文/住浙网研究员 徐创

摇哪个盘好？拼社保够不够，是“巨子”吗？这两天，杭州人聚会时总聊着“买房”这个话题，兴致勃勃；地铁里，上班族刷着手机，在关注亚运村三子的报名情况；久不联系的朋友也会找到房产自媒体的来咨询，到底报名“绿一”还是万科……

杭州奥体实景图

此情此景，谁能想到，8月5日杭州刚刚进行了一波调控升级，提高了购房门槛，废掉了三成投机型房票的同时，动员了更多本地“沉睡房票”。

自去年7月以来，这是杭州楼市调控政策的第4次升级。

放眼省内，如此频繁的政策出台，只有宁波可和杭州相提并论。那么，这两座省内城市在调控上有何差异，各自的侧重点又在哪？

一、 限购区域划分：宁波划圈vs.杭州九区

宁波，自2017年开始实行住宅限购，只比杭州晚了一年，但在限购区域的处理上有着较大的不同。

宁波是以“限购圈”的形式划定限购范围，限购圈1.0时代的限购范围是机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路所围区域，面积约140平方公里。 

蓝色为2017年限购圈

红色为2020年限购圈

到今年4月第三次扩圈时，限购范围已经扩大至绕城高速所围区域，以及江北慈城镇，镇海招宝山街道、蛟川街道，鄞州云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化方桥街道和宁波东钱湖旅游度假区，限购面积增至约990平方公里，足足加了6倍多。

宁波最新限购圈

如此一来，就造成了同个行政区内既有限购区也有不限购区的存在。例如海曙区，市中心的江厦街道、月湖街道、鼓楼街道早在2017年就被划入了限购区，但是稍远的章水镇、龙观乡等至今没有纳入限购范围。

反观杭州,限购区域“一刀切”以行政范围来划分——2016年，杭州传统八区纳入了限购范围。2017年富阳和大江东相继加入，即便是市中心50公里外的场口也照样限购。

宁波模式的好处在于在扩大城市规模的同时，能够有效地向城市外围转移人口，纾解城区人口、功能过分集聚的问题。

而杭州的做法也是基于现实的需要，其吸收人口的量级，城市发展的能级，决定了必须要堵住可能存在的炒房漏洞，否则“房住不炒”大概率会成为一句空谈。 

二、购房资格，杭州的门槛更高

限购带来的直接影响，就是买房需要“房票”。在杭州限购区范围购房，本市户籍家庭只允许拥有1套房子，才能购买第二套。

非本市户籍家庭需要无房，并且在经过8月份的新政加码之后，在购房之日前4年起已在限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月。

杭州“8·5新政”

原先落户就能买房的BUG也修复了，新政之下落户未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月。

相对而言，宁波的购房门槛较低，主要体现在非本市户籍家庭上，仅需要3年内在本市连续缴纳24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明，和加码之前的杭州一致。

后续买房社保的门槛要不要提高，目前来看答案还不一定，毕竟尚未实现千万人口的宁波还需要“筹码”来抢人。

宁波实景图

另外在宁波的4月新政中，核房范围虽然已从五区扩至六区，但相较杭州等其他限购城市需核定全市范围的操作而言，还是比较宽松。

这对藏富于民的宁波来说，比较“致命”的。可以看到，4月新政之后，宝龙雅戈尔江汇城中签率8.3%，崇文花园更是创下了2.5%的中签率。 

崇文花园鸟瞰效果图

原因之一正是余姚、慈溪两地未纳入核房范围，群众的购买力又十分强大，导致了大量房票涌入了红盘的摇号场。如果核房扩大至全市范围，或许能相应地减少这部分房票，红盘的摇号难度也会有所降低，从而达到更好的调控效果。

此外，宁波的法拍房没有和杭州一样纳入限购范围。在杭州，法拍房一度成为攫取红利的“漏网之鱼”，但是这个漏洞在今年3月已经被填上，法拍房同样限购。

宁波法拍房不限购的漏洞是否需要补上？后续值得关注。

三、二手房指导价，宁波走在了前面

杭甬楼市火热的原因有着不少共通之处，其中之一就是丰厚的一二手倒挂，导致热钱都想涌入了房地产赚取价差。

因此，减少一二手价差是控制楼市热度行之有效的方法。

这一点上，宁波走在了杭州前面。今年4月，宁波发布新政，要加强对二手房挂牌价格的监测，同时建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制。

宁波“4·16新政”截图

宁波向深圳学习，试图通过二手房指导价，引导市场回归理性。市场的反应强烈且迅速，4月起成交量应声跌落，开启了“四连降”。

7月宁波市六区二手房网签量只有3934套，同比去年7月11785套的成交量，跌幅超过了6成。 

成交量明显下降，但是宁波最新二手房挂牌均价环比上涨2.05%，同比去年上涨了15.78%。这意味着开始出现有价无市的现象，二手房价或将回归到正常区间。

在新房市场，7月宁波全市的商品住宅共成交8697套，环比6月下降约24.9%；其中市六区成交5189套，环比6月下降约9.2%。

如果后续二手房指导价扩大到全部的学区房或者限购圈内的次新房，那么无疑是一剂更猛的药。  

四，杭甬两地的土拍政策

按照7月30日杭州土拍新政规定，在达到上限价格后竞自持改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；同时，增加竞品质的新规，对溢价率上限进行了调整，由30%降到了20%，其中竞品质试点地块的溢价率上限为10%。

此外，勾地保证金制度取消，将只需缴纳5000万保证金的门槛大大提高，竞拍需缴20%起拍保证金。要知道，在原先的制度下，出现了宋都退地的个案。

昨天，杭州第二批地块出让被终止，将在调整规则之后重新挂牌。

与此对照，5月26日、27日，宁波首次集中出让住宅用地有这些看点：

1、土拍竞价规则变化。此前，宁波市区土拍竞价规则为“限房价、限地价、竞配建人才安居房”，此次集中供地部分地块，在此前的竞价方式基础上，将试行“限房价、限地价、竞自持租赁住房”的竞价方式。

2、首次出现“现房销售”试点地块。本次集中供地中，鄞州区下应街道的一宗住宅用地，明确列为现房销售试点地块，这也是宁波首宗作“现房销售”试点的住宅地块。

3、“限房价”范围扩大。此前，宁波市五区（不含奉化区）实行“限房价”政策，本次集中供地后，“限房价”的范围从市五区扩大到市六区，即奉化全面实行“限房价”。

4、首宗未来社区地块亮相。即北仑通山未来社区宅地。

一周前，宁波做出了对公告地块实行意向预申请和意向预登记的政策调整，开发商可以在意向预申请阶段对地块提意见，同时需要书面承诺愿意支付的土地价格，毁约将2年不能参与宁波土拍。

根据市场反馈意见，再进行地块方案的完善，这对于宁波稳地价和合理安排土拍进度是有帮助的，书面承诺也能减少杭州宋都退地式的麻烦。

放在土地供应新规的背景下，杭甬两城规则需要再调整。于是，杭州终止挂牌，宁波因第二批集中出让地块尚未公布，还有回旋、修改的空间。

五、宁波摇号需要新政策吗？

宁波自2019年开始实行住宅摇号销售，为了保障无房家庭的住房需求，也在政策上进行了倾斜，比例为50%。

如果楼市持续高热，如何提高买到房的几率，摇号分配会是一条比较好的解决路径。例如上海的摇号积分制，杭州刚出台的摇号拼社保。

但从目前的宁波来看，还没有到这样的地步。首先，经过一系列调控政策的层层加码，宁波楼市热度已经有所下降，除了个别红盘外，中签率都相对较高。

其次，宁波城市处在快速发展阶段，需要源源不断的人才。如果用长时间的社保等条件来卡住“新宁波人”的购房需求，有点得不偿失。

可以看出，宁波欢迎更多人才来安居乐业，但不欢迎投机者。