文/住浙网研究员 华静

昨日，一套文鼎苑126方的法拍房落锤。

貌似受冷遇：仅3人报名，经过17轮竞价，这套房源以1034万元的价格成交。

虽然没有流拍，但拍卖过程也相当戏剧性，在竞价结束期停止前仅有竞买号为D1610的买家一人报名，其在最终竞价期结束前2分钟该买家才报出了底价，正以为十拿九稳，斜刺里杀出的S3631买家加入了竞价环节，随后又有人加入竞价，竞价变得激烈起来。但展开厮杀不久，却在40分钟后戛然而止。

最终，文鼎苑35幢这套102室的总价停留在了1034万元，折合单价约8.19万元/㎡。 

Part1

本次拍卖的这套文鼎苑35幢3单元102室，总建筑面积约126㎡。根据房源信息显示，这套房源原为三室一厅一厨二卫，目前已将一朝南房间隔成两间，现为四室一厅一厨二卫。

从房源内部实景来看，虽然位于一层采光稍差且装修简单，但整体没有什么bug，保存的也较为完好。 

项目起拍价起拍价970万元，折合单价7.7万元/㎡，评估价1203万，折合单价9.5万元/㎡，而最终约8.19万元/㎡的成交价，在评估价基础上打了个85折。

这个数据乍一看，还过得去，但是拎出小区三个月前成交的那套房源做对比，反差感相当强烈。

今年4月27日，杭州市西湖区文鼎苑23幢2单元2102室，在经历了367轮的激烈竞价后，以1850.85万元总价成交，房源总建筑面积为180.5㎡，折合单价约10.25万元/㎡。 

昨天约8.19万元/㎡最终的成交单价相较于这套户型更大的四房房源，降幅超2万元/㎡。

事出反常，同处在法拍限购后（杭州法拍房纳入限购范围是在今年3月），3个月前还能笑傲法拍、走出独立行情的超级学区房，怎么突然就不香了？

Part2

说到文鼎苑，大家一定不陌生。

作为杭州学区房里的“鸡血”神盘，“造富神话”为人所津津乐道。

2005年文鼎苑于楼市低迷之时首开，首开均价约7900元/㎡。为了卖房，耀江费劲引入了学军分校，但依旧动力不足，最终不得不通过打折促销，就连首付都能做到两成。 

然而，10多年后，耀江文鼎苑却活成了别人家的小区。不仅地段优势明显，周边配套齐全，更重要的是学区光环（学军小学紫金港校区），业主们自发组成的学区房最牛“孟母圈”，让文鼎苑的房价水涨船高。

从2019年开始，小区整体房价成交均价突破7万/㎡，小户型成交价开始紧逼10万/㎡大关；今年以来，则更是疯狂，今年3月份一套小户型房源成交价突破12万/㎡，法拍场上的大户型（180.5㎡）也踏入10万/㎡的大门。

十余倍的涨幅足见学区房的魔幻，但变化也在悄然酝酿。

眼看它起高楼，眼看他“楼塌了”。

5月中旬一则“学区划片、教师轮岗，西湖区将进行学区改革试点”的传言，让文鼎苑的剧情直转急下。

》》》回顾：文鼎苑挂牌价“跳水”…… 深夜，官微紧急辟谣） 

哪怕官方连夜辟谣，依旧没有阻挡住，文鼎苑降价、抛售潮的来临。

当时，小区内多套挂牌房源出现大幅降价且即将挂牌房源数量暴增的情况，降价幅度25-100万不等，上架房源多达17套。不过，多数房源挂牌单价仍维持在较高水平，多在10万元/㎡之上。

从近期文鼎苑的整体成交情况来看，依旧相当低迷，未出现明显回弹趋势，特别是在成交价格上，下行趋势明显。

据好找房数据显示，文鼎苑6月签约均价为8.15万元/㎡，环比5月降幅高达21%，均价倒退回2年前。 

据手边买房小程序查询显示，近30天内，文鼎苑仅成交了3套，而挂牌房源中降价房源多达21套，其中降幅最大的为150万元。

Part3

法拍房遇冷、二手房抛售、成交量低迷、房价下跌.......“神话”破灭背后，是属于文鼎苑的价值回归，还是杭城学区房拐点的来临？

在杭州，头部学区房成交呈下行态势，不是个案。

数据显示，学军（求智巷）、华师大、文澜等热门学区房都出现了不同的量价齐跌。

例如单价跑出过18万+的塔尖学区房文二新村（学军小学+十三中），4月时签约均价超12万元/㎡，但近两个月的成交均价在9-10万元/㎡之间，降了有2-3万/㎡，成交量也只有区区5套。

在“真伪学区房”间反复横跨的蓝孔雀，经过去年的暴涨后，今年明显进入了疲惫期，近3个月仅4套成交，均价仅6万元/㎡出头，和高点时的7.5万元/㎡相去甚远。

曾因文澜官宣，在利好之下1月份狂出百套的新安天苑，不仅单月成交降至个位数，单价也开始回落，从5万+跌回4万+.......

大批知名学区房背后，既有炒作水分的挤压，更多的像是风雨欲来的缩影。 

融信蓝孔雀实景

Part4

今年4月30日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。学区房问题，首次在这种高规格会议中被点名。

最近被谈论颇多的，要数北京西城区“多校划片”新政引发的学区房踩踏血案。很多2020年7月31日后重金购入西城学区房家庭的孩子无缘“牛小”。

以前买学区房就等于买了个好学校，而新政之下，买下学区房不过是获得了“抽奖”机会，能不能摇上牛校，全看运气。多校摇号，跟买彩票一样，看概率。

此令一出，学区房价格暴跌，有的房子甚至一夜跌了80万，比如西城德胜片区的学区房，在7月4日当晚，直接跳水80万，从1000万跌到了920万，当然，该房子建于1980年，面积仅为59.8平米，单价仍然高达15万元/㎡。

目前，北京学区房对市场的影响仍在发酵，入学人数、政策导向均是变量因素，但引导学区房回归理性已是大势所趋。

回到杭州，杭州分配生比例调整、教育资源平均化趋向等带来的影响等也都在显现。就拿最近出炉的中考成绩来看，“全民高分”下让天价学区房和平价学区房之间的落差渐被拉平，像天杭实验、三墩小学这类曾经的“小透明”，让家长们看到了性价比的更优选。

以上种种，会不会成为压垮“天价学区房”骆驼的那根稻草，值得拭目以待。

——————住浙观点————————

“学区房已死”的论调，显然言过其实！在中国式望子成龙的理念没有改变，通过教育来实现向上跃升的道路仍是主要途径，那么对于优质教育的渴求始终存在。偏偏，优质教育资源的分布极不均衡，这就必然造成学区房的奇货可居。

眼下的政策变化，只是让接盘侠开始掂量“天价”值不值，好学区依然有吸引力，即便文鼎苑法拍成交价打了折，但总价也过千万了。

优质学区的抗跌能力还是在的，这个拉锯，会有一段挺长的过程。