楼市“限价红利”谁该分享 ?

文/住浙网研究员  艾维 

杭州市政府官网上的那份《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”),有点被轻视了。

 

实际上,说它是影响杭州楼市的新政,一点不为过。

研究员仔细读过这份长达4000字的征求意见稿,信息量非常大。是杭州少见的有自主版权的“一城一策”,里面有些提法相当新颖,有风向标的意义。显然,《征求意见稿》对杭州楼市的影响将是持久性的。

 

对于其中的“共有产权房”、给学区房降温、加大九大星城土地供给等热点,住浙网陆续予以解读,今天重点说说共有产权房实施细则、差异化购房政策,研究员认为,这是新政中真正的“大杀器”。

因为,它明白地告诉杭州楼市的参与者:谁有资格分享限价红利?

PART 1

说说“限价”,和因此带来的种种影响。

先说一个事实:在杭州买房是一件有利可图的事,预期明确。十年来,杭州楼市几乎是“东方不败”,除了个别酒店式公寓,但凡买住宅的都获利了,区别在于赚多赚少。

这种“击鼓传花”而鼓声不停的现实,给购房者传递了一个强烈的心理暗示:买房=赚钱。
    杭州新房,只要有几分“姿色”,就会被一扫而光,低于10%的中签率几成常态。好房研究院的数据显示——

新政策后截止到7月25日,杭州限售楼盘达到60个,房源套数超过2.13万套。

 

在1月份的“红盘潮”之后,购房者眼巴巴地等待着又一次“红盘潮”,目标是亚运村、奥体的观品、星翠澜庭、SKP、文晖三芒星,还有新鸿基江河汇,未来科技城、三墩北的热点楼盘,等等。

然而,再多的供应量,也难填饱这些房票的“胃口”。

于是警报响起,杭州新房库存渐干!

好地研究院的数据显示,截止到6月30日,杭州住宅总库存2557万方,去化周期仅为15.6个月。如果扣除今年网签滞后的那部分,这两个数字还要降低。  

PART 2 

限价,是一切的开端与根源。

限价,无法解决问题。芝加哥经济学派认为,价格管制会造成的一个直接后果就是短缺。

所以,尽管杭州每年的土地供应量和新房供应量是在往上走的,但给人的印象是:新房难摇!在摇号红利的吸引下,数不胜数的投资套利客涌了进来,争相分享限价红利。有些倒挂严重的大红盘,还出现了代持等怪现象。

没错,去年“9.4新政”对无房户予以倾斜,请看下面两组数据:

这是最近开盘的万科河语光年的中签数据

 

数据来源:小诚找房小程序 

你会发现,由于无房户房票的激增,出现了“内卷”:无房户对应的专属中签率(房源仅供无房户)仅2.2%,即便算上优先的第二次摇号机会,中签率也没超过5%,比有房户的2.9%只好了一点点。

概率学上,5%vs2.9%,没有本质区别。相比之下,人才房票的专属中签率有34.1%,加权后超过35%。基本是三中一,比较靠谱。

再来看笕桥刚清盘的森临澜府最后一摇:

 

同样的,无房户的加权中签率4.7%,对比有房户的2.9%,用杭州话讲,优势只有“一刨花”。而人才中签率为100%,即报了名肯定能摇到。

现实就是,“限价+摇号”的体系中,人才房票成了大赢家,代表刚需的无房户并没有雨露均沾。尽管,研究员也知道相当部分的无房房票背后有投资客在驱使,并不纯粹,但这个“倒挂”得正视——

限价红利客观存在,谁该有优先分享权? 

PART 3

杭州决策层面已经看到了这个问题,通过《征求意见稿》和共有产权房的细则,开始纠偏。

《征求意见稿》中,首度出现了“差异化购房政策”的提法。即选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域,开展“职住平衡”试点,优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。

 

三江汇规划效果图 

说得很明白,以后这里的新房是向户籍和工作在本区域的居民倾斜,细则虽没出来,相信“户籍+无房户”会更占优势,而工作不在此区域的人才房票并不能参与。

如果试点效果良好,这个“差异化购房”应会推广,考虑到老杭州+无房户置业首选会在本区域和熟悉的地段,这个政策最大利好了这些真正需要房子的杭州本地人。

也许你要杠一下:工作在本区域的居民也可以买啊?没错,这个需要细则来给出导向,相信对户籍时间和工作起始时间,会有一个更明确的规定。

作为加强版的经济适用房,共有产权房已经出台了细则,风向标很明确。

杭州的共有产权房只有满足以下条件的才可申请:

市区户籍:1、主申请人具有市区户籍一定年限以上 2、购房家庭符合本市限购政策,且一定年限内在市区无房 3、单身申请人需年满30周岁(含)

非市区户籍:1、主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》 2、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限 3、购房家庭符合本市限购政策,且一定年限内在市区无房 4、单身申请人需年满30周岁(含)5、政府规定的其他条件

没错,基本上就是杭州户籍人口+无房,杜绝了“突击落户”和“空降房票”,这一点要给杭州决策者点赞,和上海积分制购房的宗旨已经接近。

PART 4 

笔者的朋友虹女士,已经在上海居住了5年,社保也缴了同样长时间。但据她介绍,她至今都没有上海的购房资格。 

据介绍,上海外来人口要有购房摇号资格,必须满足3个条件:居住证时间满7年,3年社保不能中断,而且是要按上海平均工资的3倍来缴纳社保,以及是已婚家庭。换句话说,“单身狗”是没办法在上海购房的,除非居住满7年后申请转为上海常住户口。这个转换,也需要排除等候,并非自动切换。

 

即便是引进的高端人才,同样需要满足以上3个条件,无非居住的时间可以缩短,但肯定不能“弯道超车”。 

上海的新房摇号采取的是严格的积分制,金字塔顶端的是“本地人+无房户”。

上海户口得10分,如果是家庭无房户可以有30分,5年内没有买卖记录的再加20分。也就是说,5年内没有买卖记录的上海无房家庭,可以拿到满分,这一类人是被重点关照的。

家庭(个人)积分包含基本分和动态分两大项,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、五年内在沪购房记录、以及在沪缴纳社保五大因素,得出一个总分,进入公证摇号选房名库。

楼盘开盘了,将放1.3倍房源数的申请者进入摇号现场,100套房源就匹配130名申请者。如果报名数超过上限,按照积分高低排序来选取。进入最后摇号现场的这130名申请者,拥有近77%的中签率。基本上,进了就有戏,即便这次不成,多摇一两次也能如愿。

 

可见,在上海的积分摇号机制里,真正受倾斜的是本地无房户,而且是5年没有买卖记录的那种。当然,也会有无房房票“张冠李戴”的代持现象,因此,对按照优先购房政策购买的新建商品住房,上海也是限售5年。


谁是楼市倾斜的基本盘,谁该分享限价红利?杭州市的两个政策已发出了信号,值得点赞。在人才房票方面,在摇号积分制方面,是否可向上海“抄作业”。 

一座城市为自身发展,引进需要的高端人才,并在购房、落户、奖励方面向高端人才释放善意,这没问题。但要看,他们究竟是为建设城市、实现抱负而来,还是只为了“抽奖”买套房以获取红利?如果是后者,不应该让他们这么快地参与摇号,分享红利,即便是限售5年,显然门槛还不够高。

前不久,南京给人才购房打了补丁:非南京户籍的高级人才,增加了3年内必须缴纳社保或个税满2年,而且不可补缴。

他山之石,可以攻玉。