文/住浙网研究员 华静 

春夏之交，一批“改善盘”迎来同期交付。 

一张张美图爆刷朋友圈的同时，诡谲魔幻的二手房挂价，在刺激一众看客肾上腺素的同事也掀起了新一轮的“二手风云”。 

美图不意味着实景呈现；夺人眼球的挂价也不意味着真实成交；当一切都被真实的摆上台面，究竟谁的“颜值”更高，谁的二手房价更有号召力？ 

今天，就让我们对新交付的这四大改善盘来一场正面大PK，分别位于城东、江河汇、滨江长河等热门改善区域。（为了更好还原项目实景，下文中的项目图多为住浙网好房研究院拍摄实景） 

Part1

基本指标 

先来看看这4大新交付改善红盘的基本指标。 

这4个项目中，钱塘天誉体量最大，容积率最低，对于改善住户而言居住舒适度属于上乘；在体量上，都会森林次之，但由于是纯高层的设置，整体疏阔感相较于高低配的钱塘天誉，更加突出一些。 

四个盘中，云宸体量最小，容积率相对较高，在公共空间上稍显弱势。东城金茂府和都会森林一样都是纯高层，且为16层，容积率相对较低，整体尺度感还是不错的。 

就板块而言，都会森林所在的江河汇毫无疑问是塔尖，新房限价高了一个台阶；城东新城和滨江长河在新房限价上不分伯仲，但从板块醇熟度以及潜力上来看，个人认为城东略胜一酬。

Part2

楼盘颜值PK 

说到“颜值”，当然就要来品一品这几大改善盘的外立面了。 

整体来看四个项目各有特色，较抓人眼球的要数钱塘天誉，宋风美学理念下的灰白质釉色立面格外醒目，而全石材干挂+铝板的组合将这种“原色”的质感提升、进阶。 

钱塘天誉外立面

相较而言，同属城东新城板块的东城金茂府，在这个方面，只能称得上“中规中矩”了。立面色调呈现偏米黄色。项目裙楼以下为石材，裙楼之上为仿石材铝板，虽然呈现的质感不差，但凡事就怕比，显然和全石材干挂的世茂钱塘天誉之间有点“落差”。 

东城金茂府外立面

都会森林的立面和钱塘天誉一样，用的是干挂石材加铝板组合，值得一提的是“森”系色调的选择及弧形的切面设计，令项目瞬间辨识度满格。 

都会森林外立面

云宸的立面是眼下流行的“高级灰”，大面积的蓝色玻璃现代而轻盈，整体比较耐看；虽然“颜值”过关，但在用料上，和价格的匹配度上显然稍弱几分，为底部石材+真石漆的组合。  

中海云宸外立面

各花入各眼，由于每个人的喜好不同，针对不一样的色彩和设计，亦是褒贬不一。有人喜石材的气派，有人爱铝板的时尚，有人觉得真石漆好打理...... 

对于“面子”，立住了还不够，更需要看中的还是后期的维护，越是鲜明的立面，后期维护成本也可能越高。  

Part3

园区配套、景观PK 

说到园区，不得不说回体量这个关键的指标，相较于小盘，大盘空间在容纳园区配套这一块上就是有着天然优势。不难理解，相较于其他几个盘，云宸内部配套稍显局促。 

当然，在有限的空间内，云宸也有加分项：环绕整个小区的塑胶跑道、分布在小区四个角落里的不同主题功能区、高层架空层下的健身、活动空间等......一个现代化小区该有的功能及生活底色，也是配齐了。 

中海云宸内部

由于低层区还没有全部交付，天誉整个园区的景观和配套还没有完全实景呈现，但从规划来看，静态出世景观轴+动态入世景观轴贯穿整个小区，形成五重景观，点缀其间的水系和功能区相得益彰。 

钱塘天誉内部

东城金茂府的点睛之笔，是湛蓝的露天泳池，极具江南味道的园林景观、山水亭石等将小区的装点得更加浓郁。 

东城金茂府内部

至于都会森林，除了配齐的会所、泳池及各种活动空间外，优势在于景观。约5万方的中央景观，约7000方中央大草坪，1000多棵乔木......这样的“森”味，可以说在全杭也找不出几个。走在园区内，满目葱郁，一棵棵大树看起来保养许久，整体植被覆盖率也属上乘。 

都会森林内部 

Part4

新房、二手房“溢价”PK 

一番对比下来，这几大改善盘，各有优劣项。 

对于投资客或者购房者们而言，一个更为直观的数据，可能要数“新房溢价率”的优劣了。那么，这几个已交付项目，目前在二手市场上表现如何？在市场接受度和认可度谁才是NO1？ 

据好找房、我爱我家等多个二手房交易APP查询，

四个项目中，挂牌均价最高的是都会森林，均价超过了9.5万元/方。另外几个项目的挂牌均价分别为钱塘天誉7.7万元/方，东城金茂府8.2万元/方，中海云宸7.7万元/方。 

从挂价来看，房东们的心里预期都不低，云宸和钱塘天誉的7.7万元/方，居然只是第三梯队了，但成交情况却没有房东们预期的那么乐观。

据多个平台的数据，目前这四个项目暂未有成交数据，而之前盛传的钱塘天誉超6.5万元/平成交的房源，经研究员向贝壳、我爱我家等多家二手交易平台方相关人员求证后，消息也并不真实。可以肯定的一点是，项目暂时未有真实成交。 

不过，在法拍市场上成交了一套天誉房源，那是128.97平的高层房源，最终以超6.3万元/平的价格成交。 

若按照这个二手成交价格来计算，和购房新房时的倒挂约1.6万元/方，按照一套约140平左右的改善房源计算，两年下来，一套房源升值了超200万，这样的投资回报率还是相当可观的。 

当然了，由于这几个项目交付期都不长，所以其他几个项目，究竟是已有成交但未有网签记录，还是真的“零成交”，有待进一步调查。从天誉的挂牌和真实成交中也可判断，房东们的心理预期和真实市场接受度之间有较大距离。 

“炒房掘金”时代，常能听见某某房源10万+的流言，只是这些迅速发酵的天价房源背后，究竟是挂牌噱头还是真实成交？却鲜少有人去探究。

所以，面对高价房的“风言风语”，接盘侠们也要多留个心眼才是。