文/住浙网研究员 徐创 

杭州丁桥的又一个高光时刻！龙湖官宣丁桥天街将在10月15日开业；预计年底，地铁3号线首通段也有可能通车。

“地铁+购物中心”的两大杀器，足以让丁桥拥有楼市的“热搜体质”。对购房者来说，幸运的是，如今的丁桥选择面比以前多了一些。

除了已经首开的电建·悦安嘉府，还有绿城和德信的两大新盘。只不过这些项目由于节点等一些原因，在市面上的发声并不多。像悦安嘉府，可能很多购房者直到首开了才第一次听到这个楼盘。

那么，它们的具体情况究竟如何、各自又有哪些优劣势，研究员为你跑盘。

一、板块稀缺的叠墅产品

电建·悦安嘉府，是中国电建在丁桥落下的第二子，2019年5月就已拿地，非“双限地”，楼面价13468元/平米，需要自持26%。

由于高自持比例和公租房的存在，虽然整盘规划了14幢高层和12幢叠墅，实际可售的仅有7幢高层和12幢叠墅。

悦安嘉府沙盘实景图

这是三大新盘中，唯一一个住宅部分高低配的项目。其中高层户型统一为110方的三房两卫。110方做三房，其实略显竞争力不足，毕竟相比于89方三房户型，总价要求要高出不少。

高层约110方户型

不过值得说道的是，项目的高层户型全为东西边套，两梯两户。得益于此，整体得房率可达81%，南向三开间超过了10米，还带有一个6.6米的阳台。每个房间的尺度都比较阔绰，居住品质上还是可圈可点的。略显膈应的是，主卧房门与次卫相对。

叠墅约160方户型

在悦安嘉府，购房者可以买到稀缺的6F叠墅，毛坯交付，户型共有三个：上叠为约128方、中叠为约138方、最大的下叠也才约160方。虽说是叠墅产品，但这样的面积放在低密的维度来看十分“迷你”，带来的最突出的优势就是总价低。

户型格局上，160方下叠做成四房两卫，基本做到了该有的功能性。不过优势在于自带的5.45米地下室和花园，将生活的空间大大延展了。

上叠的128方户型可变三房两卫，格局和下叠类似，但由于面积小了只能做三房，好在有露台赠送。

叠墅约128方户型

悦安嘉府位于丁鹤路与临丁路的交汇处，东侧就是华侨城·芳菲与城自带的一个小型商业体综合体，斜对角是杭州市中医院丁桥院区，日常的生活需要基本可以解决。

不过和其他两个项目比起来，与地铁之间的距离是一个劣势，直线距离桃花湖公园站约1公里，步行需要15分钟左右。

虽然拿地早在2019年，但是交付依然要等到2023年的7月份，这点上悦安嘉府并没有明显优势。

悦安嘉府还在建设中

二、两大本土开发商的首作

绿城·沐春明月，是绿城丁桥首作。项目地块于今年1月，由绿城&杭州地铁以106362万元竞得，成交楼面价23389元/㎡，自持2%。

从位置上看，该项目要明显优于悦安嘉府，斜对角就是龙湖丁桥天街，距离同协路地铁站直线不到500米，山姆会员店步行也就在5分钟左右。

项目一共规划了8幢可售高层，可售房源套数总共318套。从规划来看小区配套商业相对独立于住宅，既保证了住宅小区的纯粹性，也能为以后的日常生活提供便利。

另外，小区还有较大面积的集中绿地，相较于高低配的悦安嘉府，留给业主的公共空间更丰富，此外还有室外健身场地和局部架空层等。

沐春明月鸟瞰效果图

沐春明月的户型图还未正式亮相，从官方消息来看，主力户型共有4种，建面为109-127-143-145方，其中109和127方的户型占主力。 

目前，户型的过程稿已出，109方的中间套户型，相比于悦安嘉府的三房两卫要更方正，做到了主次卧、餐客厅的4开间朝南；127方的边套户型为常规的四房设计，主次卧朝南，餐客厅带飘窗。

项目预计8月首开，如果工期来得及不排除一把梭哈的可能。

在这些楼盘中，德信地块的位置是最佳的，和地铁桃花湖公园站零距离，西侧不远处就是在建的桃花湖公园。

还有龙湖天街、丁兰广场等商业体，丁荷小学、丁荷幼儿园等教育配套都在步行可达的范围之内。

也正因此，它拿地的代价也是最大的——自持比例高达28%。如此一来，再加上2.5万方的公租，整个项目仅7幢楼可售，被公租房和自持部分楼幢围合了起来。

花芸春境鸟瞰效果图

从这点上看，居住的纯粹性不如绿城的沐春明月（沐春明月仅有8套自持位于1号楼）。

项目由德信和招商合作开发，招商操盘，案名为花芸春境，具体的产品细节有待进一步披露，预计会和沐春明月在8月“撞车”。

显然，这两个新盘的人气更雄沛，或将掀起一轮摇号高潮。 

三、板块二手房值得买吗？

一直以来，丁桥的新房都是不愁卖的，从龙湖武林上城，到绿都汀澜府，再到东寰名邸和泷悦华府两大现房项目都是如此。

主要原因在于31500元/平米的均价放在整个主城来说，是价格洼地，毕竟更远的金沙湖限价都要37500元/平米。

那么，万一摇不到新房，板块内的二手房值得选吗？

丁桥天街实景图

天街、地铁、公园，丁桥的利好都在兑现，一改过去经适房集中的刻板印象。也正是在价值预期的驱使下，二手房东的挂牌价开始走高。

据兔博士的数据显示，今年2月以来，丁桥的二手房挂牌价已经从30768元/平米，持续上涨至7月份的31835元/平米。

天阳晴朗实景图

部分楼盘的表现更为明显，如天阳晴朗，89方小户型的挂牌价几乎都在40000元/平米左右，而去年的这个时候，挂牌价还只有36000元/平米左右。

实际的成交上，新房和二手房之间的倒挂也是存在的。根据好找房显示，板块内品质较好的小区89方三房两卫户型基本都在300-350万左右。“不过最近一段时间，涨势有点缓下来了”，一位中介说到。

东方寰邸实景图

均价上的倒挂很明显，但放在总价上不算突出。

同样是三房两卫，新盘的面积要多出十几个平方，如此一来两者之间的总价是差不多的。因此对于刚需来说，二手房也在预算之内，可以放入备选的名单中。而且可挑选的余地更多，只不过购房者需要擦亮眼睛去淘淘金，并且注意二手房限贷的风险。

之前，丁桥并不是大家挂在嘴边的网红板块。而今，成为上城区的丁桥，随着利好不断释放，到了要看高一眼的时候。