文/住浙网研究员 华静
最近，关于临安的讨论声又多了起来。
因为无论是新房，还是二手房市场，临安亮出来的数据很惊人，也够魔幻。
“2021年前四个月网签总数近8000套，连续多周网签过500套，日均网签过百套”。
“湖光山社、春山椿树等新房开始摇号，桃李湖滨11.84%的中签率创历史新低，到达限售临界点”。
“越秀星汇城二手市场挂牌量，从千套直接降至不足500套，挂牌价飙升”。
一只脚迈入限售，新房、二手一齐活跃，这还是要靠分销去化的临安吗？为了更好了解现阶段临安楼市的热度，研究员跑盘青山湖科技城。
Part1
青山湖的热度，不能等同于临安。
作为临安融杭的第一站，同时是城西科创大走廊重要组成部分，青山湖往往被视作临安楼市的价值高地，亦是流量担当。
从最热的一个切面观察临安，也能更好探究临安高热背后的活力因子。
时隔两月再到青山湖，第一感觉，是城市界面的变化。
大型城市综合体宝龙城已经开业，各色的交付项目也已耸立，再加上拔地而起的写字楼、产业园，科技城的雏形立足了。
当然，比起杭州城区，行进在青山湖科技大道上，路上依旧有着空旷感，并无杭州城内的拥挤，这样就不得不提到青山湖被诟病最多的一项，缺人，不是缺购房者，而是缺了点真正的“原住民”。
Part2
来到青山湖的第一站，先跑了跑大华春山椿树、湖光山社等几个板块内比较火热的新盘。
稍稍意外的是，工作日售楼处内人气也相当足，连项目外的空地上也停满了，车牌浙A的、外地的都有。
春山椿树售楼处
据置业顾问介绍，项目内整个三月来访量相当可观，碰上开盘节点，现在基本上每天来访都有几十组，行情冷的时候，这可能是一周或者半个月的量。
一些原活跃在青山湖市场的分销们开始转移“战场”，据一名分销人员介绍，青山湖现在没什么项目了，好一点的项目都开始摇号了，导客需求不大；现在我们多将客户往锦南、锦北这边导，那边有些项目按付款方式或者车位上还能有点折扣。
据好房研究院的数据，3月-4月28日，临安共计成交4627套新房，面积48.8万方，总金额为96.5亿元，均价19776元/㎡
Part3
第二站，研究员来到越秀星汇城，了解二手房的情况。
作为板块内有名的超级大盘，交付已结束，却因天量挂牌冲上热搜。通过探访情况来看，现在的星汇城可用一个词形容：今非昔比。
半年前，住浙网探访时，星汇城的状态还是这样的：
光项目一期，挂牌量就有近1000套；看房人寥寥无几，一个月成交量多在个位数，中介们叫苦不迭；小户型成交均价多在1.9万元/平-2万元/平，总价多在200万以下，大户型只能卖到1.5万元/平左右，还能和业主砍砍价。
现在，不仅挂牌量锐减，成交量和成交价攀升，甚至还出现了“房东惜售”。
星汇城实景图
据贝壳网数据显示，截止4月27日，越秀星汇城的小区挂牌量已经降至471套。
中介小哥一改以往的愁眉苦脸。据我爱我家的置业顾问小黄介绍：现在，平时的带看量明显增加，特别是3月以来，成交量和房价明显提高。如今一周成交1-2套是没问题，200万以下的小户型也基本找不到了。
“挂牌量少了一大半，都卖掉了吗？”我问。
“那倒也不是，现在很多房东都惜售，要么是快成交了嫌价格低突然反悔，要么是有的直接把挂牌价调高或者干脆先不挂了，我们这上月成交大概20来套吧”。小黄说道。
“不瞒你说，就在上周，我手上还跑单了，客户都准备交订金了，但是房东觉得客户答应的太容易，认为之前价格挂低了，临时又反悔了，想加10万，本来客户又答应了，但是房东又反悔了，这次轮到客户不干了.....哎，其实现在炒作风起还蛮重的，诚心卖的不多，挂2.7-2.8万元/方的都有了，多数成交房源单价在2.3-2.5万元/平之间”。言语之间，小黄也多了些无奈。
简单计算一下，近两个月来，星汇城小户型涨幅超过2000元/平，而相较半年前，涨幅已经达到了约四五千元。
按2.5万元/平的成交价来计算，和板块内约2.2万元/平的高层房源，出现约3000元/平的倒挂，而以前只有“正挂”。
另外，板块内次新房如中天珺府、天阳蔚蓝等近来的销售状况也不错。
至于购房群体，大多扔以投资客为主，但结构体系有变化趋势越来越多的未来科技城、大城西的刚需群体因“价低，不限购，地铁”等因素，向青山湖外溢。
Part4
从数据和实地探访的情况来看，临安这一轮的行情上涨属实。但冷热不均现象依旧，除了青山湖，锦南等单元“流摇”依旧，有的盘还有打折。
青山湖这一轮行情上扬背后和杭州楼市整体的火热脱不开关系，另外，总价低、不限购、地铁，仍是临安的致胜法宝。
若是在价格上持续上扬，在青山湖这样一个投资客主导的市场，能否实现可持续的支撑，要打一个问号。
毕竟据数据显示，2019年临安区购房人中非临安户籍占72.89%，其中青山湖科技城范围非临安户籍购房人比例达到92.1%，2020年，以上两项数值分别提升至82.33%和94.7%。
