文/住浙网研究员 徐创

整个上半年，国家对房地产市场密集发声。

1月6日，住建部部长王蒙徽强调要时刻绷紧房地产市场调控这根弦；3月5日两会，政府工作报告指出要坚持“房住不炒”；4月30日，中央政治局会议首提防止以学区房等名义炒作房价。

同时还试点土地的集中挂牌与集中出让，实行土地出让金划转税务部门征收等，控制土地价格和地方政府的杠杆率。

在这种大背景下，同时为了给过热的楼市降温，“调控”贯穿了杭州乃至浙江楼市的上半年，多地政府都在给楼市加码，一片严防死守。

无论是调控范围还是调控力度，都是达到了史无前例的程度。在这样的调控组合拳之下，杭州楼市二手房成交遭遇瓶颈，学区房像文鼎苑的挂牌价主动下调，房贷利率也出现了三连涨，这些动作，让烈火烹油的楼市冷静下来。

一、调控力度加码成主旋律

今年3月，杭州发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》。这已经是过去10个月内，杭州发布的第4次调控。

这次调控将法拍房纳入了限购范围，严控购房资金来源，同时也将有形之手伸向了原先“野蛮生长”的二手房市场。

从普通住宅限购到法拍房限购，从新房市场到二手房市场，从购房资格到购房资金……这一系列的动作，让我们看到了“加力度、补漏洞”这样的调控主线。

这背后是压不住火的房地产市场！据住浙网统计，整个上半年杭州十区中签率低于10%的预售证就有65张，已经超过了去年的数字。 

类似的还有宁波，自去年12月升级楼市调控政策之后，今年上半年又接连出了两波调控。

4月16日，宁波将限购范围扩大，同时建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制和严审首付资金来源；5月21日，政策再次升级，“拆迁户”也被加入了限购限售的队伍。这样的力度甚至超过了杭州。 

4月新政后，宁波限售区扩大

二，房贷利率“三连涨”

除了官方的政策出台，各种金融手段也在不断加码。最近杭州房贷利率又上调，据了解，杭州多家银行上半年已经上调了两次利率，首套利率普遍来到5.6%，二套5.7%。更有甚者，已有个别支行的房贷利率到了5.9%，二套更上了6.0%。

去年这个时候，研究员办理的住房贷款首套利率还只有5.2%。

传得沸沸扬扬的二手房停贷，在合肥、武汉等城市已经出现。杭州虽未停贷，但是额度已经出现紧张态势，一位同事就担心自己的买家办不出贷款，从而影响自己的置换。

这一系列组合拳都在传递出一个强烈的信号：“准入条件”越来越严格了。虽然在政策实施过程中会有一些误伤，但最终目的还是为了挤掉泡沫，维护房地产市场的平稳健康发展。

最近，又有新政出台的风声在杭州楼市中传开，提高购房门槛，出台二手房指导价，甚至是房产税？一切静待官宣。

三、楼市调控“下沉”至县城

自从集中供地政策出台之后，杭州、宁波的土地市场竞争激烈，急需拿地的房企只能下沉到其他各地市抢地。一时间，各地拼抢激烈，地价迭创新高。

比如湖州，原本地价基本在万元以内，但今年以来地王的势头根本摁不住。

1月，吴兴区的佳源宅地楼面价11899元/平米，溢价率105.4%；紧接着3月，荣安又将地价抬升至13105元/㎡，再创地价新高。

还有绍兴，柯桥的最高地价已经飙升至26719元/平米，反观去年同板块的最高地价还只有20545元/平米；3月越城则水牌7-2号地块的名义楼面价拍出了27818元/平米，在折算公租房成本后，实际楼面价更是高达34432元/平米。

同样，“下沉”的还有楼市调控。

原本不太会出政策的湖州，上半年调控的频次很高，从3月12日首次提出加强商品房预售管理之后，在3个月时间内楼市新政7连发。

湖州上半年政策调控频出

包括但不仅限于以下几点——续批不涨的预售管理，“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”或“限地价、竞租赁房”的土地出让方式，实行住房限购限售，法拍房限购，新房公证摇号，严格网签合同管理和退房管理等，几乎楼市的方方面面都被纳入了政策的监管体系。

5月8日绍兴发布新政，在地块出让上试点“限地价、限房价、定品质、竞配建”竞拍规则，在新房销售上进行公证摇号；

6月3日，调控再次升级，暂停向在绍兴市区已拥有3套及以上住房（拆迁安置房除外）的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房，限售年限由原先的2年升级为3年。

不仅是地级市，一些县域也出台了自己的调控新政，如义乌、江山、龙游等，其中部分城市的政策严苛程度甚至超过了主城区。

典型的如义乌，3月份限售落地——2021年10月1日起购买的新建商品住房（以网签时间为准），自取得不动产权证后满两年才可转让，而这一政策在金华主城尚未实行。

四、密集调控，楼市降温了吗？

综合来看，限购与限售已成为当下楼市调控的常规组合，再加上房地产金融监管、土拍规则调控等，形成了对新房、二手房、法拍房、学区房等的全面监管。

那么调控之后，楼市真的降温了吗？

就拿杭州来说，虽然目前火热的新房市场让人很难感受到政策的威力，但是在二手房市场，效果已经初步显现。 

刚过去的6月份（截至6月29日），二手房一共成交了7539套，这是3月以来的第三次下降，未能突破8000套。

房贷利率上调以及部分银行的二手房贷款政策收紧，是导致成交量持续下跌的主要原因之一。

在宁波也出现了类似的情况，4月新政实施、5月二手房指导价发布以来，各区的二手房成交量骤降。

2021年5月宁波各区二手房成交情况

当然，一些调控的后遗症也值得引起重视，特别是当一些调控的高阶打法遇到四五线城市的实际时，例如土拍限房价，房企的利润有限，政府该如何对房屋质量进行监管；再比如土拍竞自持，自持部分又如何在县城中被盘活。

经历了楼市调控密集出招的上半年，希望楼市走向健康、长久，房住不炒。