文/住浙网研究员 艾维
杭州市政府官网上的那份《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），有点被轻视了。
实际上，说它是影响杭州楼市的新政，一点不为过。
研究员仔细读过这份长达4000字的征求意见稿，信息量非常大。是杭州少见的有自主版权的“一城一策”，里面有些提法相当新颖，有风向标的意义。显然，《征求意见稿》对杭州楼市的影响将是持久性的。
对于其中的“共有产权房”、给学区房降温、加大九大星城土地供给等热点，住浙网陆续予以解读，今天重点说说共有产权房实施细则、差异化购房政策，研究员认为，这是新政中真正的“大杀器”。
因为，它明白地告诉杭州楼市的参与者：谁有资格分享限价红利?
PART 1
说说“限价”，和因此带来的种种影响。
先说一个事实：在杭州买房是一件有利可图的事，预期明确。十年来，杭州楼市几乎是“东方不败”，除了个别酒店式公寓，但凡买住宅的都获利了，区别在于赚多赚少。
这种“击鼓传花”而鼓声不停的现实，给购房者传递了一个强烈的心理暗示：买房=赚钱。
杭州新房，只要有几分“姿色”，就会被一扫而光，低于10%的中签率几成常态。好房研究院的数据显示——
新政策后截止到7月25日，杭州限售楼盘达到60个，房源套数超过2.13万套。
在1月份的“红盘潮”之后，购房者眼巴巴地等待着又一次“红盘潮”，目标是亚运村、奥体的观品、星翠澜庭、SKP、文晖三芒星，还有新鸿基江河汇，未来科技城、三墩北的热点楼盘，等等。
然而，再多的供应量，也难填饱这些房票的“胃口”。
于是警报响起，杭州新房库存渐干！
好地研究院的数据显示，截止到6月30日，杭州住宅总库存2557万方，去化周期仅为15.6个月。如果扣除今年网签滞后的那部分，这两个数字还要降低。
PART 2
限价，是一切的开端与根源。
限价，无法解决问题。芝加哥经济学派认为，价格管制会造成的一个直接后果就是短缺。
所以，尽管杭州每年的土地供应量和新房供应量是在往上走的，但给人的印象是：新房难摇！在摇号红利的吸引下，数不胜数的投资套利客涌了进来，争相分享限价红利。有些倒挂严重的大红盘，还出现了代持等怪现象。
没错，去年“9.4新政”对无房户予以倾斜，请看下面两组数据：
这是最近开盘的万科河语光年的中签数据
数据来源：小诚找房小程序
你会发现，由于无房户房票的激增，出现了“内卷”：无房户对应的专属中签率（房源仅供无房户）仅2.2%，即便算上优先的第二次摇号机会，中签率也没超过5%，比有房户的2.9%只好了一点点。
概率学上，5%vs2.9%，没有本质区别。相比之下，人才房票的专属中签率有34.1%，加权后超过35%。基本是三中一，比较靠谱。
再来看笕桥刚清盘的森临澜府最后一摇：
同样的，无房户的加权中签率4.7%，对比有房户的2.9%，用杭州话讲，优势只有“一刨花”。而人才中签率为100%，即报了名肯定能摇到。
现实就是，“限价+摇号”的体系中，人才房票成了大赢家，代表刚需的无房户并没有雨露均沾。尽管，研究员也知道相当部分的无房房票背后有投资客在驱使，并不纯粹，但这个“倒挂”得正视——
限价红利客观存在，谁该有优先分享权？
PART 3
杭州决策层面已经看到了这个问题，通过《征求意见稿》和共有产权房的细则，开始纠偏。
《征求意见稿》中，首度出现了“差异化购房政策”的提法。即选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域，开展“职住平衡”试点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。
三江汇规划效果图
说得很明白，以后这里的新房是向户籍和工作在本区域的居民倾斜，细则虽没出来，相信“户籍+无房户”会更占优势，而工作不在此区域的人才房票并不能参与。
如果试点效果良好，这个“差异化购房”应会推广，考虑到老杭州+无房户置业首选会在本区域和熟悉的地段，这个政策最大利好了这些真正需要房子的杭州本地人。
也许你要杠一下：工作在本区域的居民也可以买啊？没错，这个需要细则来给出导向，相信对户籍时间和工作起始时间，会有一个更明确的规定。
作为加强版的经济适用房，共有产权房已经出台了细则，风向标很明确。
杭州的共有产权房只有满足以下条件的才可申请：
市区户籍：1、主申请人具有市区户籍一定年限以上 2、购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房 3、单身申请人需年满30周岁（含）
非市区户籍：1、主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》 2、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限 3、购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房 4、单身申请人需年满30周岁（含）5、政府规定的其他条件
没错，基本上就是杭州户籍人口+无房，杜绝了“突击落户”和“空降房票”，这一点要给杭州决策者点赞，和上海积分制购房的宗旨已经接近。
PART 4
笔者的朋友虹女士，已经在上海居住了5年，社保也缴了同样长时间。但据她介绍，她至今都没有上海的购房资格。
据介绍，上海外来人口要有购房摇号资格，必须满足3个条件：居住证时间满7年，3年社保不能中断，而且是要按上海平均工资的3倍来缴纳社保，以及是已婚家庭。换句话说，“单身狗”是没办法在上海购房的，除非居住满7年后申请转为上海常住户口。这个转换，也需要排除等候，并非自动切换。
即便是引进的高端人才，同样需要满足以上3个条件，无非居住的时间可以缩短，但肯定不能“弯道超车”。
上海的新房摇号采取的是严格的积分制，金字塔顶端的是“本地人+无房户”。
上海户口得10分，如果是家庭无房户可以有30分，5年内没有买卖记录的再加20分。也就是说，5年内没有买卖记录的上海无房家庭，可以拿到满分，这一类人是被重点关照的。
家庭（个人）积分包含基本分和动态分两大项，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、五年内在沪购房记录、以及在沪缴纳社保五大因素，得出一个总分，进入公证摇号选房名库。
楼盘开盘了，将放1.3倍房源数的申请者进入摇号现场，100套房源就匹配130名申请者。如果报名数超过上限，按照积分高低排序来选取。进入最后摇号现场的这130名申请者，拥有近77%的中签率。基本上，进了就有戏，即便这次不成，多摇一两次也能如愿。
可见，在上海的积分摇号机制里，真正受倾斜的是本地无房户，而且是5年没有买卖记录的那种。当然，也会有无房房票“张冠李戴”的代持现象，因此，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，上海也是限售5年。
谁是楼市倾斜的基本盘，谁该分享限价红利？杭州市的两个政策已发出了信号，值得点赞。在人才房票方面，在摇号积分制方面，是否可向上海“抄作业”。
一座城市为自身发展，引进需要的高端人才，并在购房、落户、奖励方面向高端人才释放善意，这没问题。但要看，他们究竟是为建设城市、实现抱负而来，还是只为了“抽奖”买套房以获取红利？如果是后者，不应该让他们这么快地参与摇号，分享红利，即便是限售5年，显然门槛还不够高。
前不久，南京给人才购房打了补丁：非南京户籍的高级人才，增加了3年内必须缴纳社保或个税满2年，而且不可补缴。
他山之石，可以攻玉。