四大“名旦”挂价7.7-9.5万元/㎡,真实成交为“零”

文/住浙网研究员 华静 

春夏之交,一批“改善盘”迎来同期交付。 

一张张美图爆刷朋友圈的同时,诡谲魔幻的二手房挂价,在刺激一众看客肾上腺素的同事也掀起了新一轮的“二手风云”。 

美图不意味着实景呈现;夺人眼球的挂价也不意味着真实成交;当一切都被真实的摆上台面,究竟谁的“颜值”更高,谁的二手房价更有号召力? 

今天,就让我们对新交付的这四大改善盘来一场正面大PK,分别位于城东、江河汇、滨江长河等热门改善区域。(为了更好还原项目实景,下文中的项目图多为住浙网好房研究院拍摄实景) 

Part1

基本指标 

先来看看这4大新交付改善红盘的基本指标。 

 

 

这4个项目中,钱塘天誉体量最大,容积率最低,对于改善住户而言居住舒适度属于上乘;在体量上,都会森林次之,但由于是纯高层的设置,整体疏阔感相较于高低配的钱塘天誉,更加突出一些。 

四个盘中,云宸体量最小,容积率相对较高,在公共空间上稍显弱势。东城金茂府和都会森林一样都是纯高层,且为16层,容积率相对较低,整体尺度感还是不错的。 

就板块而言,都会森林所在的江河汇毫无疑问是塔尖,新房限价高了一个台阶;城东新城和滨江长河在新房限价上不分伯仲,但从板块醇熟度以及潜力上来看,个人认为城东略胜一酬。

Part2

楼盘颜值PK 

说到“颜值”,当然就要来品一品这几大改善盘的外立面了。 

整体来看四个项目各有特色,较抓人眼球的要数钱塘天誉,宋风美学理念下的灰白质釉色立面格外醒目,而全石材干挂+铝板的组合将这种“原色”的质感提升、进阶。 

 

钱塘天誉外立面

相较而言,同属城东新城板块的东城金茂府,在这个方面,只能称得上“中规中矩”了。立面色调呈现偏米黄色。项目裙楼以下为石材,裙楼之上为仿石材铝板,虽然呈现的质感不差,但凡事就怕比,显然和全石材干挂的世茂钱塘天誉之间有点“落差”。 

 

东城金茂府外立面

都会森林的立面和钱塘天誉一样,用的是干挂石材加铝板组合,值得一提的是“森”系色调的选择及弧形的切面设计,令项目瞬间辨识度满格。 

 

都会森林外立面

云宸的立面是眼下流行的“高级灰”,大面积的蓝色玻璃现代而轻盈,整体比较耐看;虽然“颜值”过关,但在用料上,和价格的匹配度上显然稍弱几分,为底部石材+真石漆的组合。  

 

中海云宸外立面

各花入各眼,由于每个人的喜好不同,针对不一样的色彩和设计,亦是褒贬不一。有人喜石材的气派,有人爱铝板的时尚,有人觉得真石漆好打理...... 

对于“面子”,立住了还不够,更需要看中的还是后期的维护,越是鲜明的立面,后期维护成本也可能越高。  

Part3

园区配套、景观PK 

说到园区,不得不说回体量这个关键的指标,相较于小盘,大盘空间在容纳园区配套这一块上就是有着天然优势。不难理解,相较于其他几个盘,云宸内部配套稍显局促。 

当然,在有限的空间内,云宸也有加分项:环绕整个小区的塑胶跑道、分布在小区四个角落里的不同主题功能区、高层架空层下的健身、活动空间等......一个现代化小区该有的功能及生活底色,也是配齐了。 

 

中海云宸内部

由于低层区还没有全部交付,天誉整个园区的景观和配套还没有完全实景呈现,但从规划来看,静态出世景观轴+动态入世景观轴贯穿整个小区,形成五重景观,点缀其间的水系和功能区相得益彰。 

 

钱塘天誉内部

东城金茂府的点睛之笔,是湛蓝的露天泳池,极具江南味道的园林景观、山水亭石等将小区的装点得更加浓郁。 

 

东城金茂府内部

至于都会森林,除了配齐的会所、泳池及各种活动空间外,优势在于景观。约5万方的中央景观,约7000方中央大草坪,1000多棵乔木......这样的“森”味,可以说在全杭也找不出几个。走在园区内,满目葱郁,一棵棵大树看起来保养许久,整体植被覆盖率也属上乘。 

 

都会森林内部 

Part4

新房、二手房“溢价”PK 

一番对比下来,这几大改善盘,各有优劣项。 

对于投资客或者购房者们而言,一个更为直观的数据,可能要数“新房溢价率”的优劣了。那么,这几个已交付项目,目前在二手市场上表现如何?在市场接受度和认可度谁才是NO1? 

据好找房、我爱我家等多个二手房交易APP查询,

四个项目中,挂牌均价最高的是都会森林,均价超过了9.5万元/方。另外几个项目的挂牌均价分别为钱塘天誉7.7万元/方,东城金茂府8.2万元/方,中海云宸7.7万元/方。 

 

 

从挂价来看,房东们的心里预期都不低,云宸和钱塘天誉的7.7万元/方,居然只是第三梯队了,但成交情况却没有房东们预期的那么乐观。

据多个平台的数据,目前这四个项目暂未有成交数据,而之前盛传的钱塘天誉超6.5万元/平成交的房源,经研究员向贝壳、我爱我家等多家二手交易平台方相关人员求证后,消息也并不真实。可以肯定的一点是,项目暂时未有真实成交。 

不过,在法拍市场上成交了一套天誉房源,那是128.97平的高层房源,最终以超6.3万元/平的价格成交。 

  

若按照这个二手成交价格来计算,和购房新房时的倒挂约1.6万元/方,按照一套约140平左右的改善房源计算,两年下来,一套房源升值了超200万,这样的投资回报率还是相当可观的。 

当然了,由于这几个项目交付期都不长,所以其他几个项目,究竟是已有成交但未有网签记录,还是真的“零成交”,有待进一步调查。从天誉的挂牌和真实成交中也可判断,房东们的心理预期和真实市场接受度之间有较大距离。 

“炒房掘金”时代,常能听见某某房源10万+的流言,只是这些迅速发酵的天价房源背后,究竟是挂牌噱头还是真实成交?却鲜少有人去探究。

所以,面对高价房的“风言风语”,接盘侠们也要多留个心眼才是。