超五星酒店在内的世界级商业地标。

它的建成对钱江世纪城来说，将是一次商业上的大提升，也将对杭州的商业格局形成重大影响。

SKP地块区位图

地块体量非常庞大，出让面积139.7亩，地上可建筑体量高达约52.7万方，其中不少于17万方的商业体量用于打造杭州SKP。

另外还有约8.5万方的住宅，精装限价45000元/平米，这部分的开发SKP将引入哪家房企合作，值得期待。

不过可以肯定的是，在钱江世纪城库存见底的大背景下，SKP地块住宅部分的摇号难度将会是地狱级别。

二、未来科技城绿汀路TOD

轨道交通日益密集的杭州，TOD变得越来越常见。但是像未来科技城绿汀路这样三站换乘的TOD，仍是可遇而不可求。

绿汀路TOD效果图

地块位于湖境云庐、镜溪绿汀的南面，是绿汀路站地铁上盖，由分布在四个象限的4宗子地块组成。

绿汀路TOD规划效果图

细分来看，第一象限将布局综合体和地下商业，地上集中商业综合体不少于17万方，地下集中商业1.8万-2.2万方；

第二、三、四象限地块均规划商业商务和住宅，其中住宅占总体量的46%，体量达到约30.86万方。

如果按照100方每套来算，可以提供约3000套房子，将会是明年未来科技城的主要潜在供应。

这批住宅限价一分未涨，依然保持在36100元/平米，作为一个TOD项目，非常有性价比。参考天空之城的热度，绿汀路TOD也会备受追捧。

至于拿地房企，有可能是华润。在地块的出让附件中，明确引入购物中心运营企业或其控股母公司在全国持有并运营的投资物业2019年年租金收入不低于70亿。

放眼全国，仅有华润和万达两家满足这一要求。而且华润与未来科技城早在2017年就签约了合作，共同建设城市公共中心项目，绿汀路TOD正是公共中心的组成部分。

或许，未来科技城将迎来一座杭州规模最大的万象城。 

三、丰收湖综合体

去年丰收湖公园闪亮登场，有了自然的底色，城市内容的填充立马接续上了。杭州主城区体量第一的丰收湖综合体地块，便是湖城叙事中的一条重要故事线。

项目由四宗子地块组成，合计面积约14.36万方，计容建面约35.5万方，含地上集中商业11万方，地下商业1万方，以及一处2万方的酒店。它的建成将有力补足板块的商业短板。

丰收湖综合体地块区位图

此外，住宅部分的体量约17.2万方，占比48.3%。虽然目前来看，整个丰收湖板块（含临平区域），是不缺房子的，在售的观湖之宸、时光里等都还剩余相对充足的供应体量，未来还有长粼之宸待首开。

但是在上城区范围，这宗地块上的住宅将是未来很长时间内的唯一供应。有了综合体加持，并且还有地铁四期规划的彩蛋，该项目也基本预定了明年的板块红盘。

丰收湖综合体效果图

未来，丰收湖周边还将打造会展中心、企业总部等。先有湖，再有城，这样的演绎路径像极了金沙湖。

正是因为有了成功的样板，房企的拿地信心极大地增强，也激化了互相之间的竞争。据了解，该宗地块的勾地房企数量已经超过10家。

四、鼎湖未来社区

鼎湖社区，是临平区第一个未来社区，也是57宗地块中唯一一宗未来社区地块。

项目位于临平新城核心区，东至迎宾路，南至汀城街，西至西梅路和新丰路，北至南苑街和王家畈港。

鼎湖社区区位图

项目用地面积约39.2万方，总建筑体量为158.96万方，规划有安置房、商品房、人才公寓、活力中心等。由于体量庞大，房企的拿地门槛非常高，起拍总价就高达70亿。

鼎湖社区效果图

未来鼎湖社区的建成，将成为临平新城的新地标。根据地块出让要求，需要至少建造一幢190米、一幢150米和五幢120米的超高层建筑，将进一步丰满临平的天际线。

鼎湖邻里中心效果图

不过对广大购房者来说，更重要的是鼎湖社区将为临平新城核心区提供了大量的住宅补给。目前，临平新城核心区块只有首创禧瑞江南和新城英冠香悦和鸣在售，西房良语云缦则要等到年中首开。鼎湖社区刚好可以在明年接续上板块供应，可供给约39.1万方住宅体量，精装限价为28500元/平米。

而且品质也是值得期待的，在出让时就规定整个项目除安置房外建筑外立面应以干挂石材或玻璃幕墙或金属板材为主，不得采用涂料、真石漆、面砖等材料。

鼎湖社区意向效果图

如此庞大的航母级项目，将由谁拿下？去年12月，时任余杭常务副区长陈夏林曾率队访问中国南山集团，双方就鼎湖未来社区项目合作深入交换了意见，并签署战略合作协议。

会是南山这张新面孔吗？在正式出让之前，答案还是先打上一个问号，据悉融信、滨江、德信、华润、金辉、安徽置地、宝龙、建发、阳光城、建杭等开发商也都有意向拿地。

五、杭氧北综合体

2016年以来，整个拱墅区范围（原拱墅+原下城），出让体量超20万方的项目仅有两宗，分别是约30万方的滨江和品项目和约23万方的嘉里城项目。

马上，我们就要迎来第三宗——杭氧北综合体地块。大刀阔斧建设的武林新城，也将迎来一座地标性建筑。

项目紧邻香积寺路地铁站，向南跨过德胜高架就是文晖板块。地块由5宗子地块组成，其中2宗住宅用地，1宗商业商务用地，2宗配套用地。总建筑面积24.06万方，含住宅10.8万方，商业商务12.7万方，以及6000方的幼儿园。

待其建成后，将与南面城市之星综合体，北面新天地综合体连成一片，形成武林新城的商业集群。

地块鸟瞰实景图

项目所在的东新单元由于更靠近市区，住宅限价为板块最高的47000元/平米（精装）。以现在的行情来看，板块中同样价格的春来枫华和檀映里中签率均低于10%，烈火亨油。杭氧北综合体项目仅约10万方的住宅着实不够卖。

好在约12.7万方的商业商务部分，其中有一半可以对外出售。剩下的一半按照规定，最小分割面积为300方，这部分的商业大平层将会是住宅的有力补充。

10年前，杭州人只知百大、银泰 、杭州大厦，不知何谓综合体，对于TOD更是一头雾水。随着地铁通达，如今杭州遍布综合体，经好房研究院梳理，杭州已投入运营的面积过10万平米的综合体近20家（见下图），建设中、待出让的更多，包括著名的港资F4：恒隆广场、新世界、嘉里城、IFC。

好房研究院综合体课题组认为，参考“人均1平方米商业面积”的国际标准，杭州未来两三年将撞线并超标。与此同时，杭州商业综合体扎堆和同质化现象渐严重，需要引起重视。