有猫腻?把申花合院拍高到18.39万元/㎡,她后悔了

/住浙网研究员 华静

悔拍系列+1,这次的代价是450万。

这套悔拍房源,正是年初那套高价成交的申花豪宅融创宜和园的合院。

今年2月21日,在经历了203轮激烈的竞价后,融创宜和园8幢34号以4000万元的高价成交,折合单价18.39万元/㎡,这个单价令其一跃成为杭州法拍史上成交单价第二高的房源。

目前,这套房源被重新挂上法拍场,定于6月20日早10点开拍。

Part1

法拍房源二次上架,意味着原买主“悔拍”了,而从时间线来看,距离本套房源结束竞价,已过去3月有余,是买主突然断供?还是早就确定悔拍,只是二次上架程序繁琐而拉长了时间?该房源,竞拍时高达450万的保证金将何去何从?

根据原定的竞拍协议,在竞拍成功后,拍卖的剩余款应该在2021年3月8日前缴纳。但买主缴纳了部分余款,但后期的交易程序并未履行。

据该标的处置单位杭州市滨江区人民法院相关工作人员回复:该房源重新上架是因为上次的买主悔拍了,具体原因不详。

另外,通过对比一拍、二拍该房源的产权人信息,可以发现该套宜和园合院仍为原产权人所有,换言之,该4000万的买主并未完成过户手续。

那么这样一套悔拍操作下来,原买主缴纳的450万保证金,还拿得回来吗?

根据以往经验来看,阿里法拍上的悔拍房源,只要悔拍了,保证金理论上都是要没收的,只有极少数情况例外。

深耕司法拍卖的来拍法服工作人员介绍,一般情况下,保证金肯定是要没收的,除非和法院那边达成协议或有特殊情况,但这样的案例极为罕见,多发生在标的错误,法院理亏等状况之下。

这套宜和园合院显然和这样的情况不符,450万保证金怕是要“打水漂”了。

Part2

除了宜和园,近两年来,法拍场上的悔拍案例,并不少见。

案例一,栖霞岭22幢3单元301室

2020年6月,以260万元“低门槛”起拍的栖霞岭22幢3单元301室,最终拍出了573万元的天价,折合单价超11.66万元/㎡,近“翻倍”成交的结果令人乍舌,也让其一举成为当年上半年杭州法拍市场的话题王。

但两个月后,该房源重新出现在法拍场之上,二次竞拍成交价明显下滑,最终成交价434万元,比一拍时少了139万元。

相较于一拍,二拍更接近于该小区的市场二手挂价。

案例二,桂花城紫云苑别墅8幢

作为城西老牌的代表豪宅之一,这套桂花城紫云苑别墅8幢的法拍经历可谓是一波三折。

2020年6月2日,桂花城紫云苑8幢一拍仅一人报名,最终无人出价,惨遭流拍。彼时,起拍价为3445.5万元,评估价为4053.5万元,保证金为516万元。 

2020年6月22日,在调整了起拍价和保证金的基础上(保证金为410万元,起拍价为2756.4万元,评估价为4053.5万元),桂花城紫云苑8幢二度开拍,剧情反转,7人参与竞价,最终以3523.4万元的价格成交,超过了一拍起拍价。 

2020年9月,桂花城紫云苑8幢的二拍竞买人悔拍,房源重新上架,最终以3250万元价格成交,折合单价约9.3万元/平,比二拍成交价低了约273万元。该房源的成交单价仍略高于该小区的二手挂牌价。

Part3

不难发现,这些悔拍案例,往往都围绕着一个关键词——高价。

在新政前,优质法拍房产生一定的溢价,其实是可以理解的,毕竟还有“房票”使然,但溢价若是达到疯狂的状况,“脱离”了房源正常的价值区间,悔拍的出现也就不难理解了,

就拿最近悔拍的这套宜和园来看,该房源新房售价约11.2万元/㎡,交付不过3个月,最终却拍出了高达18.39万元/㎡,这样令人咋舌的价格,这7万余元/平的价格鸿沟显然不是一张“房票”就能填补得了的。

由于目前该小区合院未有挂牌,也未有真实成交,很难具体给出小区合院合理的价格范围,但通过对比如绿城江南里这样同类型产品来看,18.39万元/㎡明显畸高。

需要注意的一点是,宜和园二拍后还需要面临的一个困境是,新政之下的法拍房纳入限购,所以想再创4000万元这样的高价,恐怕是毕竟困难了。至于结果如何,住浙网也将持续关注。

住浙快评:

他来了,他拍了,他后悔了。这样的“悔拍三部曲”,杭州已发生过三四起,虽然占比不高,但也令人好奇:悔拍的人,头脑得有多发热吧,数百万的钱,鼠标点点就没了……

但是,小区的业主、板块内的次新嗨了,因为板块二手房价拉高一大截。保证金如果不多,甚至不排除“暗箱炒作”的可能;幸好是450万,让这种猜测暂时没有了空间。

那没收的保证金,房东有份吗?毕竟,房东可以诉求,说悔拍增加了他的机会成本。翻了下,保证金将依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务等——也就是说,原房东还是有份的。

法拍这里面的水,有点深。对普通人来讲,捡漏机会不大,还是正儿八经地去摇号吧,买二手房也行啊。